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M.Arribas

Se registró el 04/12/2020

Sobre M.Arribas

Soy asesor fiscal especializado en inversión inmobiliaria, área que conozco ya que también soy inversor.

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M.Arribas 01/03/22 19:14
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola Roberto,efectivamente, pasar a declarar los alquileres como una actividad económica contratando un trabajador en vez de hacerlo como Rendimientos del Capital Inmobiliario puede ser una solución para evitar los gastos de creación de una sociedad (plusvalías y ganancias patrimoniales de IRPF). Ojo, perderías la reducción del 60%, por lo que debes analizar si el ahorro en Impuesto de Patrimonio y el potencial ahorro en Sucesiones compensa el incremento en el pago de IRPF, así como el pago de las cotizaciones y salario del trabajador contratado.Saludos.
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M.Arribas 28/09/21 11:36
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola Miguel,efectivamente, cuando el piso es en copropiedad de varias personas, lo correcto es legalizar una comunidad de bienes y solicitar un CIF propio. Es una gestión muy sencilla y que simplifica mucho la administración posteriormente.Aun así, en algunos casos, sin tener legalizada la CB, hemos podido defender la deducibilidad de los gastos de dos formas:Cuando el pago de la factura se había realizado desde una cuenta común de los copropietarios del inmueble.Cuando, aunque había salido de una cuenta privativa de uno de los dos copropietarios, el otro realiza una transferencia por el importe exacto que le correspondía sufragar indicándolo muy claramente en el concepto de la transferencia.Espero haberte ayudado.Saludos.
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M.Arribas 21/09/21 21:01
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola Miguel,lo correcto, efectivamente, es que tal como adquiere el inmueble y se genera la copropiedad se legalice la comunidad de bienes (es un proceso muy sencillo). No obstante, nosotros hemos pasado revisiones de IRPF en copropiedades donde no estaba legalizada la comunidad acreditando que el copropietario al cual no está dirigida la factura también había participado en el gasto, esto se puede hacer de dos formas:1) que el pago de la factura hubiera salido de una cuenta común de ambos comuneros.2) que si había salido de una cuenta privativa, el comunero al cual no estaba dirigida la factura hiciese una transferencia del porcentaje que le correspondía de la factura indicando en el concepto el pago de la factura.Espero haberte ayudado.Un saludo.
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M.Arribas 30/05/21 13:47
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)
Hola,debes poner la valoración que se le otorgó al piso en las escrituras de aceptación de herencia, mientras que en la casilla de gastos inherentes debes poner lo desembolsado en notario, registro de la propiedad y plusvalía del ayuntamiento.Verás que aunque la valoración sea superior en la aceptación de herencia que en los valores catastrales, te amortizará el inmueble tomando los valores catastrales, ya que como les has indicado que es de herencia, te considera valor efectivo de adquisición únicamente los gastos.Saludos!
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M.Arribas 30/05/21 13:43
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)
Hola,efectivamente, no se individualizan los importes, debes hacerlo tú.*Fecha de adquisición, la de defunción (aunque veas que en los datos fiscales te aparece la aceptación de herencia, que es cuando le llega la constancia al catastro).*Los gastos de adquisición, los que correspondieron cuando aceptasteis la herencia. Estarán originados en el año en el falleciese vuestro familiar, por lo que es correcto que sean del 2019. Ten en cuenta que esto no son gastos que imputamos al 2020, lo que estamos haciendo es calcular el valor de adquisición total que tuvo el inmueble, para amortizarlo este año y los siguientes.Un saludo!
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M.Arribas 14/05/21 20:33
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola,ahora si que te entiendo. En cualquier caso, la respuesta es parecida, la sociedad holding no va a tener capacidad de deducción de IVA ya que la actividad que desarrolla está exenta de IVA (suponemos que compra y vende viviendas sujetas a ITP, si comprara locales o naves si que existiría la posibilidad de compensar IVA). Lo que si podría aplicar la holding es el tipo reducido de ITP de determinadas comunidades como Madrid o Andalucía.Saludos!
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M.Arribas 13/05/21 22:53
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola,Te contesto siguiendo tu guion:1. Como fiscalmente se produce individualización de rentas, el 50% lo declara la persona física con todo el derecho de aplicarse la reducción del 60% y la otra mitad la declara la sociedad de acuerdo a la normativa de Impuesto de Sociedades.2. La estructura holding es un sistema muy interesante en la organización de grupos empresariales ya que facilita cumplimientos tanto a efectos del Impuesto de Sociedades como de Patrimonio. No así a efectos del IVA, ya que la capacidad de deducir IVA viene marcada por la actividad desarrollada, como el alquiler de viviendas no repercute IVA, no se puede deducir. Esto es de aplicación para personas físicas, para sociedades y también para grupos de empresas. Si te refieres a que, al formar parte de un grupo empresarial, se podría cargar las facturas de reformas a otras empresas del grupo para deducir el IVA en una empresa que si que tenga capacidad de deducción, con los cruces de datos que tiene actualmente Hacienda, nos pillaría muy rápido.¡Espero haberte ayudado!Saludos.
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M.Arribas 11/05/21 16:54
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola,los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca, junto con el importe pagado de Plusvalía municipal minoran el valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.Te dejo un enlace con consulta resuelta por la AEAT:https://www.iberley.es/practicos/irpf-desde-01-01-2015-leyes-35-2006-26-2014-ganancias-perdidas-patrimoniales-importe-ganancia-perdida-reglas-generales-gastos-apertura-cancelacion-hipotecas-r1464595Saludos.
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M.Arribas 04/05/21 11:54
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)
Hola,en principio, los gastos deben imputarse al ejercicio en el que se producen si el piso ha estado alquilado, por lo que no podrías computarlos ahora en esta declaración y tendrías que hacer una declaración complementaria del año al que se refiera la factura, siempre que se correspondiera con un periodo alquilado.Si se trata de gastos de reparación y conservación (una reforma sencilla, por ejemplo) y hay una correlación directa entre el gasto y el posterior inicio del alquiler si que puedes computar en el 2020 esos gastos. Te lo digo con un ejemplo, has hecho una reforma entre octubre y diciembre del 2019 y el piso se alquila entre enero y febrero del 2020, puedes imputar esos gastos al ejercicio 2020 íntegramente.Los gastos de reparación y conservación debes computarlos por el total, si son superiores al los ingresos, verás que el programa automáticamente solo te imputa gastos hasta dejar el rendimiento global a cero, ya que no puede ser negativo. Al lado hay una casilla que pone "gastos pendientes de computar en ejercicios futuros" y reflejará la cantidad restante. Tienes cuatro años para deducir ese exceso de gastos.¡Espero haberte ayudado!Saludos.
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M.Arribas 25/04/21 23:58
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola Pedro,¡Gracias por tu comentario!Te contesto según tu guión:Si estableces un acuerdo por el que ambas partes pueden rescindir el contrato llegado el primer año, verdaderamente la duración del contrato es de un año, por lo que no cumplirías las exigencias del contrato a largo plazo estipulado en la LAU.Ampliar la hipoteca o rehipotecar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos muy parecidos que la constitución de la hipoteca inicial, es decir, pagan impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notario y Registro de la Propiedad. El banco tiene obligación según la ley hipotecaria de asumir AJD.Espero haberte podido ayudar.Un saludo!
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M.Arribas 25/04/21 23:33
Ha comentado en el artículo Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria
Hola,¡muchas gracias por tu comentario!Habría que saber como habéis realizado la operación ya que siempre debe existir un título para habitar una vivienda. Como bien dices, si adquieres la nuda propiedad, el antiguo se reserva el usufructo hasta su fallecimiento y, durante esos años, no debes incluir ese piso en la declaración de renta. Igual has adquirido la propiedad con reserva de derecho de habitación, es decir, con la condición de que puede vivir (no alquilar) hasta su fallecimiento. En este caso, se declararía igual que si fuese una nuda propiedad, esto es, no se declara en IRPF.Si habéis hecho una compraventa "normal" donde has adquirido la plena propiedad de la vivienda, ahora tenéis que dar título a la ocupación que el antiguo propietario hace en tu nueva vivienda. Puede ser un contrato de arrendamiento o un acuerdo de cesión gratuita. Si no te va a pagar nada mensualmente, nos encontraríamos ante la segunda, es lo que jurídicamente se denomina acuerdo de "precario". En este caso debes declararlo en IRPF como "A disposición de los titulares" y el programa te atribuirá automáticamente una renta imputada. Debes de tener cuidado, al tener los suministros a nombre del antiguo propietario podrías tener una inspección, entendiendo Hacienda que lo que tenéis es un alquiler encubierto.Espero haberte podido ayudar.Un saludo!
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M.Arribas 23/03/21 12:16
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)
Hola,¡Gracias por tu comentario!Efectivamente en los pisos procedencia de herencia únicamente podremos amortizar los gastos efectivamente satisfechos.Respecto de las amortizaciones computadas, la realidad es que hasta ahora, Hacienda apenas ha llevado control real de las amortizaciones computadas por los contribuyentes y, salvo errores mayúsculos, no ha prestado mucha atención al importe que computábamos en el momento del cálculo de la ganancia patrimonial por la venta.Desde hace dos años ha cambiado y hacienda ya ha configurado en su sistema parámetros de control con los que podrá verificar en el futuro que se han computado amortizaciones correctas, tanto cuando declaramos rendimientos como cuando toca declarar ganancia patrimonial.Te explico esto porque la normativa especifica que la amortización se devenga por el arrendamiento de la vivienda, independientemente de que tu lo computes cada año como gasto deducible o no. Es decir, si alquilas la vivienda, no deduces en concepto de amortización y, en un futuro vendes la vivienda, deberás computar la amortización acumulada igualmente para el cálculo de la ganancia patrimonial.Como te decía, hasta ahora, prácticamente no ha habido control sobre ello pero mi intuición me dice que en el medio plazo será diferente.Espero haberte resuelto la duda.Un saludo!
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M.Arribas 10/03/21 22:02
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola Miguel,la realidad es que Hacienda en vez de facilitar y simplificar las cosas, se pone a exigir cosas que sabe que son inviables. Obviamente, ninguna empresa emite una factura con dos titulares por una cisterna de water de un valor reducido.El criterio que sigo yo es:Super importante, que la dirección de las facturas sea siempre la del piso de alquiler al que imputamos el gasto. Es la forma en la que Hacienda estima que acreditamos la vinculación del gasto con el inmueble.En un inmueble con dos propietarios, si la factura está emitida y pagada por el propietario "1", el propietario "2" le hace una transferencia del 50% del importe del gasto con el concepto: "Pago 50% factura ________". En caso de revisión, el propietario "2" podrá acreditar la vinculación del gasto con el inmueble y que asumió la parte que le correspondía acorde a su cuota de propiedad.Para co- propiedades de más de tres propietarios, aconsejo legalizar una comunidad de bienes y se simplifica todo el proceso.Por último, respecto de los seguros deducibles, puedes incluir el de vivienda y el de vida vinculado a la hipoteca. Si el banco te "obliga" o induce a contratar otros seguros para rebajar el tipo de interés, éstos no serán deducibles.Espero haberte ayudado.Saludos.
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M.Arribas 03/03/21 18:17
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola, Fracisco, he leído varias sentencias y creo que también al artículo al que haces mención de Idealista.En todos los casos que he visto se correspondían con pleitos procedentes de liquidaciones anteriores al 2008, año en el que se modificó la ley de ITP. Desde el 2.008  el artículo 46.3 quedó redactado de la siguiente forma:" Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible." Saludos.
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M.Arribas 17/02/21 12:03
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (1/2)
Hola,¡Gracias por tu comentario!Te lo explico con un ejemplo, vamos a suponer que el valor de referencia que otorga la Comunidad Autónoma al Inmueble es de 100.000€ y el tipo impositivo el 10%, la cuota a ingresar mínima debería de ser 10.000€.Cuando me refiero a la "leyenda urbana", quiero decir que si tu escrituras por debajo de ese valor y liquidas por valor de escrituras, ingresarás por debajo de lo que la Comunidad marca como tributación mínima, pero siempre que la diferencia de lo que deberías haber ingresado (10.000€) con lo efectivamente ingresado no supera un 10%, no te revisarán. Esto es, si tu liquidas por un valor de compra entre 90.000€ y 100.000€, aunque liquides por debajo del valor mínimo muy probablemente no te girarán liquidación complementaria, mientras que si liquidas por debajo de 90.000€ será muy posible que Hacienda te revise.Esto, obviamente, no es ninguna garantía, simplemente hago referencia a que descienden muy significativamente las posibilidades de revisión.¡Un saludo!
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M.Arribas 10/02/21 17:57
Ha comentado en el artículo Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria
Hola Marta,¡Gracias por tu comentario!no es necesario constituir una comunidad de bienes para comprar un inmueble entre dos personas. Es aconsejable, sobre todo, si los inmuebles que se alquilan son locales en los que se repercute IVA, pero no es obligatorio en ningún caso.En IRPF se individualizan las rentas, es decir, cada uno incluye en su declaración los ingresos y los gastos que le corresponden de acuerdo a su porcentaje de propiedad del bien.Respecto de ITP ocurre lo mismo, cada uno liquida e ingresa el porcentaje que le corresponde de acuerdo a propiedad. Tendréis que mirar la norma concreta para ver si podéis aplicar individualmente el beneficio fiscal, ya que cada comunidad establece sus normas y sus requisitos. En principio creo que no tendréis problemas.Saludos!
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M.Arribas 10/02/21 14:28
Ha comentado en el artículo Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria
Hola!¡Muchas gracias por tu comentario!Efectivamente, la amortización es un gasto contable (no real, no se pagamos a nadie) cuya finalidad el cubrir el desgaste el inmueble por su uso durante los años alquilado. Se puede aplicar independientemente de si lo has comprado al contado o financiado.El valor de adquisición, a efectos del cálculo de la amortización, se compone de todos los costes indirectos que has tenido en el proceso de compra de la vivienda: ITP, notario, registro, comisión inmobiliaria, constitución préstamo, etc.Saludos.
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M.Arribas 09/02/21 21:49
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)
Hola!Te contesto siguiendo un poco tu guión:Respecto de las amortizaciones de los electrodomésticos, siento decirte que únicamente podrás amortizar bienes respecto de los que tengas un justificante de su valor, es decir, es necesario factura o, si lo compraras a un particular, al menos, un contrato de compraventa entre particulares y el pago por medios electrónicos.Además, de los inmuebles que proceden de herencia, Hacienda únicamente permite amortizar los gastos efectivamente desembolsados en el proceso de herencia, es decir, el importe que pagaste de Impuesto de Sucesiones, las Plusvalías y las facturas abonadas a Registro y Notario. Por lo que podrás amortizar muy poquito...En cuanto a la previsión de la sucesión con tus hijos, debes analizar que coste tendría tu herencia en el caso (esperemos muy tarde) de tu fallecimiento y confrontarlo con la posibilidad de ir haciendo donaciones progresivas a favor de los hijos. Debes saber que si compras a nombre de tus hijos, el dinero con el que ellos compren el piso tiene que tener una justificación, por lo que deberás legalizar una donación, además, tienes que entender que, a todos los efectos si el piso figura a su nombre, serán ellos quien cobren los alquileres y los obligados a declarar a Hacienda.Espero haberte ayudado.Un saludo!
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