Hipoteca sobre valor de tasación: ¿Qué pasa si no coinciden?
Hipoteca sobre valor de tasación: ¿Qué pasa si no coinciden?
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio de compra? Descubre qué criterio aplican los bancos, qué ocurre cuando tasación y compraventa no coinciden, y los problemas más comunes con la financiación y Hacienda.
Si estás en pleno proceso de comprar una vivienda, seguro te has preguntado si la hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio de compraventa. En este artículo te explicamos en qué se fijan los bancos y qué pasa cuando tasación y precio de compra no coinciden.
Precio de compraventa: es el importe que pactas con el vendedor y que aparece en la escritura de la vivienda.
Valor de tasación: lo calcula una empresa tasadora homologada y es la referencia que utiliza el banco para decidir cuánto dinero te presta.
Que ambos valores no coincidan es muy habitual. Sin embargo, el banco siempre se quedará con el más bajo a la hora de conceder la hipoteca.
Ejemplo práctico
Precio de compra: 200.000 €
Valor de tasación: 220.000 €
El banco calculará la hipoteca sobre 200.000 € (precio de compraventa), no sobre 220.000 €.
Esto significa que si la tasación es más alta que el precio, no te dará más dinero. En cambio, si la tasación es más baja, la hipoteca se reduce y tendrás que aportar más ahorros.
Tasación superior al precio de compraventa: ¿en qué te afecta?
A primera vista parece una buena noticia: compras una vivienda “por debajo de su valor real”. Pero ojo, este escenario también tiene sus riesgos.
❌ Posibles problemas
Hacienda puede entender que compras por debajo de mercado y reclamarte un pago extra de ITP con una liquidación complementaria.
El seguro de hogar puede encarecerse, ya que muchas aseguradoras lo calculan sobre el valor de tasación.
Si contratas una hipoteca sobre el valor tasado (no es lo habitual), podrías acabar pagando más intereses a largo plazo.
✅ Ventajas
Algunos bancos permiten financiar hasta el 80% del valor de tasación, lo que en determinados casos te ayuda a cubrir más parte de la compra sin aportar tantos ahorros.
👉 Cuando tasación y precio de compra no coinciden, tu hipoteca y los impuestos pueden verse afectados. Además, si Hacienda te reclama por el valor de tasación, consulta nuestro artículo: Hacienda reclama tasación: ¿qué hacer? Para saber cómo reaccionar ante esa situación.
Tasación inferior al precio de compraventa: el mayor obstáculo
Este es el escenario más complicado. El banco solo te prestará hasta un 80% de la tasación, aunque el precio de compra sea mayor.
❌ Posibles problemas
El banco te concede menos hipoteca de la esperada.
Si no tienes ahorros suficientes, puedes verte obligado a cancelar la compra.
Tendrás que endeudarte o pedir ayuda externa para cubrir la diferencia.
✅ Posibles soluciones
Renegociar el precio con el vendedor.
Solicitar una segunda tasación con otra empresa homologada.
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Preguntas frecuentes: problemas y soluciones cuando tasación y precio de compraventa no coinciden
Puedes conseguir más financiación, pero podrías pagar más impuestos o intereses.
Tendrás que aportar más dinero por tu cuenta. Es una situación delicada si vas justo de ahorros.
Problemas con la financiación, liquidaciones de Hacienda, seguros más caros o incluso tener que cancelar la operación.
Tiene una validez de 6 meses. Después de ese plazo, deberías pedir una nueva si aún no has firmado la hipoteca.
En resumen, que el valor de tasación y el precio de compra no coincidan puede complicarte el acceso a una hipoteca, encarecerte los seguros e incluso traerte líos con Hacienda.
Antes de firmar nada, asegúrate de conocer bien ambos los valores y cómo pueden afectarte. Pide una tasación previa si tienes dudas, y compara hipotecas para ver qué bancos ofrecen más flexibilidad.
Por un lado, al menos en Cadiz, ni en sueños el catastro está más alto que la valoración de una agencia tasadora que al fin de cuentas se basa en el precio de mercado y el estado de la construcción.
Por otro lado el seguro te asegura lo que le digas, no mira ni tasación ni catastro, eso si, si aseguras por lo bajo te pueden decir que estas infra asegurado.
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#8
12/03/23 20:59
Hola !! Me gustaría hacer una consulta por si me pueden ayudar .Adquiero un inmueble por 96000€ tasado en 130000€ y la idea es hacer una pequeña reforma y venderlo lo antes posible entorno a 150-160.000€ que es el precio de mercado de la zona .Como me afecta a nivel fiscal hacienda de cara al siguiente año? Habría alguna manera de eludir o pagar el mínimo interés posible ? He leído que hay un impuesto inferior si compras pra vender ,es correcto? Disculpen la ignorancia espero que me puedan ayudar .Un saludo
#7
04/02/23 09:26
Muchas gracias por el artículo! Hay una cosa que no me queda clara. Si la tasación del catastro es por ejemplo 20.000 euros menos que la tasación del banco, de cara a hacienda/impuestos, ¿esto me afecta? Para el tema impuestos ¿solo influye la tasación catastral o es la tasación catastral asociada al coeficiente que le otorgue hacienda? ¿Cómo puedo saber el valor que le dará hacienda en base a la tasación del catastro? Gracias por adelantado!!
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#6
13/05/22 13:40
Buenas, Una consulta, en relacion a la nueva normativa de 2022. Si se compra un piso por debajo del precio de referencia pero se paga el ITP que corresponda al del precio de referencia en vez del precio de compraventa:
- ?Hay que tener en cuenta alguna otra regularicacion de alguna entidad, hacienda, registro propiedad, comunidad autonoma, etc...?
Es decir, puedo haber alguna sorpresa mas teniendo en cuenta que el precio de tasacion normalmente sera bastante superior al precio de compraventa?
Gracias
#4
06/12/21 21:08
Hola. No se si alguien sabrá responderme,... Entra en vigor el nuevo valor de referencia del catastro que es sobre el que pagaremos el ITP. Voy a escriturar bien a finales de diciembre o podría esperar a primeros de enero, para pagar ITP según este nuevo valor de referencia. El caso que voy a comprar una vivienda cuyo valor fiscal en Hacienda son 218.000€, el tasador lo ha tasado en 233.000€ por lo que tendría que pagar ITP sobre 233.000€ si no quiero tener problemas con Hacienda. MI PREGUNTA es si espero a 2022 por lo poco que he leído dice de tributar sobre este valle r de referencia o el valor de compraventa, el que sea mayor, pero no habla sobre el valor de tasación. Si resulta que este valor de referencia me beneficiaría al ser menor que los 233.000€ (valor de tasación) y comprando por 195.000€,...podria tributar por el valor de referencia o sigue vigente la norma de tributar por el mayor valor de los 3 ( tasación, escritura o valor fiscal) como actualmente??????
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#3
28/12/20 11:22
Una tasación puede dar diferentes valores según su finalidad. ¿Qué finalidades dan mayores y menores valores?
#2
28/05/19 11:27
"Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.
#1
25/05/19 10:38
Buenos días:
No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.
Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186
Saludos.
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