Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria

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Tanto si estás valorando invertir en el sector inmobiliario como si ya gestionas actualmente tu patrimonio te interesa conocer cómo impactan los impuestos en tus ganancias. 

Para simplificar y centrarnos en el caso más habitual, solo vamos a tratar el arrendamiento de viviendas, no teniendo en cuenta locales comerciales, naves industriales, fincas rústicas ni otros tipos de inmuebles que, aunque es cierto que tienen una fiscalidad parecida, tienen peculiaridades diferentes.



Como introducción, te adelanto que España tiene una buena fiscalidad para arrendadores de viviendas. España es un país tradicionalmente de pequeño inversor y los sucesivos gobiernos han tratado siempre de facilitar y promover que estos propietarios pongan en alquiler sus viviendas. 

La fiscalidad es un tema que muchas personas consideran complicado y aburrido, hecho que les lleva a dejarlo de lado y no hacer el esfuerzo de entenderlo, obviando de esta forma los recursos que tenemos para rebajar el pago de impuestos y, por tanto, mejorar la rentabilidad de la inversión. El propósito de este artículo es explicar de una forma sencilla qué impuestos inciden en el alquiler de viviendas y como optimizar su coste. Aquí vas a aprender lo siguiente: 

  1. Alternativas para gestionar tu inversión inmobiliaria y qué impuestos y obligaciones fiscales inciden en cada caso.
  2. Todo lo que debes saber sobre cómo declarar alquileres en IRPF: lo que debes hacer para reducir un 60% el pago del impuesto.
  3. Cómo implementar la fiscalidad en tu análisis de rentabilidad de inversiones.

 

1-. Alternativas para gestionar inmuebles: Persona física VS Sociedad. 


En primer lugar, debo explicarte que puedes planificar tu inversión para desarrollarla y gestionarla comprando los pisos a tu nombre como persona física o constituir una Sociedad Limitada que sea la titular de los inmuebles.

Si optas por constituir una SL tributarás por Impuesto de Sociedades, mientras que si compras los inmuebles quedarás sujeto al IRPF (la declaración de Renta de toda la vida que se presenta anualmente entre abril y junio). 

No me voy a exceder en el estudio de las sociedades, ya que serán objeto de análisis en otro artículo, pero te resumo las principales diferencias entre un formato y otro: 

  • Si compras los inmuebles a tu nombre, los rendimientos que generan son tuyos, mientras que, si operas a través de una SL, tú no eres el propietario de los inmuebles, sino únicamente tienes la propiedad de las acciones de la empresa, por lo que los rendimientos que generan los pisos son titularidad de la SL y, si quieres pasarlos a tu bolsillo personal, tendrás que fijarte una nómina o realizar un reparto de dividendos.
  • Las sociedades tienen más obligaciones formales, deben llevar una contabilidad detallada, liquidar el Impuesto de Sociedades y presentar una vez al año Cuentas Anuales ante el Registro Mercantil, mientras que la persona física tiene una gestión mucho más sencilla y reducida que se limita a presentar la declaración de IRPF.
  • Los gastos que se pueden desgravar son prácticamente los mismos si operamos bajo un formato u otro.
  • Las sociedades arrendadoras de viviendas que tienen más de 8 viviendas pueden tener acceso (cumpliendo una serie de requisitos difíciles de cumplir en muchas ocasiones) a una bonificación del 85% en Impuesto de Sociedades, así como beneficios en Impuesto de Patrimonio.

Simplificando mucho, quizá en exceso, podríamos llegar a la conclusión de que, para pequeños inversores, se ajusta mejor el formato de persona física e IRPF mientras que para patrimonios más grandes adquiere mucho sentido realizar un estudio que compare ambos formatos para poder decidir por la óptima.

Por último, antes de cerrar este primer apartado, hay que entender que la actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA, tanto para personas físicas como para sociedades, que tienen exactamente el mismo tratamiento a efectos del IVA. Que la actividad esté exenta significa que no tendremos que incluir IVA en la mensualidad a nuestros inquilinos ni, por tanto, presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen. Pero también significa que no podremos desgravar los importes de IVA, por lo que siempre lo tendremos que considerar como un mayor gasto. 
 

2.- Cómo declarar los ingresos de los alquileres en IRPF 


En primer lugar, es básico entender qué es y cómo funciona el IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Te doy las claves importantes: 

  • Es un impuesto directo, significa que grava las ganancias obtenidas, cuantas más ganancias obtengamos más impuesto pagaremos.
  • Es un impuesto con un tipo impositivo escalado, a diferencia del Impuesto de Sociedades, por ejemplo, que tiene un tipo fijo. Las escalas del IRPF hacen que se pague más porcentaje de impuesto conforme más dinero se está ganando. De aquí deducimos que muchas veces se dice que son más caros los últimos euros que ganamos que los primeros. En este sentido, es muy importante conocer el concepto de tipo marginal”, ya que es el tipo impositivo más caro en la declaración de una persona, es decir, al que tributamos los últimos euros que ganamos.
  • Es un impuesto parcialmente cedido a las Comunidades Autónomas, lo que significa que, en función de la Comunidad donde residas puede haber cambios en las escalas de tipos impositivos, así como diferencias en las bonificaciones.
  • El IRPF está dividido en dos partes: Base general y base del ahorro. En función del tipo de ganancia, se incluye en una u otra base. 

    • En la base general incluimos los rendimientos procedentes del trabajo (nómina), de actividades económicas (Autónomos), los rendimientos del capital inmobiliario (las ganancias de los alquileres) y determinados ingresos como premios de lotería, rescates de planes de pensiones o de seguros de vida.
    • En la base del ahorro incluimos las ganancias obtenidas en ventas de patrimonio (acciones, fondos de inversión e inmuebles, principalmente) y rendimientos como intereses de inversiones o dividendos.
  • La base general tributa con un tramo escalado en función de los ingresos que puede llegar hasta el 47% mientras que la base del ahorro tiene un tipo escalado que únicamente se mueve entre el 19 y el 23%.
  • Por último, el IRPF es un impuesto que se adecúa a las condiciones de cada persona, entre otras, inciden:
    • Número de hijos a cargo.
    • Discapacidad.
    • Cuidado de familiares mayores.
    • Aportaciones a planes de pensiones.
En función de las condiciones de cada persona los tramos se adaptarán y dos personas con exactamente la misma nómina puede ser que paguen importes diferentes en IRPF.

Una vez entendido cómo funciona en esencia el IRPF, vamos a analizar cómo se declaran las ganancias que proceden de los alquileres. En primer lugar, hemos visto que vamos a incluir los rendimientos en la base general. También tenemos claro que vamos a pagar impuesto en función de las ganancias que nos reporte nuestra inversión, es decir, no computamos los ingresos, sino que computamos la diferencia entre los ingresos que generamos y los gastos que nos ocasionan nuestros inmuebles, así que, a continuación, estudiamos como obtenemos el rendimiento a incluir en nuestra base general de IRPF.

Rendimiento a declarar = Ingresos - Gastos deducibles
Rendimiento a declarar = Ingresos - Gastos deducibles

Por la parte de los ingresos es muy sencillo, computamos las entradas de dinero que hemos obtenido por alquilar cada inmueble.
 
¿Qué gastos puedo incluir como deducibles? La ley dice que puedes deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, te los delimito: 
  • Intereses y gastos de financiación. Si has comprado el inmueble con hipoteca, puedes incluir como gasto deducible los intereses pagados al banco (encontrarás este importe en el justificante del banco de cargo de cuota del préstamo, donde aparece separada la parte de devolución y los intereses).
  • Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc. ¡Ojo! No son deducibles las mejoras que realicemos en el inmueble (las mejoras realizadas las amortizan).
  • Seguro vivienda.
  • IBI.
  • Cuotas de la comunidad de propietarios.
  • Gastos de abogados vinculados a redacción de contrato de alquiler y defensa jurídica.
  • Gastos devengados por terceros (Servicios de administración, portería vigilancia, etc.)
  • Suministros: Luz, agua, teléfono, internet (siempre que las pague el propietario, si asume el coste el inquilino, nunca podrán ser deducibles).
  • Cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Puedes incluir como gasto deducible el 3% anual del mayor de los siguientes importes: 1) Valor Catastral de la construcción 2) Valor de adquisición del inmueble (por cuanto compraste el piso más todos los gastos de la compra). ¡Ojo! Esto no es un importe que debes pagar a nadie, es un concepto contable que te permite computar Hacienda para minorar tus ganancias y que su finalidad es cubrir el desgaste por el uso del inmueble.
  • Saldos de dudoso cobro. Cuando un inquilino no paga la renta y hemos reclamado esa deuda, puedes considerar la deuda pendiente como un gasto deducible. A estos efectos es importante entender que el propietario tiene obligación de declarar los ingresos del alquiler siempre que el contrato esté vigente, aunque el inquilino no pague. De ahí, que, cumpliendo unos requisitos, puedas deducirte las rentas impagadas.

Debes tener en cuenta que solo puedes computar los gastos de periodicidad anual por los periodos en los que el inmueble ha estado alquilado, es decir, si un piso solo está alquilado siete meses al año, podrás computar como gasto deducible la fracción 7/12 del gasto anual. 

Reducción del 60% para alquileres de vivienda habitual 


Como te decía al principio, España ofrece una buena fiscalidad para el arrendamiento de viviendas. El principal beneficio fiscal que tienen los arrendadores se traduce en una reducción del 60% del rendimiento obtenido. El requisito que se debe cumplir es que la vivienda alquilada constituya para el inquilino su residencia habitual, que es lo más frecuente en alquileres de largo plazo.

Es decir, solo vas a pagar impuestos por el 40% del rendimiento obtenido.

Ejemplo: Cómo calcular el rendimiento neto a declarar.

La mejor forma de entender lo que acabo de exponer es viéndolo con un ejemplo práctico muy real

Suponemos un inmueble que ha estado alquilado 11 meses a 500€/mes y que tiene los siguientes gastos: 

  • 250€ de IBI.
  • 210€ de seguro vivienda. 
  • 40€/mes de comunidad.
  • Ha habido una reparación de un fontanero de 300€ IVA incluido por una avería en una tubería.
  • El inmueble fue adquirido por compraventa sin financiación al 100% por una única persona por un valor de 80.000€ (incluidos gastos e impuestos). El valor de la construcción representa el 40% del valor total del inmueble.
  • El inquilino tiene los contratos de suministros a su nombre.

Calculamos el rendimiento a integrar en la declaración de IRPF:
 


1.383,33€ será la base sobre la que se pagará IRPF, como ya he mencionado, según la situación personal de la persona y sus ingresos habituales, se pagará un porcentaje u otro.

En resumen, este piso está generando una liquidez anual de 4.260€, pero, computando correctamente gastos y reducciones, únicamente se tributa por 1.383,33€.
 

3.- Cómo implementar la fiscalidad en nuestros análisis de rentabilidad de inversiones


En el apartado anterior hemos analizado cómo se calcula el rendimiento a incluir en la declaración de IRPF sobre el que se pagará el impuesto y como reducirlo al máximo de una forma legal.

En este apartado vamos a conocer cómo descubrir que porcentaje de impuesto vas a pagar por las ganancias que obtienes de cada piso de alquiler. Es un sistema que sirve, tanto para planificar una inversión que vayas a realizar y quieras conocer que impuesto pagarás, como para atribuir exactamente el impuesto que pagas por declarar los alquileres de un piso ya en propiedad e incluido en la última declaración de renta.

Para ello, retomamos el concepto de tipo marginal de IRPF, ya que, la inversión inmobiliaria, para la gran mayoría de personas, es un complemento a los ingresos recurrentes (nómina o ingresos autónomo), el análisis más coherente desde mi punto de vista es considerarlos como unos ingresos añadidos a los habituales y que, por tanto, tributan al tipo superior.

La base general de IRPF tiene los siguientes tramos (la siguiente tabla es una simplificación, dado que, como hemos dicho, en cada Comunidad Autónoma puede haber pequeñas variaciones):

(Fuente: AEAT)
(Fuente: AEAT)


¿Cómo conozco cuál es mi base imponible?

La forma más práctica es acudir a la última declaración de IRPF, en la última hoja aparece una casilla que se denomina Base liquidable general sometida a gravamen”, esa es la cifra exacta que vamos a llevar a la tabla anterior.


Si actualmente no estamos declarando ningún ingreso por alquiler, daremos por buena esta casilla, pero, si ya estamos declarando alquileres, lo correcto es que descontemos el impacto actual para conocer exactamente nuestra base imponible previa a las inversiones, lo vemos en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario (casilla 156):


Si tomamos como ejemplo los pantallazos, esta persona tiene una base imponible total de 44.388,84€, de los cuales 789,36€ los ha generado declarando alquileres, por lo que tiene una base imponible previa a inversiones de 43.599,48€. Si llevamos esta cifra a la escala, obtenemos que el tipo marginal de esta persona es del 37%.

Si continuamos con el ejemplo del apartado anterior y suponemos que es un estudio de rentabilidad previo a realizar una compra, podemos llegar a las siguientes conclusiones interesantes: 
  1. Prevemos que el piso nos genere 4.260€ de liquidez anualmente.
  2. La base imponible por la que pagaremos IRPF es de 1.383,33€ que, al tipo marginal del 37%, supone un coste de IRPF de 511,83€ (1.383,33*0,37), es decir, un 12% del rendimiento real que nos está generando el inmueble.
  3. Si al rendimiento obtenido le descontamos el importe de IRPF, determinamos que el inmueble nos ha generado 3.748,17€ LIMPIOS (4.260-511,83).

 

Consejos finales: 


  1. Como has podido observar, con una correcta gestión (nada complicado) la inversión en vivienda tiene muy buena fiscalidad. Sé metódico, de las reparaciones y compras que hagas solicita siempre factura con la dirección del piso alquilado. Mi consejo es escanear siempre las facturas en papel y conservar únicamente una carpeta digital. 
  2. Entiende y aplica el concepto de amortización de la construcción, permite rebajar el coste de IRPF y no supone un desembolso de dinero.
  3. Firma siempre un buen contrato de alquiler con tu inquilino donde se especifique que esa vivienda constituye su residencia habitual, así aseguras que Hacienda no te ponga ninguna pega al aplicar la reducción del 60%.

 
Soy Miguel Arribas y me dedico de forma profesional al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;)) 
  1. en respuesta a Jose A. Rodmos
    #9
    M.Arribas
    Hola José,

    el criterio que planteas para poder reducir el pago de ITP está apoyado sobre una Sentencia del Tribunal Superior de Castilla La Mancha en la que se daba la razón al contribuyente en una situación muy parecida a la que tu quieres aplicar.

    Pues bien, el hecho es que ese juicio se produce por una compraventa realizada en 2.007, cuando en 2.008 se reformó la ley de ITP y el artículo 46.3 quedó redactado de la siguiente forma:
    " Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible."
    De esta forma queda escrito explícitamente y el legislador no da opción a interpretación, por lo que si se produjera en 2021 un juicio con las mismas características, el contribuyente lo perdería con total seguridad.

    Saludos!
  2. en respuesta a M.Arribas
    #8
    Jose A. Rodmos
    Muy buenas Miguel,
    Échale un ojo a los artículos que adjunto a continuación, parecen ir en sentido contrario a lo que me indicas:
    1.- https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2017/06/28/747055-el-comprador-de-una-casa-puede-tributar-en-el-itp-por-un-valor-inferior-al-pagado-y#:~:text=La%20base%20imponible%20del%20ITP,en%20cualquier%20comprobaci%C3%B3n%20de%20valores.
    2.- https://www.ocu.org/fincas-y-casas/compraventa/fiscalidad/informe-gratis/todo-sobre-el-impuesto-de-transmisiones/todo-sobre-el-itp.
    3.- *https://blog.efl.es/actualidad-juridica/valoracion-en-una-compraventa-de-inmueble-a-efectos-del-itp-y-ajd/.
    ¿Qué opinión te merece al respecto? 
    La diferencia en precio podría llegar a ser significativa.
    Muchas gracias.
    Un saludo,
  3. en respuesta a Jose A. Rodmos
    #7
    M.Arribas
    Hola José,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Si el valor por el que compras el inmueble (el que aparecerá en las escrituras) es superior al que fija la Comunidad Autónoma, no tienes posibilidad de elegir el de referencia, la ley te obliga al de compraventa. El criterio de elegir entre ambos valores solo es válido cuando el valor de referencia es superior al de compraventa para elevar el pago de impuesto.

    ¡Un saludo!
  4. #6
    Jose A. Rodmos
    Hola Miguel,
    Lo primero felicitarte por la entrada, para los que nos estamos iniciando en el mundillo son oro puro.
    En mi caso, tengo una duda al respecto del ITP, en concreto sobre la base imponible a considerar para este impuesto. La duda es si supone algún problema fiscal el considerar como base imponible el valor fiscal de la vivienda (el que aparece en la Hacienda autonómica correspondiente), pues para el piso que estoy valorando, este valor es mucho más bajo que el valor de tasación y el de compraventa.
    Muchas gracias.
    Un saludo,
  5. en respuesta a M.Arribas
    #5
    Mauriestu
    Gracias por la respuesta. Tal y como lo explicas tiene mucho más sentido de cómo me lo habían explicado.
    Un saludo,
  6. en respuesta a burkina
    #4
    M.Arribas
    Hola Burkina,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Siempre debemos amortizar únicamente el valor de la construcción, tanto si lo hacemos vía valor catastral como si lo hacemos vía valor de adquisición. El valor del suelo es no amortizable según normativa contable.
    Para conocer el valor de construcción en el valor de adquisición lo hacemos de la siguiente forma:
    1. Vamos al recibo del IBI y vemos el % que representa el valor de la construcción respecto del valor catastral total.
    2. Aplicamos ese % al valor de adquisición y ya conocemos el valor de la construcción.

    ¡Espero haberte resuelto la duda!

    Saludos
  7. en respuesta a Mauriestu
    #3
    M.Arribas
    Hola Mauriestu,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Respecto de los alquileres turístico, el alquiler, por norma general también está exento, únicamente lleva IVA (al 10%) cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hostelera (por ejemplo, cambio diario de ropa de cama y baño, servicio de desayuno, o servicio de recepción permanente).

    En cuanto al alquiler a empresas, puede estar exento de IVA y mantener el derecho a aplicación de la reducción del 60% en IRPF cuando en el contrato de arrendamiento se especifica el nombre y DNI del trabajador de la empresa que va a ocupar la vivienda, haciendo mención a que lo utilizará dicha persona en exclusividad. Si en el contrato no se especifica trabajador porque la empresa lo va a utilizar de forma temporal para diferentes trabajadores, el arrendamiento estará sujeto al IVA del 21%.

    Un saludo
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  8. en respuesta a burkina
    #2
    Mauriestu
    Adicionalmente, creo que el alquiler sí está sujeto a IVA cuando es turístico (o cuando no es residencial habitual) y cuando quien alquila es una persona jurídica aunque sea para vivienda habitual.
  9. #1
    burkina
    Gracias por el artículo. Me surge una duda con la amortización. Entiendo que se incluye como deducible el 3% anual del mayor de los siguientes importes: 1) Valor Catastral de la construcción 2) Valor de adquisición del inmueble.
    Pero luego veo que en caso de optar por el valor de adquisición ¿no se deduce completo (80.000 en el ejemplo) sino solamente el valor de la construcción excluido el suelo (como en el catastral)?
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