Poner mi vivienda a nombre de mi pareja y yo: vender el 50%, donación y alternativas
Poner mi vivienda a nombre de mi pareja y yo: vender el 50%, donación y alternativas
Si te planteas cambiar la titularidad de la hipoteca con tu pareja, tienes cuatro vías: compraventa del 50%, donación del 50%, extinción de condominio (si ya sois copropietarios) y aportación a gananciales. Aquí te explico impuestos, pasos, costes y si puedes pedir hipoteca.
Muchas veces, cuando compramos una vivienda en pareja, esta va a nombre de uno de los dos por ser quien tiene un empleo estable. Más adelante, cuando nuestra pareja encuentra trabajo u otros ingresos, podemos pensar en vender el 50% de una vivienda a tu pareja o comprar la mitad de la casa, para cambiar la titularidad al 50% con tu pareja; aquí te explico las formas para hacerlo, impuestos, pasos, costes notariales/registrales y opciones de hipotecas para comprar media casa. Cómo poner mi vivienda a nombre de mi pareja y yo
Lo esencial para cambiar la titularidad de la vivienda al 50-50% en la pareja:
Si hay precio, lo normal es compraventa del 50%: quien compra paga ITP (tipo autonómico) y quien vende puede afrontar plusvalía municipal.
Si no hay precio (es un regalo), es donación del 50%: tributa por ISD (con posibles bonificaciones según tu CCAA) y también puede haber plusvalía.
Financiación: puedes pedir hipoteca para comprar “media casa”. El banco puede optar por novación de la hipoteca existente o por un préstamo nuevo solo para ese 50%.
Régimen económico: no es lo mismo separación de bienes que gananciales; condiciona la vía, los pasos y el coste final.
Alternativas: además de compraventa y donación, existen extinción de condominio (si ya sois copropietarios) y aportación a gananciales (si cambiáis de régimen).
En la práctica, pasar de un 100% titularidad de una persona a un 50% + 50% en la pareja (o al porcentaje que acordéis) se puede hacer a través de varias vías legales; elegir la correcta depende de si hay precio, de vuestro régimen económico y de si se necesitará financiar la operación.
Opciones para poner mi vivienda a nombre de mi pareja y yo
Entre las opciones más populares, podemos optar por donarle la mitad de la propiedad a nuestra pareja o vendérsela. Ambas opciones implican gastos y posibles implicaciones fiscales. Te las explicamos todas aquí.
Situación
Vía más habitual
Impuesto principal
Hay pago real por la mitad
Compraventa 50%
ITP (según CCAA)
No hay pago (es un regalo)
Donación 50%
ISD (según CCAA)
Ya sois copropietarios y queréis 50/50
Extinción de condominio
AJD / ITP (casuístico)
Queréis pasar a gananciales e integrar la vivienda
Aportación a gananciales
AJD
1) Compraventa: comprar el 50% de una vivienda a mi pareja
Se da cuando un miembro de la pareja le compra a otro el 50% de la vivienda. Uno vende su mitad indivisa y el otro la compra por un precio pactado. Es la vía más clara frente a Hacienda y el banco.
Qué implica exactamente
Contrato y escritura de compraventa de mitad indivisa (50%) ante notario.
Inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
Liquidación de impuestos por parte de comprador y vendedor (cada uno los suyos).
Impuestos y gastos (quién paga qué)
El comprador:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Este impuesto lo paga el comprador en transacciones de segunda mano y ronda el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma (suele moverse aprox. entre el 6% y el 10% sobre el valor del 50%).
Gastos de notaría y registro: proporcionales al precio y a la complejidad de la escritura.
Gestoría (opcional): para tramitar ITP y Registro.
Tasación si pide hipoteca para comprar media casa.
El vendedor:
IRPF (ganancia patrimonial): declara la ganancia por la parte vendida (diferencia entre valor de transmisión del 50% y su valor de adquisición proporcional + gastos).
Ojo: hay regímenes especiales y exenciones en IRPF (p. ej., mayores de 65 años por vivienda habitual, reinversión en vivienda habitual, etc.). Si encajas en alguno, consúltalo antes de firmar.
Cuándo conviene: cuando la pareja paga un precio (con ahorros o financiación) y queréis dejar todo claro como una compraventa normal.
Paso a paso para vender el 50% de una vivienda a mi pareja
Valora el inmueble (tasación o comparables) para justificar el precio del 50%.
Si necesitas financiación, pide al banco por escrito: Entrar en la hipoteca existente (subrogación + novación), o Hipoteca nueva sólo para el 50%.
Firma la escritura de compraventa del 50% en notaría.
Liquida el ITP (comprador) dentro del plazo autonómico y, si corresponde, la plusvalía (vendedor).
Inscribe la operación en el Registro.
Cuándo no suele ser la mejor idea esta compraventa
Si no hay pago (es un regalo): fiscalmente es donación, no compraventa.
Si vuestra CCAA bonifica mucho la donación entre cónyuges o pareja de hecho y no va a haber financiación, quizá salga más barata la donación del 50%.
Si ya sois copropietarios y sólo queréis reajustar porcentajes hasta el 50/50, valorad extinción de condominio.
No cometas el error de fijar un precio “de favor” sin soportarlo con tasación o comparables → riesgo de comprobación de valor.
2) Donación del 50% de la vivienda a la pareja
Si de verdad no hay pago y quieres poner la vivienda a nombre de ambos en la pareja, regalando media casa, la vía esel cambio de titularidad por donación del 50%. Jurídicamente, es una transmisión gratuita: uno dona la mitad indivisa y el otro la acepta en escritura pública.
Impuestos y gastos
Rol
Qué paga normalmente
Detalles clave
Donatario (quien recibe el 50%)
ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) + plusvalía municipal (si hay incremento) + parte de notaría/registro
El ISD depende de la CCAA y del vínculo (cónyuge/pareja de hecho). En donación, la plusvalía municipal la paga el adquirente. Los gastos de notaría/registro son pactables, pero lo habitual es que los asuma quien recibe.
Donante (quien regala el 50%)
IRPF por ganancia patrimonial, si la hay
En IRPF se calcula la diferencia entre el valor de mercado del 50% donado y su valor de adquisición (proporcional), ajustado por gastos. Ojo: la exención por reinversión no aplica en donaciones y las exenciones de mayores de 65 años suelen referirse a ventas (transmisiones onerosas), no a donaciones.
Importante: las bonificaciones en ISD para cónyuges/parejas de hecho cambian mucho por CCAA. En algunas, la donación entre pareja está muy bonificada; en otras, no compensa frente a una compraventa.
Pasos para donar el 50% de la vivienda a tu pareja
Comprobar bonificaciones y requisitos en tu CCAA (p. ej., acreditación de pareja de hecho).
Pedir valoración razonable (como una tasación) para fijar el valor de la parte donada.
Preparar y firmar escritura de donación del 50% ante notario.
Liquidar ISD en plazo y presentar, si procede, la plusvalía municipal.
Inscribir en el Registro de la Propiedad.
Cuándo conviene: Si regalas la mitad, no hay pago y si vuestra comunidad bonifica la donación entre parejas o cónyuges. No es buena idea si:
En tu CCAA el ISD es caro o la plusvalía dispara el coste total.
Evita el error común de olvidar el IRPF del donante: puede impactar más que el ISD bonificado.
3) Extinción de condominio o Reequilibrio de cuotas
Es útil cuando sois copropietarios y ya tenéis porcentajes en la titularidad (p. ej., 80/20) y queréis reajustar al 50/50. La fiscalidad es casuística ((puede tributar por AJD y, en ciertos escenarios, ITP); así que te conviene asesoramiento y presupuesto previo en notaría.
4) Aportación a la sociedad de gananciales
Si estáis en separación de bienes y queréis pasar a gananciales, uno puede aportar la vivienda al patrimonio común (suele tributar por AJD). Requiere capitulaciones matrimoniales y coordinación con Notaría.
Cuándo conviene: si queréis un régimen ganancial y ordenar todo el patrimonio, no sólo la vivienda.
Alternativas al cambio de titularidad de la vivienda
Tanto la donación como la compraventa entre pareja pueden ser costosas. A continuación os presentamos otras alternativas para cambiar porcentaje propiedad vivienda de la pareja
Pareja de hecho o matrimonio
Registrarse como pareja de hecho o casarse en régimen de gananciales otorga ciertos derechos sobre los bienes adquiridos durante la convivencia o matrimonio. En caso de fallecimiento, el cónyuge es uno de los herederos forzosos.
Usufructo
Otorgar el usufructo de la vivienda a la pareja permite que esta use y disfrute del bien sin ser propietario. Aunque tiene gastos, suele ser menos costoso que la donación o la compraventa.
¿Qué considerar antes de incluir a tu pareja en la escritura?
Incluir a tu pareja en la escritura de la vivienda es una decisión importante que debe ser considerada cuidadosamente. Debes pensar en:
Relación de pareja: Evalúa la estabilidad de la relación y si este cambio es lo mejor para ambas partes a largo plazo.
Alternativas legales: Investiga otras opciones legales como el usufructo o un testamento para proteger a tu pareja sin necesidad de cambiar la titularidad de la propiedad.
Experto en Hipotecas, Vivienda y Mercado inmobiliario
si hay pago real, lo natural es compraventa; si no hay pago y tu CCAA bonifica, puede convenir donación; si ya sois copropietarios, mirad extinción; si queréis que todo sea común, pensad en capitulaciones + aportación.
Evita errores frecuentes
Confundir donación con compraventa encubierta: si hay precio real, es compraventa.
No justificar el valor declarado: mejor aportar tasación o comparables.
Olvidar la plusvalía municipal: puede sorprender si hay incremento.
Olvidar el IRPF del donante: puede impactar más que el ISD bonificado.
Olvidar coordinar con el banco si hay hipoteca previa.
Ignorar plazos de liquidación de impuestos → recargos.
Al tomar en cuenta todos estos factores, podrás tomar una decisión informada sobre la mejor forma de incluir a tu pareja en la escritura de tu casa y asegurar su protección futura.
¿Es posible pedir hipoteca para comprar media casa a tu pareja?
Sí, hay tres escenarios que suelo ver: entrar en la hipoteca existente (novación y subrogación), una hipoteca nueva solo para el 50%, u optar por un préstamo personal para importes pequeños
Entrar en la hipoteca existente (subrogación + novación)
Si la vivienda ya tiene hipoteca, puedes incorporarte como cotitular mediante una novación con subrogación. El banco revisa las condiciones, recalcula responsabilidades y os deja a ambos como deudores. Es el método más sencillo si la entidad aprueba tu perfil y la deuda pendiente es proporcional al valor actual del inmueble.
Préstamo hipotecario nuevo solo para el 50%
Otra opción es pedir una nueva hipoteca únicamente por el valor de la mitad de la casa que vas a comprar. El banco realizará una nueva tasación y te prestará la parte correspondiente, normalmente hasta el 80 % de ese importe. Es útil si prefieres mantener la hipoteca separada o si tu pareja no quiere modificar la actual.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
3.33 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Optar por un préstamo personal para importes pequeños
Si el importe que vas a pagar por el 50 % es reducido (por ejemplo, menos de 50.000 €), algunos optan por un préstamo personal. No requiere tasación ni cambios registrales, aunque los intereses son más altos. Conviene solo cuando la cantidad es pequeña y la operación puede cerrarse rápido sin gastos hipotecarios.
Preguntas frecuentes sobre como poner vivienda a nombre de la pareja
Sí. Firmáis compraventa de mitad indivisa con ITP para quien compra y posible plusvalía para quien vende.
Sí, si el banco acepta: novación para entrar en la hipoteca existente o hipoteca nueva solo para ese 50%. Valora costes en ambos escenarios.
Depende de la CCAA y de si hay precio. Si tu comunidad bonifica ISD y no hay pago, suele ser más barata la donación. Si hay pago real (ahorros/financiación), la compraventa es lo correcto.
Si no hay precio, sería donación y tributa por ISD (con bonificaciones posibles). Aun así hay notaría/registro y posible plusvalía.
No se puede forzar. Podéis explorar acuerdos (compraventa/donación), capitulaciones o, si hay conflicto, asesoramiento legal para proteger derechos (uso de vivienda, aportaciones, etc.).
Cómo dejarlo bien atado y sin sorpresas
Evita sorpresas:
Decide si habrá precio.
Estima ITP vs ISD y plusvalía con datos de tu CCAA y ayuntamiento.
Pide al banco opción de novación vs hipoteca nueva para el 50%.
Solicita presupuesto notaría/registro y fija fecha.
Firma la vía elegida (compraventa/donación) y presenta impuestos a tiempo.
En definitiva, comprar o vender el 50 % de una vivienda entre pareja es totalmente viable, siempre que se planifique con rigor. Lo esencial es coordinar los aspectos fiscales, bancarios y notariales antes de firmar: justificar correctamente el valor de la operación, definir cómo se financiará la compra y establecer los plazos de liquidación.
Con una gestión ordenada y asesoramiento adecuado, compartir la titularidad de la casa puede hacerse de forma segura, transparente y sin imprevistos legales o financieros.
Hola, necesito una respuesta, si puede ser. Se puede vender el 50% de un domicilio con el otro 50% viviendo en dicho domicilio?Según me han dicho, hay personas que les interesan comprar de esa manera. Eso es legal?qué tendría que hacer el 50%que vive en el domicilio para que no se produjese esa venta en el caso de que no sea legal. Gracias.
Nuevo
#7
05/02/23 12:38
Me llama la atención que no se mencione la extinción de condominio para propiedades al 50% que tributa mucho menos cuando uno de los miembros va terminar siendo único propietario.
#6
30/01/21 11:46
hola, tengo un piso a mi nombre y quiero ponerlo al 50% a nombre de mi marido . tiene una hipoteca pendiente de 58.000€,la hipoteca inicial era de 120.000€. cómo puedo hacer?
Nuevo
#5
09/04/19 11:42
Hola me gustaría donar una casa que tengo en guadalajara es una parcela de 2500m y una casa vieja alguien me podía decir cuanto me costaría hacer esta gestión
en respuesta a
gbravo
-
Nuevo
#4
16/11/18 03:07
Hago una consulta. Tengo una casa 50 50 con mi hermana. Quiero comprar la otra mitad y ponerla a nombre de mi pareja pero no lo quiero hacer por donacion. Puede mi hermana (que quiere hacerlo) vender solo el 50% y asi hacer solo la mitad de la escritura o tenemos que vender el 100% con mi hermana y ponerlo al 50 mio y 50 de mi pareja? No se como debo hacerlo. Agradezco la ayuda!
en respuesta a
Vigermo
-
#2
14/03/17 10:38
Eso eso. Si el inmueble tiene hipoteca y el que recibe la donación (donatario) asume la deuda, tributará también en el ITP.
Nuevo
#1
10/03/17 20:42
Hay un error en el artículo. En la donación de una vivienda, el donatario es el sujeto pasivo del ISD y el donante del IRPF (no al revés). Hay que tener en cuenta además que si el inmueble tiene una hipoteca y el donatario no asume la deuda, la operación tributará por el ISD, pero si el donatario sí asume la deuda, la transmisión tendrá la calificación jurídica de donación con causa onerosa y tributará parcialmente en el ISD y en el ITP.
.jpg)
_col.png?1648713730 "Quién paga la cancelación registral de las hipotecas")
_col.png?1677486733 "Mejores hipotecas fijas")
_col.jpg?1755847663 "¿Cómo cambiar la titularidad de una vivienda por donación?")