Cómo poner la vivienda a nombre mio y de mi pareja: compraventa, donación, extinción de condominio y costes
Cómo poner la vivienda a nombre mio y de mi pareja: compraventa, donación, extinción de condominio y costes
¿Quieres poner tu vivienda a nombre tuyo y de tu pareja? Tienes cuatro vías: compraventa del 50%, donación, extinción de condominio o aportación a gananciales. Te explicamos impuestos, costes estimados y pasos para cada opción.
Poner una vivienda a nombre de los dos (o añadir a tu pareja en la escritura) implica elegir entre cuatro vías legales: compraventa del 50%, donación del 50%, extinción de condominio o aportación a gananciales. Cada una tiene impuestos distintos, costes diferentes y condiciones que dependen de si hay precio, de vuestro régimen económico y de si existe hipoteca.
Cómo poner una vivienda a nombre de los dos miembros de la pareja y qué trámites conviene revisar antes de firmar
Si uno de los dos va a pagar por la mitad de la casa, la operación es una compraventa. El que compra paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
Si no hay pago y es un regalo, la operación es una donación. El que recibe la mitad paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). En algunas comunidades autónomas este impuesto está muy bonificado entre cónyuges o parejas de hecho, y en otras no.
Si los dos ya figuráis como propietarios pero con porcentajes distintos (por ejemplo, 70/30) y queréis llegar al 50/50, existe una opción más barata llamada extinción de condominio, que solo tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,5% y el 1,5%.
Si estáis casados en separación de bienes y queréis pasaros a gananciales, podéis hacer una aportación a la sociedad de gananciales, que también tributa solo por AJD y requiere capitulaciones matrimoniales ante notario.
Si hay hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. Puede hacerse modificando la hipoteca existente (novación) o pidiendo una hipoteca nueva solo por el valor de ese 50%.
Las 4 formas de poner la vivienda a nombre de los dos
Pasar de un titular único al 50/50 (o al porcentaje que acordéis) puede hacerse de cuatro maneras. La correcta depende de si hay precio, de vuestro régimen económico y de si necesitáis financiación.
¿Cuál es tu situación?
¿Qué operación hay que hacer?
¿Qué impuesto se paga?
Uno de los dos paga por la mitad de la casa
Compraventa del 50%
ITP: entre el 6% y el 10% del valor de la mitad (varía según la comunidad autónoma)
Uno le regala la mitad al otro, sin cobrar nada
Donación del 50%
ISD: muy variable según la comunidad autónoma; en algunas está casi bonificado al 100% entre pareja o cónyuge
Ya sois propietarios los dos pero con porcentajes distintos y queréis llegar al 50/50
Extinción de condominio
AJD: entre el 0,5% y el 1,5% — es la opción más barata
Estáis en separación de bienes y queréis pasaros a gananciales para que la casa sea de los dos
Aportación a gananciales
AJD + gastos de capitulaciones matrimoniales ante notario
1) Compraventa: vender el 50% de la vivienda a tu pareja
Se da cuando un miembro de la pareja le compra al otro el 50% de la vivienda pagando un precio pactado. Es la vía más clara frente a Hacienda y la que mejor acepta el banco para financiación.
Qué implica exactamente
Escritura de compraventa de mitad indivisa (50%) ante notario.
Inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Liquidación de impuestos por parte de comprador y vendedor (cada uno los suyos).
Impuestos y gastos (quién paga qué)
El comprador:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 6% y el 10% del valor del 50%, según la comunidad autónoma.
Gastos de notaría y registro: proporcionales al precio y complejidad.
Gestoría (opcional) para tramitar ITP y Registro.
Tasación si pide hipoteca para comprar media casa.
El vendedor:
IRPF (ganancia patrimonial): diferencia entre el valor de transmisión del 50% y su valor de adquisición proporcional + gastos.
Plusvalía municipal, si hay incremento del valor del terreno.
Ojo: hay regímenes especiales y exenciones en IRPF (p. ej., mayores de 65 años por vivienda habitual, reinversión en vivienda habitual). Si encajas en alguno, consúltalo antes de firmar.
Paso a paso para vender el 50% de una vivienda a tu pareja
Valora el inmueble (tasación o comparables) para justificar el precio del 50%.
Si necesitas financiación, consulta al banco: entrar en la hipoteca existente (subrogación + novación) o hipoteca nueva solo para el 50%.
Firma la escritura de compraventa del 50% en notaría.
Liquida el ITP (comprador) dentro del plazo autonómico y, si corresponde, la plusvalía (vendedor).
Inscribe la operación en el Registro de la Propiedad.
Antes de firmar, conviene calcular bien los gastos e impuestos al comprar una vivienda, porque el coste final no depende solo del ITP: también influyen notaría, registro, gestoría y tasación si hay financiación.
Cuándo NO conviene esta compraventa
Si no hay pago real: fiscalmente es donación, no compraventa.
Si tu CCAA bonifica mucho la donación entre cónyuges o pareja de hecho sin financiación.
Si ya sois copropietarios y solo queréis reajustar al 50/50: valorad extinción de condominio.
2) Donación del 50% de la vivienda a la pareja
Si no hay pago y quieres incluir a tu pareja en la escritura como propietaria, la vía es la donación del 50%: uno regala la mitad indivisa y el otro la acepta en escritura pública.
Impuestos y gastos
Rol
Qué paga
Detalles
Donatario
ISD + plusvalía + notaría
Variable por CCAA; bonificaciones posibles
Donante
IRPF si hay ganancia
Sin exención reinversión en donaciones
Las bonificaciones en ISD para cónyuge/pareja de hecho cambian mucho por CCAA. Consulta la tuya antes de decidir.
Pasos para donar el 50% de la vivienda a tu pareja
Comprueba bonificaciones y requisitos en tu CCAA (puede exigir acreditar pareja de hecho).
Pide valoración razonable (tasación) para fijar el valor de la parte donada.
Firma escritura de donación del 50% ante notario.
Liquida el ISD en plazo y presenta, si procede, la plusvalía municipal.
Inscribe en el Registro de la Propiedad.
✅ Cuándo conviene: si regalas la mitad y tu comunidad bonifica la donación entre pareja o cónyuge.
❌ No es buena idea si: el ISD es caro en tu CCAA, hay plusvalía elevada, o vais a necesitar hipoteca (los bancos trabajan mejor con compraventa).
Evita el error común de olvidar el IRPF del donante: puede impactar más que el ISD bonificado.
3) Extinción de condominio: la opción más barata si ya sois copropietarios
La extinción de condominio es la vía más económica cuando ya sois copropietarios con porcentajes distintos al 50/50 (por ejemplo, 70/30 o 80/20) y queréis reajustar al reparto que acordéis. En vez de vender o donar, uno de los dos compensa al otro para equilibrar las cuotas.
Por qué es la opción más barata
A diferencia de la compraventa (que paga ITP del 6–10%) o la donación (que paga ISD), la extinción de condominio tributa únicamente por AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% del valor, según la comunidad autónoma. Es el mismo impuesto que pagas al firmar una hipoteca, y es significativamente menor.
Impuestos y gastos en la extinción de condominio
AJD: 0,5%–1,5% sobre el valor del inmueble (no solo sobre el 50%).
Plusvalía municipal: en principio exenta cuando se extingue el condominio sobre vivienda habitual, aunque hay casuística.
Notaría y Registro: similares a cualquier escritura pública.
IRPF: generalmente no hay ganancia patrimonial si el reparto es proporcional al valor de adquisición.
Paso a paso para la extinción de condominio entre pareja
Calculad el valor actual de la vivienda (tasación o referencia catastral).
Determinad la compensación económica que uno paga al otro para equilibrar al porcentaje acordado.
Firma la escritura de extinción de condominio ante notario.
Liquida el AJD en la Hacienda autonómica.
Inscribe en el Registro de la Propiedad.
✅ Cuándo conviene: cuando ya tenéis porcentajes distintos en la propiedad y queréis reajustarlos al 50/50 (o a cualquier otro reparto) sin coste fiscal elevado.
❌ No aplica si: la vivienda está a nombre de uno solo. En ese caso, la extinción no es posible porque no hay condominio previo que extinguir.
💡 Consejo: si aún estáis en fase de compra, adquirir directamente al 50/50 desde el principio es siempre más barato que cambios posteriores.
4) Aportación a la sociedad de gananciales
Si estáis en separación de bienes y queréis pasar a gananciales, uno puede aportar la vivienda al patrimonio común. Requiere capitulaciones matrimoniales y coordination con notaría.
Fiscalidad: normalmente AJD; requiere capitulaciones matrimoniales ante notario.
Cuándo conviene: si queréis un régimen ganancial y ordenar todo el patrimonio, no solo la vivienda.
¿Cuánto cuesta poner la vivienda a nombre de los dos?
El coste total varía significativamente según la vía elegida, el valor del inmueble y la comunidad autónoma. Esta tabla te da una referencia orientativa para una vivienda de 200.000 € (mitad tasada en 100.000 €):
Vía
Impuesto
Coste estimado
Notaría/Registro
Compraventa
ITP 6–10%
6.000–10.000 €
~600–1.200 €
Donación
ISD 0–34%
0–34.000 €
~600–1.200 €
Extinción condominio
AJD 0,5–1,5%
1.000–3.000 €
~600–1.200 €
Aportación gananciales
AJD + capitulaciones
~1.000–2.500 €
~800–1.500 €
Importes orientativos. El coste real depende del valor, CCAA, ayuntamiento y honorarios del notario.
Alternativas al cambio de titularidad de la vivienda
Si los costes de compraventa o donación son elevados, hay otras opciones que protegen a tu pareja sin cambiar la titularidad:
Pareja de hecho o matrimonio
Registrarse como pareja de hecho o casarse en régimen de gananciales otorga ciertos derechos sobre los bienes adquiridos durante la convivencia o matrimonio. En caso de fallecimiento, el cónyuge es uno de los herederos forzosos.
Usufructo
Otorgar el usufructo de la vivienda a la pareja permite que use y disfrute del bien sin ser propietario. Suele ser menos costoso.
¿Qué considerar antes de añadir a tu pareja en la escritura?
Incluir a tu pareja en la escritura de la vivienda es una decisión importante. Antes de firmar, ten en cuenta:
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
Si hay pago real, lo natural es compraventa; si no hay pago y tu CCAA bonifica, puede convenir donación; si ya sois copropietarios, mirad extinción de condominio (la más barata); si queréis que todo sea común, pensad en capitulaciones + aportación a gananciales.
Errores frecuentes al cambiar la titularidad de la vivienda en pareja
Confundir donación con compraventa encubierta: si hay precio real, es compraventa.
No justificar el valor declarado: mejor aportar tasación o comparables.
Olvidar la plusvalía municipal: puede sorprender si hay incremento.
Olvidar el IRPF del donante: puede impactar más que el ISD bonificado.
Ignorar los plazos de liquidación de impuestos → recargos.
¿Es posible pedir hipoteca para comprar la mitad de la casa?
Sí, y hay tres escenarios habituales: entrar en la hipoteca existente, una hipoteca nueva solo para el 50%, o un préstamo personal para importes pequeños.
Entrar en la hipoteca existente (subrogación + novación)
Si la vivienda ya tiene hipoteca, puedes incorporarte como cotitular mediante una novación con subrogación. El banco revisa las condiciones, recalcula responsabilidades y queda una hipoteca con ambos como deudores. Es el método más sencillo si la entidad aprueba tu perfil y la deuda pendiente es proporcional al valor actual.
Si el banco no acepta la operación o queréis revisar condiciones, puede tener sentido comparar las mejores hipotecas para subrogación antes de decidir si conviene mantener la entidad actual o buscar una alternativa.
Préstamo hipotecario nuevo solo para el 50%
Otra opción es pedir una nueva hipoteca por el valor de la mitad que vas a comprar. El banco realizará una nueva tasación y te prestará normalmente hasta el 80% de ese importe. Útil si prefieres mantener la hipoteca separada o si tu pareja no quiere modificar la actual.
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
Optar por un préstamo personal para importes pequeños
Si el importe que vas a pagar por el 50% es reducido (menos de 40.000–50.000 €), un préstamo personal puede ser más ágil. No requiere tasación ni cambios registrales, aunque los intereses son más altos. Solo recomendable cuando la cantidad es pequeña y la operación puede cerrarse rápido sin gastos hipotecarios.
Preguntas frecuentes sobre cómo poner la vivienda a nombre de los dos
Sí. Firmáis compraventa de mitad indivisa ante notario. Quien compra paga ITP (6–10% según CCAA) y quien vende puede tener IRPF y plusvalía municipal.
Sí, si el banco acepta: novación para entrar en la hipoteca existente o hipoteca nueva solo para ese 50%. Valora costes en ambos escenarios antes de decidir.
Depende de la CCAA y de si hay precio. Si tu comunidad bonifica el ISD y no hay pago, suele ser más barata la donación. Si hay pago real, la compraventa es lo correcto.
Si no hay precio, es donación y tributa por ISD (con posibles bonificaciones según CCAA). Aun así hay gastos de notaría, registro y posible plusvalía. Gratis del todo no existe.
No se puede forzar. Podéis explorar acuerdos (compraventa, donación), capitulaciones o asesoramiento legal para proteger derechos sobre la vivienda.
Depende de la vía: compraventa (ITP 6–10%), donación (ISD variable, puede ser casi 0 con bonificación), extinción de condominio (AJD 0,5–1,5%, la más barata si ya sois copropietarios). Suma ~600–1.200 € de notaría y registro.
El banco debe aprobarlo. Las opciones son novación (incluir a tu pareja como cotitular en la hipoteca existente) o cancelar y firmar una nueva hipoteca entre los dos.
Cómo dejarlo bien atado y sin sorpresas
Decide si habrá precio.
Estima ITP vs ISD vs AJD con datos de tu CCAA y ayuntamiento.
Consulta al banco la opción de novación vs hipoteca nueva para el 50%.
Solicita presupuesto de notaría/registro y fija fecha.
Firma la vía elegida y presenta impuestos a tiempo para evitar recargos.
Poner la vivienda a nombre de los dos es totalmente viable si se planifica con rigor. Lo esencial es coordinar los aspectos fiscales, bancarios y notariales antes de firmar: justificar correctamente el valor, definir cómo se financia y respetar los plazos de liquidación.
Hola, necesito una respuesta, si puede ser. Se puede vender el 50% de un domicilio con el otro 50% viviendo en dicho domicilio?Según me han dicho, hay personas que les interesan comprar de esa manera. Eso es legal?qué tendría que hacer el 50%que vive en el domicilio para que no se produjese esa venta en el caso de que no sea legal. Gracias.
Nuevo
#7
05/02/23 12:38
Me llama la atención que no se mencione la extinción de condominio para propiedades al 50% que tributa mucho menos cuando uno de los miembros va terminar siendo único propietario.
#6
30/01/21 11:46
hola, tengo un piso a mi nombre y quiero ponerlo al 50% a nombre de mi marido . tiene una hipoteca pendiente de 58.000€,la hipoteca inicial era de 120.000€. cómo puedo hacer?
Nuevo
#5
09/04/19 11:42
Hola me gustaría donar una casa que tengo en guadalajara es una parcela de 2500m y una casa vieja alguien me podía decir cuanto me costaría hacer esta gestión
en respuesta a
gbravo
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#4
16/11/18 03:07
Hago una consulta. Tengo una casa 50 50 con mi hermana. Quiero comprar la otra mitad y ponerla a nombre de mi pareja pero no lo quiero hacer por donacion. Puede mi hermana (que quiere hacerlo) vender solo el 50% y asi hacer solo la mitad de la escritura o tenemos que vender el 100% con mi hermana y ponerlo al 50 mio y 50 de mi pareja? No se como debo hacerlo. Agradezco la ayuda!
en respuesta a
Vigermo
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#2
14/03/17 10:38
Eso eso. Si el inmueble tiene hipoteca y el que recibe la donación (donatario) asume la deuda, tributará también en el ITP.
Nuevo
#1
10/03/17 20:42
Hay un error en el artículo. En la donación de una vivienda, el donatario es el sujeto pasivo del ISD y el donante del IRPF (no al revés). Hay que tener en cuenta además que si el inmueble tiene una hipoteca y el donatario no asume la deuda, la operación tributará por el ISD, pero si el donatario sí asume la deuda, la transmisión tendrá la calificación jurídica de donación con causa onerosa y tributará parcialmente en el ISD y en el ITP.
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