¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Nueva Plantilla y nuevo post: hipotecando farmacias

 Realmente este post ya ha sido publicado con fecha 27, pero intuyo que debido al cambio de plantilla y de editor de blogs que se ha llevado a cabo en Rankia no ha salido en los feeds. Me permito por ello volver a republicarlo y comprobar si todo va bien. Os dejo con la financiación de oficinas de farmacía.

Normalmente, para el ciudadano de a pie, los términos hipoteca e inmueble van unidos. Cuesta separarlos en la mente, pensar que cabe constituir una hipoteca sobre algo que no tenga la categoría de inmueble (casa, nave, solar, etc...). Y sin embargo, aún no siendo los más numerosos, cabe perfectamente la hipoteca sobre un bien mueble. De hecho, hay normativa específica al respecto



 
a) Establecimientos mercantiles
b) Automóviles y otros vehículos a motor.
c) Aeronaves
d) Maquinaria industrial
e) Propiedad intelectual e industrial

Lo cierto es que, tengo la sensación de que en gran medida la Ley ha sido superada por el paso de los años, la evolución de los productos financieros y de los propios mercados donde se ubican dichos negocios. Posiblemente haya quien hipoteque aviones, pero la fórmula habitual de operar supongo que será el leasing. Es el signo de los tiempos.

Pensemos por un momento en la hipoteca de un establecimiento mercantil, a la que hace alusión el artículo 12. ¿En qué consiste? Evidentemente no en la hipoteca de los inmuebles donde esta el negocio, ya que, en dicho caso, ¿en qué se diferenciaría de una hipoteca inmobiliaria? No, lo que realmente se hipoteca es el derecho de arrendamiento sobre dicho local o inmueble. Ese es el núcleo de una hipoteca sobre un establecimiento mercantil, habida cuenta de lo cual podrá constituir dicha clase de hipoteca el propietario del inmueble así como el inquilino del mismo que tenga derecho de traspaso o cesión.

Dicho arrendamiento debe ir referido a un local de negocio, para lo cual nos deberíamos remitir a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a su regulación en materia de cesiones.

Además de a dicho derecho de arrendamiento, la hipoteca alcanza las instalaciones fijas o permanentes, y salvo pacto en contrario, y en cuanto estén en conexión con el negocio, el nombre comercial, las marcas y derechos de propiedad intelectual e industrial, maquinaria, mobiliario e incluso mercaderías objeto de la actividad del negocio.

No me quiero extender. Los curiosos podéis dar una vuelta por la Ley, donde veréis el desarrollo legal de esta figura. En vez de ello, y ese es el propósito de este post, me quiero referir a la que, seguramente sea la principal finalidad, por número y volumen, que desempeña la hipoteca de establecimiento comercial hoy en día: la financiación del negocio de oficinas de farmacia.

Supongo que ya os habréis dado cuenta, en estos tiempos que corren, que la hipoteca sobre establecimiento mercantil no goza de buena salud. La competencia arrecia, y no es la primera vez que me pregunto las causas que llevan a pensar a alguien que puede cobrarme por encasquetarme, perdón, traspasarme, un negocio que 8 de cada 10 veces se ha demostrado como ruinoso. Y cuando no es así, cabe preguntarse qué nos impide montar nosotros mismos ese negocio sin el peaje del traspaso. Quizás, en la España del siglo pasado, pero muy pasado, los negocios tenían una estabilidad de la que se carece ahora, una clientela fiel que, por motivos logísticos, se veía obligada a comprar al charcutero Pepe o al bodeguero José. Todo eso se acabó.

Por tanto, la hipoteca de establecimiento mercantil solo tendrá vigencia allí donde la garantía que se nos presta, ese derecho a explotar ese negocio, se conforme de tal modo que nos de una fuerte ventaja competitiva. Fuerte o cuasidefinitiva. Y, como ejemplo clásico están las farmacias.

Como sabéis no existe la apertura libre de farmacias, es un mercado intervenido por la autoridad pública, (o por las autoridades, en esta España de las autonomías), donde se controla celosamente el número de farmacias abiertas, guardando distancias según criterios poblacionales, etc. El caso es que si alguien quiere ejercer como farmacéutico, tener su propia farmacia, debe recurrir a dos vías. O bien gana la adjudicación de una nueva en el concurso público oportuno (ojo, que a a veces será un chollo y a veces no), o bien adquiere una preexistente, ya en funcionamiento. Y ahora demosle vueltas a esta segunda opción.

Cuando recurrimos a esta vía, sabemos que puede que nos transmitan el negocio (oficina en alquiler, asumiríamos la condición de nuevos inquilinos y la oportuna licencia actividad), o el negocio o el inmueble. En todo caso, y en general, lo habitual es que el negocio en si valga mucho más que el propio inmueble. Mucho mucho más, partiendo del hecho de que lo se valora realmente son esas escasas y valiosísimas licencias para ejercer la actividad, licencias que, recordemos, son para zonas muy concretas.

Por tanto, lo normal es que si alguien quiere financiar la adquisición de esa farmacia no le va a bastar normalmente con hipotecar el inmueble donde está (si se lo venden). O bien hipoteca bienes propios, o los pignora, o...bien recurre a una Hipoteca sobre Establecimiento Mercantil. Dicha Hipoteca suele ser llamada también Hipoteca sobre el Fondo de Comercio, aunque no conviene engañarse: aquí el meollo está en esa concreta licencia de actividad, no en un etéreo fondo de comercio que viene y va.

Por tanto, y para el que aún lo haya pillado, si el acreedor no recibe su dinero, lo que puede hacer el acreedor es ejecutarla, al igual que en el caso de un inmueble. Lo que ocurres es que lo que se entrega, lo que se ejecuta, no es la propiedad del mismo, ni un derecho real, no. Lo que se ejecuta es ese contrato de alquiler, con el cual podrá hacerse un tercero para poder explotar el negocio. Todo ello sin perjuicio de una cláusula habitual que se incorporar en estas operaciones por la que el deudor cede los créditos que pudiese tener frente a terceros (Seguridad Social, Mutuas, organismos Públicos) al acreedor para que pueda cobrarse de ellos.

El tema es muy amplio y extenso, y os recomendaría estas entradas de Farmaconsulting, una empresa especializada en compraventas de farmacias, y quizás también estas otras, un poco más genéricas.

De entre la multitud de cesiones que suscita la figura creo que algunas preguntas habituales serían las siguientes:

1. ¿Cómo se valora ese supuesto fondo de comercio, el negocio, la licencia, en una palabra, como se valora el negocio? Ahí está buena parte del intríngulis. Y es que hace años era muy habitual aplicar unos coeficientes a la facturación y et voilá, aquí paz y después gloria. Pero la evolución del negocio farmacéutico ha hecho que las viejas formulas no funcionen. Y me refiero evidentemente a aspectos como el cambio de mix en la facturación entre productos de venta libre y aquellos que no lo son, la tendencia al estrechamiento de margenes, etc. Cada farmacia comienza a ser un mundo, muy diferenciada unas de otras, y se trataría de aplicar criterios de valoración de empresas un poco más sofisticados.

2. ¿Quién otorga estas hipotecas? Pues en general las entidades financieras, aunque no todas están por la labor, por los motivos que luego veremos. Pero además de estos agentes financieros nos encontramos con los mayoristas farmacéuticos, que financian la compra de la farmacia para reforzar los vínculos con sus puntos de distribución. Llegado este punto, y asumiendo desconocer el tema en profundidad, me surge la duda de como incide esta doble vertiente mayorista/financiador de inmovilizado en la libre competencia en el mercado. Dejo los comentarios abiertos para aquellos que conozcan el tema.

3. ¿Cuál es el futuro de esta operativa? Ya hemos dicho que hay entidades que no admiten la HM para la adquisición de farmacias. ¿Sus motivos? Pues entiendo que a corto plazo tienen recelos sobre la evolución de los margenes, de ese supuesto negocio seguro que tienen las farmacias en relación con la cobertura sanitaria pública. Pero es que por otro algunas se mascan que, tarde o temprano, se impulsen medidas liberalizadoras, desintervencionistas, que fomenten la competencia en el sector y que hagan que las barreras, las valoraciones y por ende las garantías de dichos negocios, bajen o desaparezcan en buena medida.

Creo que, a pesar de las amenazas que se ciernen sobre esta aplicación concreta de la HM, su futuro puede ser bueno, que hay un campo interesante a explotar y que no se ha desarrollado lo suficiente, pensemos por ejemplo en las paradas de taxi..... No sería malo que en otros sectores, como los Estancos, la Administración abriese la mano para modernizar el sector.
  1. #1

    Carmoro

    En primer lugar, felicitarle por su magnífico blog.

    En cuanto a la presente entrada, puedo aportar algunos datos:

    - Tradicionalmente (hasta el 2001 aprox.), una botica en Madrid tenía un precio de traspaso de 1,5 veces las ventas anuales, sin contar local ni existencias. El precio de una licencia monda, sin negocio establecido, rondaba los 300.000 €.

    - En el zenit de la locura crediticia, 2006, este coeficiente ascendió a 3,5 veces las ventas. El mínimo por una farmacia en Madrid, aunque no vendiera nada, era de unos 700.000 €.

    - Hoy en día debe andar por el 2, y bajando.

    - Se ha llegado a dar el 100 % (con avales, eso sí) de estas cantidades con garantía hipotecaria mobiliaria. Esto me parece una locura, ya que el margen bruto sobre ventas es del 28-32 % aprox. De aquí hay que descontar todos los gastos indirectos, el crédito, y luego vivir. Una farmacia en estas circustancias que venda 300.000 € anuales (y hay muchas que venden menos) con dificultad podrá pagar un empleado, así que no te puedes ni poner malito.

    - Esto si todo va como hasta ahora, por que si suben los tipos, se estrechan margenes, se lanza el copago, o bien (en Madrid ya han amenazado y en alguna CCAA ya sucede) se retrasan en el pago del S.O.E., la situación puede empeorar.

    - Y si al final alguien mueve el marco legal, liberalizando (como así debiera ser, no veo por que deba estar normalizada la implantación de una nueva farmacia cuando una consulta médica o un hospital no lo está), la situación para los que han adquirido a crédito una farmacia en los últimos 5 años puede ser dantesca.

    - Aunque el menos interesado para mover este modelo son las administraciones públicas. Ya que controlan el gasto controlando a tres agentes: laboratorios, distribuidores y puntos de venta.

    Y conste que yo he vivido muchos años de esta actividad, tengo muchos amigos boticarios, y no quiero que les vaya mal. Pero lo de estos últimos años ha sido una locura y ahora lo estamos pagando todos.

    Saludos

    Un saludo

  2. #2

    Echevarri

    en respuesta a Carmoro
    Ver mensaje de Carmoro

    Gracias Carmoro...

    Efectivamente, el coeficiente del 1,5 me resulta familiar, y hablo de fuera de Madrid. Pero vamos, por si te sirve de consuelo he llegado a ver como se vendían paradas de taxi por 40 millones de las antiguas pesetas hará unos 11 años.

    Muy interesante la reflexión sobre el verdadero interesado en el status quo.

  3. #3

    L. moreno guerrero

    Banesto por ejemplo durante todo el año 2006 tuvo un producto bastante bueno enfocado a Farmacias.

    Lo cierto, es que no es fácil una hipoteca sobre un bien mueble por diversas causas...

Autor del blog

  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar