¿Qué es y cómo funciona una hipoteca autopromoción?

Dentro del mercado inmobiliario la obtención de la financiación generalmente se realiza mediante una hipoteca convencional. Es la que conocemos todos los clientes, con las tipologías habituales de tipo fijo, variable o mixto. Sin embargo, hay otra tipología de préstamo hipotecario dedicado a aquellos usuarios que quieran construir su propia vivienda: es la que se conoce como hipoteca autopromotor. 

¿Qué es la hipoteca autopromotor y cuáles son sus aspectos más importantes? Lo fundamental de este producto, que también se le conoce como préstamo autopromotor, es que es un crédito hipotecario diseñado específicamente para aquellos particulares que quieran construir su propia vivienda. Algo bastante más común en ámbitos rurales. 

Las hipotecas de esta tipología ofrecen financiación para construir un inmueble desde cero sobre el terreno y tienen como características principales que el capital lo recibiremos de forma progresiva. Dicho de otro modo, a medida que la obra progresa, iríamos disponiendo de más liquidez. 

Al contrario de lo que ocurre con las hipotecas convencionales, dispondremos de más liquidez a medida que avanza el tiempo y no con la vivienda ya construida. Es un mecanismo de financiación en el que se recibe el dinero necesario para la ejecución de la obra. La cuestión es conocer cómo funciona esa entrega de pagos y cuáles son todos los requisitos necesarios para acceder a esta opción.  que se necesita para la ejecución de la obra. 

Al igual que ocurre con los préstamos hipotecarios tradicionales, la hipoteca autopromotor abarca un nivel de financiación de hasta un 80% del total del proyecto, salvo excepciones. Es muy parecido al mercado convencional. La diferencia, como hemos explicado anteriormente, tiene que ver con que accedemos al capital disponible de manera escalonada, a medida que el proyecto progresa. 

Un ejemplo sería en que lo más común es que el primer aporte se realice cuando se firma la hipoteca, antes de iniciar la obra. Esta cantidad de capital puede llegar a suponer el 50% de lo que se pactó en el préstamo. Con esa liquidez disponible, como clientes podremos adquirir los materiales necesarios, así pagar los costes iniciales y arrancar con nuestro proyecto. 

Además, la edificación estará dividida en etapas, de las cuales un técnico especializado será el responsable de corroborar su correcta finalización. Cada vez que se emita una certificación de obra, la entidad podrá acreditar que una nueva etapa ha concluido. De este modo, el hipotecado podrá recibir el importe planeado para el siguiente período.

Una vez que termine la obra, se entregarán los certificados y la cédula de habitabilidad. Es en este momento cuando se obtendrá la última parte de la financiación que suele abarcar entre el 10% y el 20% de la totalidad de la financiación solicitada.

¿Y qué requisitos se necesita para una hipoteca autopromoción? Seguramente sea lo primero que nos preguntemos si queremos financiar una vivienda de construcción propia. Pues bien, tal y como sucede con los préstamos hipotecarios convencionales, necesitaremos contar con una buena solvencia económica. Esto es, disponer de un perfil crediticio óptimo que supere el estudio de financiación de la entidad financiera que nos prestará el capital. Es decir, necesitaremos demostrar nuestra capacidad de pago, que disponemos de ahorros y de unos ingresos estables recurrentes, y que no estamos dentro de ningún fichero de morosidad. 

Y unida a la situación económica que tengamos, para solicitar una hipoteca autopromoción, necesitaremos igualmente presentar una serie de documentos y licencias. Hay una serie de criterios básicos que necesitamos cumplir. 

El primero de todos, es que seamos propietarios de un terreno. En este caso, de aquel en el que vayamos a construir nuestra vivienda. Y es que este tipo de financiación no incluye la adquisición de un terreno, por lo que, si queremos solicitarlas, deberemos ser propietarios previamente de una parcela, que tendrá que estar calificado como suelo urbano e inscrito Registro de Propiedad como tal. 

A ello se le añade que necesitaremos disponer de una licencia de construcción. Tanto para desarrollar nuestro proyecto como para solicitar la financiación que necesitamos, es fundamental contar con este permiso. Se trata de un documento expedido por el Ayuntamiento de la localidad en el que se encuentre nuestro terreno en concreto. 

Otro factor esencial es contar con un proyecto de construcción. Si queremos ejecutar la obra, se nos exigirá este concepto. Un proyecto que ha de elaborar un arquitecto y deberá estar validado por el órgano colegiado.

Por último, tendremos que aportar un presupuesto de ejecución, elaborado por una empresa constructora. Es aconsejable que lo haga la misma compañía que desarrolle la obra, para que todas las partidas terminen cuadrando.

Como último punto, es hora de ver cuáles son los factores en contra de este tipo de crédito. En esta línea, el primero de todos, es que es posible que pueda aparecer algún un inconveniente en el medio de la obra que genere algún trastorno. Por ejemplo, cambios de materiales, retrasos en la obra, o contratiempos inesperados pueden llegar a alterar los presupuestos. 

En ese momento se puede llegar a dar un desfasaje entre lo que se proyectó y la obra terminada, que es donde se realiza la tasación. Con el fin de evitar estos imponderables, las entidades bancarias suelen poner más exigencias en cuanto a los requisitos y las condiciones para otorgar las hipotecas.