Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)

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El mes de diciembre es un periodo para planificaciones del nuevo año, pero también lo es para hacer balance del año que está a punto de terminar. Después de un intenso año con numerosas conversaciones y sesiones de trabajo con clientes inversores, bancos y agentes inmobiliarios, en este artículo recopilo las dudas más frecuentes que me han planteado y que he resuelto de la forma más clara y sencilla posible. En este primer extracto lanzo las 10 primeras consultas agrupadas en las siguientes temáticas:

                        ·         Gestión IRPF: Rendimientos del capital inmobiliario (Consultas 1 a 5)
                        ·         Sociedades (Consultas 6 a 8).
                        ·         Otros impuestos y temas: ITP, plusvalía, etc. (Consultas 9 y 10).

 


     Consultas relativas a IRPF:

     

#1#: No entiendo el concepto de amortización de IRPF, ¿Se corresponde con el importe de amortización de la cuota de la hipoteca?


La amortización es un concepto teórico que procede de la contabilidad y que tiene como finalidad tener en cuenta el desgaste de los inmuebles por su uso continuado al alquilarse.

En la práctica, se traduce en un gasto que podemos computar en nuestra declaración de IRPF para rebajar el rendimiento obtenido y, por tanto, pagar menos IRPF.

Como hemos dicho, es un gasto “teórico”, por lo que, a diferencia del resto de gastos que computamos en la declaración (IBI, cuotas comunidad, etc.), no se lo pagamos a nadie.

Para calcular la amortización, en primer lugar, tenemos que entender que el valor de nuestro inmueble se compone de valor de construcción y valor del suelo. Además, debemos saber que únicamente se amortiza la parte de construcción, nunca la parte del suelo. Podemos obtener el porcentaje de valor de la construcción de nuestro inmueble viendo un recibo del IBI, donde aparece de forma separada el valor catastral del suelo, el de la construcción y el total (también aparece en el documento de datos fiscales que nos envía anualmente Hacienda).

Una vez conocido nuestro valor de construcción de la inversión ([Valor de compra total + gastos de compra totales] * % construcción) lo comparamos con el valor catastral de la construcción y elegimos el de mayor importe. El valor elegido lo multiplicamos por el 3% y esa es la amortización anual. 

Actualmente, el programa de ayuda de IRPF calcula automáticamente la amortización.

No tiene absolutamente nada que ver con la amortización del préstamo, que es la parte de la cuota que pagamos al banco para devolverle el dinero que nos prestó para comprar el inmueble. 



#2# ¿Qué es el tipo marginal de IRPF? ¿por qué dices que tiene importancia para calcular la rentabilidad neta de un inmueble?


El Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF) tiene las siguientes características esenciales:

   1.      Es de naturaleza directa, es decir, que grava nuestras ganancias
   2.      Se adecúa a las circunstancias vitales de cada persona, lo que significa que, en función de variables como los hijos, la hipoteca o las aportaciones que se hacen a un plan de pensiones, dos personas que ganan exactamente la misma cantidad de dinero puede ser que paguen un importe diferente de IRPF.
  3.      Es escalado, es decir, conforme más dinero se gana, el porcentaje de impuesto que se paga se va incrementado progresivamente de acuerdo a la siguiente tabla:

Entendidas las tres características más básicas del impuesto, el tipo marginal es el tipo impositivo más alto que alcanza una persona en su declaración. Como ejemplo, fiándonos en la tabla anterior, una persona cuya base imponible (ingresos brutos- gastos – bonificaciones deducciones) sea de 40.000€, tiene un marginal del 37%.

Tiene especial importancia el conocimiento de nuestro tipo marginal en los análisis y planificaciones de rentabilidad ya que, si consideramos los ingresos que obtenemos de la inversión inmobiliaria como ingresos añadidos a nuestra principal fuente de ingresos (nómina o actividad Autónomos), el tipo marginal será el porcentaje de IRPF que impactará en nuestra inversión.

Por último, debemos recordar que si nos dedicamos al arrendamiento de viviendas de larga duración, el tipo efectivo será un 60% inferior al que aparece en la tabla.



#3# Voy a hacer una pequeña reforma, soy manitas y no voy a contratar una empresa sino que voy a realizarla yo mismo comprando simplemente los materiales ¿puedo incluir esas facturas como gasto deducible? ¿Puedo computar mis horas de trabajo? ¿Debo tener algo en cuenta respecto de las facturas de la reforma?


Cuando hacemos una reforma por medios propios, es decir, sin encomendar un trabajo a un profesional (pintor, albañil, fontanero, etc.) podemos computar como gasto deducible de reparación y conservación las facturas de compra de materiales que tengamos, pero no hay ninguna forma de computar las horas que nosotros o un familiar que nos echa una mano dedica en la reforma.

Tanto si la reforma la hacemos nosotros como si se la encargamos a una empresa es muy importante que la dirección de facturación de las facturas sea siempre el piso de alquiler, ya que si pone cualquier otra dirección Hacienda nos rechazará esas facturas.


 

#4# Voy a comprar a medias con otra persona un piso de inversión, ¿Cómo debemos declarar en IRPF los alquileres?


En IRPF se produce lo que se denomina “individualización de rentas”, lo que significa que cada persona declarará los ingresos y los gastos de acuerdo al porcentaje de propiedad sobre el inmueble que tiene cada co-titular.

 

#5# Los intereses de un préstamo personal, ¿son deducibles?


Se consideran gastos financieros aquellos de los préstamos que utilicemos directamente para financiar la compra o la mejora de una vivienda de alquiler. Lo más frecuente es que los gastos financieros se correspondan con la hipoteca con la que se compró el piso, pero, si utilizamos un préstamo personal (o una hipoteca sobre otra vivienda) para comprar/ mejorar una vivienda que alquilamos, SI podremos considerar los intereses como gasto deducible.




    Consultas relativas a sociedades:


#6# He leído que ya no es necesario contratar una persona para poder aplicar el Régimen especial de empresas arrendadoras de viviendas y beneficiarme de la bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades.


En mi opinión, esto NO es así. El artículo 5 de la ley del Impuesto de Sociedades dice muy claramente “En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”.

Es cierto que, en las últimas fechas, han salido varias sentencias en las que los tribunales dan la razón al contribuyente y le permiten acreditar la existencia de actividad económica y, por tanto, tener derecho a la bonificación, sin necesidad de tener un trabajador contratado (STSJ de Cataluña nº663/2019).

La realidad es que estas sentencias tienen base en inspecciones realizadas a empresas en ejercicios anteriores al 2015, año en el que cambio la ley del Impuesto de Sociedades. Hasta ese año, la ley de IS no exponía explícitamente la obligación de tener contratado un trabajador sino que, únicamente, hacía referencia a la ley de IRPF para acreditar la condición de actividad económica. Desde 2015 se modificó la redacción del artículo para exponer claramente la obligación del trabajador con contrato laboral.

En conclusión, estás sentencias no suponen una doctrina firme sobre la que apoyarse para defender actualmente una inspección de Hacienda.

¿En un futuro próximo desaparecerá la obligación del trabajador? No se sabe, pero actualmente la ley es muy clara. 



#7# El trabajador contratado, ¿puedo ser yo como socio, administrador y trabajador de la empresa?


NO, la ley habla de contrato laboral. La relación entre un administrador y su sociedad es siempre mercantil, nunca laboral. En numerosas consultas Hacienda resuelve confirmando la obligatoriedad de que sea un trabajador con contrato por cuenta ajena y a jornada completa.

 

#8# ¿Puedo no cotizar Autónomos si mi sociedad solo se dedica al arrendamiento de inmuebles?


La norma general dice que los administradores (responsables) de las sociedades limitadas deben cotizar en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. En el caso de que la empresa únicamente se dedique al arrendamiento de inmuebles y tenga consideración de Patrimonial (esta circunstancia se da siempre que la empresa sea pequeña, menos de 10 inmuebles), la seguridad social permite que el administrador no tenga que pagar el recibo de Autónomos. En cómputo anual puede suponer un ahorro de unos 4.500€.

 

     Consultas relativas a otros impuestos:


#9# Voy a comprar un inmueble, ¿Qué debo hacer para tener la tranquilidad de saber que nunca voy a tener una sorpresa con una liquidación complementaria de ITP?


El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto que lo paga, entre otras situaciones, la persona que compra una vivienda de segunda mano. Está totalmente cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que cada comunidad puede regular el porcentaje que se paga, así como las bonificaciones que establece.

Probablemente el hecho más controvertido que tiene este impuesto es que se debe liquidar “por el valor real del bien”. Parece lógico pensar que el valor real es lo que el comprador paga al vendedor por el inmueble. Así lo dice la ley, pero añade una coletilla que es la que genera los problemas, viene a decir lo siguiente: “el valor real será siempre el valor fijado en escritura de compraventa salvo en los casos en los que ese valor sea inferior al que le otorga la Comunidad Autónoma”.

Para conocer el valor de cada inmueble, casi todas las comunidades tienen un simulador en su página web donde, configurando una serie de datos muy básicos, te emiten un justificante vinculante del valor.

Si compramos por un precio inferior al que nos indican de referencia, para tener total tranquilidad de no recibir una carta de Hacienda exigiéndonos un pago complementario, deberemos pagar el impuesto acorde al precio del informe y no al de la escritura.

Existe una leyenda urbana que dice que, si el valor de compraventa no supera el 10% de diferencia sobre el valor de referencia, aunque sea inferior, Hacienda nunca lo revisa. En mi experiencia profesional puedo decir que esto se cumple CASI siempre. 



#10# He vendido un piso por un precio inferior del que lo compré, ¿debo pagar Plusvalía Municipal?


El nombre técnico de la Plusvalía es “Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, es decir, por su nombre se entiende que se debería pagar cuando vendemos un inmueble que se ha revalorizado por el paso del tiempo y la situación del mercado. Nada más lejos de la realidad, se calcula en función del valor catastral del año en que ha sido vendido y los años que ha estado en propiedad de la persona que vende.

La realidad es que está forma de cálculo, que no tiene en cuenta la situación del mercado, hace que se dé la circunstancia de que ganemos o perdamos con la venta del inmueble tengamos que pasar por caja y pagar el impuesto.

Ante la injusticia del impuesto, tras la crisis inmobiliaria numerosos contribuyentes acudieron a los Tribunales para reclamar su inconstitucionalidad. Finalmente, en 2018 apareció la primera sentencia del Tribunal Supremo en la que se daba la razón al ciudadano.

Desde entonces existe un pantanoso vacío legal que cada ayuntamiento está interpretando como le parece. La realidad es que a día de hoy la ley sigue teniendo la misma redacción, por lo que habría que pagar impuesto, aunque se venda con pérdidas, pero muchas personas, apoyadas en las sentencias favorables han conseguido no pagarlo.

En la actualidad (diciembre 2020), como digo, hay diversas interpretaciones por parte de cada ayuntamiento. Algunos aceptan directamente liquidaciones a cero (se presenta el impuesto, pero no se ingresa ninguna cantidad), otros las aceptan, pero advierten que durante los 4 años siguientes puede ser reclamado el importe con intereses y recargos. Por último, algunos ayuntamientos siguen exigiendo el pago del impuesto y forzando a ir a los tribunales al contribuyente que quiere no pagarlo.

RESUMEN: En función del ayuntamiento que nos toque lidiar, la estrategia será una u otra pero nuestro consejo es que, siempre que se venda con pérdidas, se defienda el NO pago del impuesto.




Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;)) 
  1. en respuesta a Miguelp87
    -
    #18
    28/09/21 11:36
    Hola Miguel,

    efectivamente, cuando el piso es en copropiedad de varias personas, lo correcto es legalizar una comunidad de bienes y solicitar un CIF propio. Es una gestión muy sencilla y que simplifica mucho la administración posteriormente.
    Aun así, en algunos casos, sin tener legalizada la CB, hemos podido defender la deducibilidad de los gastos de dos formas:
    1. Cuando el pago de la factura se había realizado desde una cuenta común de los copropietarios del inmueble.
    2. Cuando, aunque había salido de una cuenta privativa de uno de los dos copropietarios, el otro realiza una transferencia por el importe exacto que le correspondía sufragar indicándolo muy claramente en el concepto de la transferencia.

    Espero haberte ayudado.

    Saludos.
  2. en respuesta a Miguelp87
    -
    #17
    21/09/21 21:01
    Hola Miguel,

    lo correcto, efectivamente, es que tal como adquiere el inmueble y se genera la copropiedad se legalice la comunidad de bienes (es un proceso muy sencillo). No obstante, nosotros hemos pasado revisiones de IRPF en copropiedades donde no estaba legalizada la comunidad acreditando que el copropietario al cual no está dirigida la factura también había participado en el gasto, esto se puede hacer de dos formas:
    1) que el pago de la factura hubiera salido de una cuenta común de ambos comuneros.
    2) que si había salido de una cuenta privativa, el comunero al cual no estaba dirigida la factura hiciese una transferencia del porcentaje que le correspondía de la factura indicando en el concepto el pago de la factura.

    Espero haberte ayudado.

    Un saludo.
  3. en respuesta a M.Arribas
    -
    #16
    19/09/21 14:13
    Hola Miguel,

    Me acabo de enterar tras tener un piso 6 meses de alquiler, que al comprar un piso al 50% sin estar casado, automaticamente tengo una comunidad de bienes...

    En todas las facturas me he asegurado que aparezca la dirección del piso alquilado. Pero ahora, según hacienda: " Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros"

    Ahora tengo miedo que tenga todas las facturas mal, y todavía no sé como se tiene que hacer... no veo ejemplo en ningún sitio y hacienda no ayuda nada.

    Gracias de antemano, 

  4. #15
    25/07/21 06:45
    Pertamo en 24 cuotas mensuales 
  5. en respuesta a Blanchiki
    -
    #14
    11/05/21 16:54
    Hola,

    los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca, junto con el importe pagado de Plusvalía municipal minoran el valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
    Te dejo un enlace con consulta resuelta por la AEAT:
    https://www.iberley.es/practicos/irpf-desde-01-01-2015-leyes-35-2006-26-2014-ganancias-perdidas-patrimoniales-importe-ganancia-perdida-reglas-generales-gastos-apertura-cancelacion-hipotecas-r1464595

    Saludos.
  6. #13
    08/05/21 10:41
    Hola , no encuentro  la respuesta exacta, a ver si tú me la aclaras.
    En un piso comprado con hipoteca los gastos de cancelación de hipoteca MINORAN el valor de venta.
    Entiendo que lo resto al precio de venta igual que la plusvalia municipal?
    Por contraposición a sumarlo al precio de adquisición.
    Obviamente el orden de los factores no altera el producto pero por hacerlo bien frente a la AEAT
  7. en respuesta a Pedro Tejero
    -
    #12
    25/04/21 23:58
    Hola Pedro,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Te contesto según tu guión:
    1. Si estableces un acuerdo por el que ambas partes pueden rescindir el contrato llegado el primer año, verdaderamente la duración del contrato es de un año, por lo que no cumplirías las exigencias del contrato a largo plazo estipulado en la LAU.
    2. Ampliar la hipoteca o rehipotecar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos muy parecidos que la constitución de la hipoteca inicial, es decir, pagan impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notario y Registro de la Propiedad. El banco tiene obligación según la ley hipotecaria de asumir AJD.

    Espero haberte podido ayudar.

    Un saludo!
  8. #11
    15/04/21 04:14
    Hola Miguel,

    Muchísimas gracias  el contenido que aportas a la inversión inmobiliaria. Simplemente genial.
    Tengo un par de preguntas y no sé si me las podrías responder.
    1. Si yo hago un contrato a 3 años con una cláusula la cual establezca que al año del contrato tanto el propietario como el inquilino puedan terminar el mismo, se considera esté "contrato de larga duración".

    2. Por ejemplo, si después de 5 años de haber pagado parte de la hipoteca y digamos el 40% del capital del inmueble me pertenece, decido rehipotecar la vivienda dejando de nuevo el parcial de 80% al banco y 20% mío. Esa entrada de capital monetario que me presta el banco debe de pagar algún tipo de impuesto?

    Muchísimas gracias por todo tu apoyo a los pequeños inversores que estamos dando nuestros primeros pasitos. Continúa así.

    Atentamente

    Pedro
  9. en respuesta a M.Arribas
    -
    #10
    12/03/21 19:17
    Hola Miguel, 

    Muchas gracias por la rápida y clara respuesta, 

    Me has ayudado en menos de 2 minutos que me ha llevado leer tu respuesta, muchísimo más comparado con el tiempo y retrasos de hacerlo directamente con hacienda. Eso ya sin contar con la calidad de la respuesta... 

    Muchisimas gracias de nuevo, 

    Miguel
  10. en respuesta a Miguelp87
    -
    #9
    10/03/21 22:02
    Hola Miguel,

    la realidad es que Hacienda en vez de facilitar y simplificar las cosas, se pone a exigir cosas que sabe que son inviables. Obviamente, ninguna empresa emite una factura con dos titulares por una cisterna de water de un valor reducido.
    El criterio que sigo yo es:
    1. Super importante, que la dirección de las facturas sea siempre la del piso de alquiler al que imputamos el gasto. Es la forma en la que Hacienda estima que acreditamos la vinculación del gasto con el inmueble.
    2. En un inmueble con dos propietarios, si la factura está emitida y pagada por el propietario "1", el propietario "2" le hace una transferencia del 50% del importe del gasto con el concepto: "Pago 50% factura ________". En caso de revisión, el propietario "2" podrá acreditar la vinculación del gasto con el inmueble y que asumió la parte que le correspondía acorde a su cuota de propiedad.
    3. Para co- propiedades de más de tres propietarios, aconsejo legalizar una comunidad de bienes y se simplifica todo el proceso.

    Por último, respecto de los seguros deducibles, puedes incluir el de vivienda y el de vida vinculado a la hipoteca. Si el banco te "obliga" o induce a contratar otros seguros para rebajar el tipo de interés, éstos no serán deducibles.

    Espero haberte ayudado.

    Saludos.
  11. #8
    10/03/21 14:34
    Hola Miguel, 

    Muchas gracias por el contenido. 

    Hoy he ido a la agencia tributaria para tratar de resolver dudas de fiscalidad por la inversión del piso para alquiler de larga duración. Salgo con más dudas que con la que entré...

    Esto es debido a que estoy acumulando facturas, pero el piso lo poseemos mi pareja y yo al 50% (sin estar casados). 

    Han comentado lo mismo que comentas en el punto #4, será de acuerdo al porcentage de propiedad de cada co-titular. Pero el problema, es como demostrarlo o justificar dichos gastos. 

    Según hacienda, las facturas tienen que venir ligadas a todos los titulares del piso y lincadas a dicho piso. Poniendo un ejemplo real, tuve que comprar una cisterna y tapa nueva para el water en una tienda (podria haber sido online también). Evidentemente no tengo la factura con esos detalles, a lo cual me contestaron que tengo que ir a la tienda a que me re-hagan la factura. Ya que hacienda no sabrá si eso lo hemos comprado para ese piso o otro. 

    ¿Que ocurre si no puedo obtener la factura tal y como pide, lincada a ambos pisos y titulares?. Por ejemplo, seguros de vida lincado a la hipoteca... ¿Que opciones hay?

    Pregunto también por aquí para contrastar, porque no estoy seguro de la exactidud de la respuesta proporcionada o interpretación que hice. Ya que me han comentado también que no podía deducir seguros de vida lincados a la hipoteca...solo intereses de hipoteca y seguro de vida. Entiendo que sí que se puede, pero no quería discutir sin tener la información a mano. 

    Gracias de nuevo,


  12. #7
    03/03/21 18:17
    Hola,

    Fracisco, he leído varias sentencias y creo que también al artículo al que haces mención de Idealista.
    En todos los casos que he visto se correspondían con pleitos procedentes de liquidaciones anteriores al 2008, año en el que se modificó la ley de ITP. Desde el 2.008  el artículo 46.3 quedó redactado de la siguiente forma:
    " Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible." 


    Saludos.
  13. en respuesta a M.Arribas
    -
    #6
    01/03/21 14:28
    Hola Miguel:

    Yo también interpretaba la ley como indicas pero he leido varios blog especializados e incluso se hace alguna mención de ello en idealista: según explican si se liquida El itp tomando como base imponible el valor que proporciona hacienda esta no puede practicar una comprobación aunque la compraventa sea superior. No has leido nada al respecto?

    Se apoya en este parrafo que indica la ley del artículo 134.1 de la Ley General Tributaria (LGT) que es claro al afirmar que, “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.

    Te puedo proporcionar algun link al respecto pero al ser de otros blogs no se si tomara como spam. 
  14. en respuesta a Francisco.cer
    -
    #5
    01/03/21 11:52
    Hola Francisco,

    ¡Gracias por tu comentario!

    En el caso de que el valor de compraventa sea superior al que marca como mínimo la CCAA, se debe liquidar por valor de compraventa, la ley así lo expresa claramente.


    Saludos.
  15. #4
    01/03/21 01:03
    Hola Miguel:

    Muchas gracias por el post. Tengo una duda con respecto al tema de la liquidación del ITP. Has explicado el caso en el que la compraventa es inferior al valor fiscal otorgado por la comunidad (catastral x coeficientes) pero que sucede si es a la inversa? En el caso de que el valor fiscal sea inferior al de compraventa si liquidamos el impuesto tomando como base imponible el valor fiscal podemos tener algun problema?

    Muchas gracias de antemano.
  16. #3
    17/02/21 12:03
    Hola,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Te lo explico con un ejemplo, vamos a suponer que el valor de referencia que otorga la Comunidad Autónoma al Inmueble es de 100.000€ y el tipo impositivo el 10%, la cuota a ingresar mínima debería de ser 10.000€.
    Cuando me refiero a la "leyenda urbana", quiero decir que si tu escrituras por debajo de ese valor y liquidas por valor de escrituras, ingresarás por debajo de lo que la Comunidad marca como tributación mínima, pero siempre que la diferencia de lo que deberías haber ingresado (10.000€) con lo efectivamente ingresado no supera un 10%, no te revisarán. Esto es, si tu liquidas por un valor de compra entre 90.000€ y 100.000€, aunque liquides por debajo del valor mínimo muy probablemente no te girarán liquidación complementaria, mientras que si liquidas por debajo de 90.000€ será muy posible que Hacienda te revise.
    Esto, obviamente, no es ninguna garantía, simplemente hago referencia a que descienden muy significativamente las posibilidades de revisión.

    ¡Un saludo!
  17. #2
    17/02/21 10:30
    Hola Miguel, me encantan estas píldoras de información tan cortas y útiles a la vez que nos ayudan a resolver dudas rápidamente. En cuanto a la leyenda urbana sobre el valor de compraventa vs. el valor de referencia, no entiendo muy bien lo que quieres decir. En qué casos Hacienda no lo revisa?
    Gracias y un saludo

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