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M.Arribas

Se registró el 04/12/2020

Sobre M.Arribas

Soy asesor fiscal especializado en inversión inmobiliaria, área que conozco ya que también soy inversor.

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M.Arribas 28/12/23 08:31
Ha comentado en el artículo House Flipping: Guía completa de fiscalidad
Hola,si eres autónomo por otra actividad, tienes la posibilidad de realizar la operación como particular, o bien, dar de alta el IAE de promoción inmobiliaria y ejecutar la operación como profesional. Tú decides.En cuanto a las facturas, si lo haces como particular sabes que únicamente puedes computar las mejoras realizadas (no las reformas que tengan consideración de reparación y conservación) y no hay problema con la fecha de factura, pueden corresponderse con dos años distintos. Si actúas como profesional, debes llevar una contabilidad en la que podrás deducir todos los gastos del inmueble sin limitación. En este caso, contabilizarás todos los gastos en los que incurras como mayor valor de las existencias (del inmueble adquirido para la venta, en este caso) y te las llevas a la declaración en el ejercicio en el que se produce la venta, por lo que tampoco hay problema en que sean facturas de un ejercicio anterior, puesto que las habrás registrado previamente.Saludos.
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M.Arribas 04/07/23 14:42
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)
Hola Francisco,la amortización fiscal corre desde el momento en que el piso está alquilado e incluirla y considerarla deducible cuando declararas los alquileres es potestad tuya, pero Hacienda es muy clara en cuanto a que, en el momento de la venta, tendrás que computar la amortización acumulada, independientemente de que la hayas incluido en tus declaraciones del alquiler o no.Lo que si te permiten es aplicar la amortización según el valor catastral en vez de aplicar sobre el valor de adquisición, de tal forma que dotas anualmente una amortización más pequeña y te impactará menos en el momento de la venta.Un saludo.
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M.Arribas 25/05/23 19:23
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (2/2)
Hola,mi consejo para realizar declaraciones en las que se cruzan contratos temporales con contratos de residencia habitual que dan derecho a reducción del 60% es duplicar la referencia catastral de la vivienda en tantas habitaciones alquiladas tenga, tratando cada habitación como un inmueble diferente (obviamente con la misma referencia catastral), asociando cada contrato a cada habitación, de tal forma que puedas distinguir entre contratos con y sin reducción. Para imputar los gastos, los repartes de forma proporcional al nº de habitaciones que tenga la vivienda.Saludos.
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M.Arribas 18/01/23 14:56
Ha comentado en el artículo House Flipping: Guía completa de fiscalidad
Hola,la opción de compra tributa en ITP  al tipo general y tomando de base la valoración de la opción de compra(igual que ocurre con los contratos de alquiler con opción de compra). La diferencia con una compra es que se trata de un documento privado y no una escritura, por lo que Hacienda no tiene cruce de datos para detectar es contrato privado y mucha gente no liquida, cediendo la posición directamente al comprador final, tal como si fuera un contrato de arras.Saludos.
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M.Arribas 09/01/23 08:32
Ha comentado en el artículo House Flipping: Guía completa de fiscalidad
Hola Elena,que el IVA pueda ser deducible dependerá del uso posterior que le des al inmueble. Si lo alquilas como oficina o local comercial (alquileres sujetos a IVA), tanto el IVA de la adquisición (que no lo llegarás a desembolsar porque aplica la Inversión del Sujeto Pasivo) como todos los gastos en los que incurras, como la reforma, serán plenamente deducibles. Mismo criterio si lo compras para reformarlo y venderlo y vuelves a venderlo sujeto a IVA.Si, por el contrario, le cambias el uso y lo alquilas como vivienda o lo vendes con cédula de habitabilidad a un particular con ITP, el IVA de la compra y la reforma será no deducible.Espero haberte ayudado!
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M.Arribas 28/11/22 09:42
Ha comentado en el artículo Optimiza la fiscalidad en el negocio del subarrendamiento de habitaciones
Hola,puedes firmar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (como el que se utiliza en el alquiler de oficinas y locales) sujeto a IVA y retención de IRPF y después alquilar las habitaciones a los inquilinos ya sin IVA. La otra opción es firmar un contrato de gestión con el propietario para gestionarle los alquileres por habitaciones del piso, en este caso, jurídicamente el propietario alquilará a los inquilinos finales de las habitaciones y tu beneficio se lo cobrarás mediante una factura con IVA al propietario.Igual que el propietario no puede cambiar cerrojo, legalmente, la inmobiliaria tampoco puede hacerlo.Saludos.
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M.Arribas 01/03/22 19:14
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola Roberto,efectivamente, pasar a declarar los alquileres como una actividad económica contratando un trabajador en vez de hacerlo como Rendimientos del Capital Inmobiliario puede ser una solución para evitar los gastos de creación de una sociedad (plusvalías y ganancias patrimoniales de IRPF). Ojo, perderías la reducción del 60%, por lo que debes analizar si el ahorro en Impuesto de Patrimonio y el potencial ahorro en Sucesiones compensa el incremento en el pago de IRPF, así como el pago de las cotizaciones y salario del trabajador contratado.Saludos.
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M.Arribas 28/09/21 11:36
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)
Hola Miguel,efectivamente, cuando el piso es en copropiedad de varias personas, lo correcto es legalizar una comunidad de bienes y solicitar un CIF propio. Es una gestión muy sencilla y que simplifica mucho la administración posteriormente.Aun así, en algunos casos, sin tener legalizada la CB, hemos podido defender la deducibilidad de los gastos de dos formas:Cuando el pago de la factura se había realizado desde una cuenta común de los copropietarios del inmueble.Cuando, aunque había salido de una cuenta privativa de uno de los dos copropietarios, el otro realiza una transferencia por el importe exacto que le correspondía sufragar indicándolo muy claramente en el concepto de la transferencia.Espero haberte ayudado.Saludos.
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M.Arribas 21/09/21 21:01
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)
Hola Miguel,lo correcto, efectivamente, es que tal como adquiere el inmueble y se genera la copropiedad se legalice la comunidad de bienes (es un proceso muy sencillo). No obstante, nosotros hemos pasado revisiones de IRPF en copropiedades donde no estaba legalizada la comunidad acreditando que el copropietario al cual no está dirigida la factura también había participado en el gasto, esto se puede hacer de dos formas:1) que el pago de la factura hubiera salido de una cuenta común de ambos comuneros.2) que si había salido de una cuenta privativa, el comunero al cual no estaba dirigida la factura hiciese una transferencia del porcentaje que le correspondía de la factura indicando en el concepto el pago de la factura.Espero haberte ayudado.Un saludo.
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M.Arribas 30/05/21 13:47
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (2/2)
Hola,debes poner la valoración que se le otorgó al piso en las escrituras de aceptación de herencia, mientras que en la casilla de gastos inherentes debes poner lo desembolsado en notario, registro de la propiedad y plusvalía del ayuntamiento.Verás que aunque la valoración sea superior en la aceptación de herencia que en los valores catastrales, te amortizará el inmueble tomando los valores catastrales, ya que como les has indicado que es de herencia, te considera valor efectivo de adquisición únicamente los gastos.Saludos!
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M.Arribas 30/05/21 13:43
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (2/2)
Hola,efectivamente, no se individualizan los importes, debes hacerlo tú.*Fecha de adquisición, la de defunción (aunque veas que en los datos fiscales te aparece la aceptación de herencia, que es cuando le llega la constancia al catastro).*Los gastos de adquisición, los que correspondieron cuando aceptasteis la herencia. Estarán originados en el año en el falleciese vuestro familiar, por lo que es correcto que sean del 2019. Ten en cuenta que esto no son gastos que imputamos al 2020, lo que estamos haciendo es calcular el valor de adquisición total que tuvo el inmueble, para amortizarlo este año y los siguientes.Un saludo!
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M.Arribas 14/05/21 20:33
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola,ahora si que te entiendo. En cualquier caso, la respuesta es parecida, la sociedad holding no va a tener capacidad de deducción de IVA ya que la actividad que desarrolla está exenta de IVA (suponemos que compra y vende viviendas sujetas a ITP, si comprara locales o naves si que existiría la posibilidad de compensar IVA). Lo que si podría aplicar la holding es el tipo reducido de ITP de determinadas comunidades como Madrid o Andalucía.Saludos!
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M.Arribas 13/05/21 22:53
Ha comentado en el artículo El Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas (REAV): Mito o Realidad
Hola,Te contesto siguiendo tu guion:1. Como fiscalmente se produce individualización de rentas, el 50% lo declara la persona física con todo el derecho de aplicarse la reducción del 60% y la otra mitad la declara la sociedad de acuerdo a la normativa de Impuesto de Sociedades.2. La estructura holding es un sistema muy interesante en la organización de grupos empresariales ya que facilita cumplimientos tanto a efectos del Impuesto de Sociedades como de Patrimonio. No así a efectos del IVA, ya que la capacidad de deducir IVA viene marcada por la actividad desarrollada, como el alquiler de viviendas no repercute IVA, no se puede deducir. Esto es de aplicación para personas físicas, para sociedades y también para grupos de empresas. Si te refieres a que, al formar parte de un grupo empresarial, se podría cargar las facturas de reformas a otras empresas del grupo para deducir el IVA en una empresa que si que tenga capacidad de deducción, con los cruces de datos que tiene actualmente Hacienda, nos pillaría muy rápido.¡Espero haberte ayudado!Saludos.
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M.Arribas 11/05/21 16:54
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)
Hola,los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca, junto con el importe pagado de Plusvalía municipal minoran el valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.Te dejo un enlace con consulta resuelta por la AEAT:https://www.iberley.es/practicos/irpf-desde-01-01-2015-leyes-35-2006-26-2014-ganancias-perdidas-patrimoniales-importe-ganancia-perdida-reglas-generales-gastos-apertura-cancelacion-hipotecas-r1464595Saludos.
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M.Arribas 04/05/21 11:54
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (2/2)
Hola,en principio, los gastos deben imputarse al ejercicio en el que se producen si el piso ha estado alquilado, por lo que no podrías computarlos ahora en esta declaración y tendrías que hacer una declaración complementaria del año al que se refiera la factura, siempre que se correspondiera con un periodo alquilado.Si se trata de gastos de reparación y conservación (una reforma sencilla, por ejemplo) y hay una correlación directa entre el gasto y el posterior inicio del alquiler si que puedes computar en el 2020 esos gastos. Te lo digo con un ejemplo, has hecho una reforma entre octubre y diciembre del 2019 y el piso se alquila entre enero y febrero del 2020, puedes imputar esos gastos al ejercicio 2020 íntegramente.Los gastos de reparación y conservación debes computarlos por el total, si son superiores al los ingresos, verás que el programa automáticamente solo te imputa gastos hasta dejar el rendimiento global a cero, ya que no puede ser negativo. Al lado hay una casilla que pone "gastos pendientes de computar en ejercicios futuros" y reflejará la cantidad restante. Tienes cuatro años para deducir ese exceso de gastos.¡Espero haberte ayudado!Saludos.
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M.Arribas 25/04/21 23:58
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)
Hola Pedro,¡Gracias por tu comentario!Te contesto según tu guión:Si estableces un acuerdo por el que ambas partes pueden rescindir el contrato llegado el primer año, verdaderamente la duración del contrato es de un año, por lo que no cumplirías las exigencias del contrato a largo plazo estipulado en la LAU.Ampliar la hipoteca o rehipotecar una vivienda son operaciones que tienen unos gastos muy parecidos que la constitución de la hipoteca inicial, es decir, pagan impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notario y Registro de la Propiedad. El banco tiene obligación según la ley hipotecaria de asumir AJD.Espero haberte podido ayudar.Un saludo!
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M.Arribas 25/04/21 23:33
Ha comentado en el artículo Los conceptos clave que debes conocer sobre fiscalidad en inversión inmobiliaria
Hola,¡muchas gracias por tu comentario!Habría que saber como habéis realizado la operación ya que siempre debe existir un título para habitar una vivienda. Como bien dices, si adquieres la nuda propiedad, el antiguo se reserva el usufructo hasta su fallecimiento y, durante esos años, no debes incluir ese piso en la declaración de renta. Igual has adquirido la propiedad con reserva de derecho de habitación, es decir, con la condición de que puede vivir (no alquilar) hasta su fallecimiento. En este caso, se declararía igual que si fuese una nuda propiedad, esto es, no se declara en IRPF.Si habéis hecho una compraventa "normal" donde has adquirido la plena propiedad de la vivienda, ahora tenéis que dar título a la ocupación que el antiguo propietario hace en tu nueva vivienda. Puede ser un contrato de arrendamiento o un acuerdo de cesión gratuita. Si no te va a pagar nada mensualmente, nos encontraríamos ante la segunda, es lo que jurídicamente se denomina acuerdo de "precario". En este caso debes declararlo en IRPF como "A disposición de los titulares" y el programa te atribuirá automáticamente una renta imputada. Debes de tener cuidado, al tener los suministros a nombre del antiguo propietario podrías tener una inspección, entendiendo Hacienda que lo que tenéis es un alquiler encubierto.Espero haberte podido ayudar.Un saludo!
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M.Arribas 23/03/21 12:16
Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (2/2)
Hola,¡Gracias por tu comentario!Efectivamente en los pisos procedencia de herencia únicamente podremos amortizar los gastos efectivamente satisfechos.Respecto de las amortizaciones computadas, la realidad es que hasta ahora, Hacienda apenas ha llevado control real de las amortizaciones computadas por los contribuyentes y, salvo errores mayúsculos, no ha prestado mucha atención al importe que computábamos en el momento del cálculo de la ganancia patrimonial por la venta.Desde hace dos años ha cambiado y hacienda ya ha configurado en su sistema parámetros de control con los que podrá verificar en el futuro que se han computado amortizaciones correctas, tanto cuando declaramos rendimientos como cuando toca declarar ganancia patrimonial.Te explico esto porque la normativa especifica que la amortización se devenga por el arrendamiento de la vivienda, independientemente de que tu lo computes cada año como gasto deducible o no. Es decir, si alquilas la vivienda, no deduces en concepto de amortización y, en un futuro vendes la vivienda, deberás computar la amortización acumulada igualmente para el cálculo de la ganancia patrimonial.Como te decía, hasta ahora, prácticamente no ha habido control sobre ello pero mi intuición me dice que en el medio plazo será diferente.Espero haberte resuelto la duda.Un saludo!
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