Los gastos de hipoteca y compraventa se refieren a los costes e impuestos asociados a la compraventa de una vivienda a través de un préstamo hipotecario. Estos gastos de hipoteca y compraventa de vivienda pueden aumentar entre un 12-15% el coste final por adquirir una vivienda y, por lo tanto, deben tenerse en cuenta desde un primer momento.
A la hora de estudiar los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda, es necesario conocer algunas de sus particularidades. Por ejemplo, saber que estos gastos pueden reclamarse y recuperar parte del dinero que pagaste por tu vivienda, en caso de considerarse una cláusula abusiva de la banca. Te contamos qué gastos puedes reclamar y cuáles no, así como a cuánto asciende el dinero que puedes recuperar por tu vivienda.
Gastos de hipoteca y compraventa de vivienda: ¿qué son?
A la hora de pedir una hipoteca para una vivienda, además de fijarte en el tipo de interés, las cuotas a pagar, el porcentaje de financiación, las comisiones y los productos vinculados a esta hipoteca, debes tener en cuenta los gastos y los impuestos que se derivan de la contratación de esta hipoteca. Del mismo modo, estos gastos se deben considerar también para el caso de la compra-venta de inmuebles.
A continuación, desglosamos de dónde procede cada gasto e impuesto que se paga dependiendo del tipo de vivienda contratada:
*En función de si la vivienda adquirida es de primera o segunda mano
A continuación, desglosamos de dónde procede cada gasto e impuesto que se paga dependiendo del tipo de vivienda contratada:
TIPO DE VIVIENDA |
GASTOS |
IMPUESTOS |
HIPOTECA |
Notaría. Gestoría. Registro. Tasación. |
Notaría. Gestoría. Registro. |
COMPRAVENTA DE VIVIENDA |
IAJD |
IAJD / IVA / ITP* |
*En función de si la vivienda adquirida es de primera o segunda mano
Diferencia de los gastos de hipoteca y los gastos de compraventa
Cuando compras una vivienda, hay dos tipos de gastos que se suman al precio del inmueble y que a menudo se confunden: los gastos de compraventa y los gastos de hipoteca. Aunque ambos forman parte del proceso de adquisición, su naturaleza y quién los asume no es la misma.
Gastos de hipoteca
- Notaría: honorarios por escriturar el préstamo hipotecario. Regulados por ley.
- Registro: inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría: tramitación administrativa del préstamo e inscripción registral.
- Tasación: valoración del inmueble por parte de una sociedad homologada.
- Nota simple: documento que certifica la titularidad y posibles cargas del inmueble.
Impuestos de la hipoteca
- Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD): se aplica sobre la escritura notarial del préstamo. Oscila entre el 0.5% y el 1,5%, según comunidad autónoma.
👉🏻 Puedes consultar aquí cuál es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se paga por tu CCAA.
Gastos de compraventa de vivienda
Son similares a los de la hipoteca, excepto la tasación.
- Notaría.
- Registro.
- Gestoría.
Impuestos de compraventa
Dependen del tipo de vivienda:
- Vivienda nueva: se paga el IVA (10%) y el IAJD.
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 10% según CCAA. Pueden aplicarse bonificaciones por edad, familia numerosa o ingresos.
👉🏻 Aquí puedes ver todos los casos en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en cada Comunidad Autónoma.
¿Qué gastos de hipoteca y compraventa se pueden reclamar y cuáles no?
Al indagar sobre los gastos de constitución de una hipoteca, es preciso saber que jurisdicción relativamente reciente se ha referido a este asunto.
Es el caso de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, que declaraba que estos gastos de formalización de la hipoteca podrían ser una nueva cláusula abusiva de la banca.
Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que:
Es el caso de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, que declaraba que estos gastos de formalización de la hipoteca podrían ser una nueva cláusula abusiva de la banca.
Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que:
Imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la misma sentencia se indica que:
Este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La sentencia del Tribunal Supremo resume que los gastos de formalización de la Hipoteca deberían repartirse al 50% entre el banco y el cliente. Gracias a esta sentencia, ha comenzado una nueva guerra contra la banca por reclamar los gastos de formalización de la hipoteca. Como ya sucediera con la cláusula suelo, esta cláusula podría declararse nula y obligar a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas de más.
Sin embargo, no todos los gastos por adquirir una vivienda se pueden reclamar. Únicamente se pueden reclamar los gastos que correspondan a los gastos de hipoteca. Los gastos de compraventa de vivienda no pueden reclamarse ya que se trata de un contrato privado entre dos particulares donde el banco no tiene nada que ver. Por lo tanto, los gastos que se pueden reclamar son:
- Gastos de notaría por la parte de la hipoteca.
- Gastos de Registro de la propiedad por la parte de la hipoteca.
- Gastos de gestoría por la parte de la hipoteca.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por parte de la hipoteca.
- Gastos de tasación. Este gasto únicamente está en el contrato hipotecario.
¿Qué plazo tengo para reclamar los gastos de hipoteca?
Respecto a los plazos para reclamar los gastos de hipoteca, la Sentencia del 25 de enero de 2024 en Europa estipuló que el plazo para la prescripción no comienza hasta que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de las cláusulas. Una resolución que ha sido después recogida por el Tribunal Supremo, reconociendo la jurisprudencia europea.
👉🏻 Si quieres saber más, en el siguiente artículo te contamos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco.
👉🏻 Si quieres saber más, en el siguiente artículo te contamos cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco.
¿Quieres calcular los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda?
👉🏻 Descarga la guía de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda. Una hoja de cálculo que te permitirá conocer los gastos e impuestos que se pagan por pedir una hipoteca (AJD, notaría, tasación...) y los de compraventa de vivienda (ITP, IVA, registro...). Podrás calcular también el dinero que debe devolverte el banco por los gastos de formalización de la hipoteca.
👉🏻 Para conocer los gastos e impuestos que tienes que pagar en tu caso, puedes descargarte gratuitamente la Calculadora de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda.
¿Qué gastos hay cuando terminas de pagar la hipoteca?
Terminar de pagar la hipoteca es un gran paso, pero no significa que el proceso haya terminado del todo. Muchos se preguntan qué hay que pagar cuando terminas de pagar la hipoteca, y lo cierto es que aún hay algunos trámites y costes que debes tener en cuenta para dejar tu vivienda completamente libre de cargas.
El principal gasto es la cancelación registral de la hipoteca, que no es obligatoria por ley, pero sí muy recomendable, sobre todo si en el futuro quieres vender o pedir otra financiación con ese inmueble. Para ello, se necesita:
El principal gasto es la cancelación registral de la hipoteca, que no es obligatoria por ley, pero sí muy recomendable, sobre todo si en el futuro quieres vender o pedir otra financiación con ese inmueble. Para ello, se necesita:
- Una escritura de cancelación de hipoteca, que debe firmarse ante notario (en muchos casos, el banco puede acompañarte o darte la documentación necesaria).
- La inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad, que tiene un coste que varía según el valor del préstamo original.
- Gestoría, si decides que un profesional tramite estos pasos por ti (aunque puedes hacerlo por cuenta propia).
A todo esto hay que sumarle, si se contrata, el coste de notaría, aunque muchas entidades financieras ya lo asumen tras la ley hipotecaria de 2019, o lo incluyen si haces todo con ellos. No hay que pagar impuestos, ya que la cancelación está exenta de actos jurídicos documentados.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca y compraventa
Generalmente, los gastos de hipoteca y compraventa suponen entre un 10% y un 15% del valor del inmueble, dependiendo de si es nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma y de si se solicita financiación.
Puedes reclamar los gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e IAJD relacionados exclusivamente con la constitución de la hipoteca, si fueron asumidos por ti y están recogidos en una cláusula considerada abusiva. Los gastos de compraventa, al tratarse de un acuerdo entre particulares, no son reclamables.
No es obligatorio legalmente, pero sí muy recomendable. Si no la cancelas registralmente, la carga sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad, lo que puede dificultar futuras operaciones como vender el inmueble o pedir otro préstamo con garantía hipotecaria.
Cuando terminas de pagar la hipoteca, debes asumir los costes asociados a su cancelación registral, como la escritura de cancelación en notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, si lo deseas, los servicios de una gestoría. Estos gastos son opcionales, pero recomendables si quieres dejar la casa libre de cargas.
_col.png?1748850435 "Modelo de reclamación al banco por los gastos de formalización de la hipoteca")