Del chiringuito al Derecho de Superficie, pasando por la Concesión Administrativa.

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El Chiringuito, el Chiringuito...cantaba Georgie Dann. Pues bien, los de El Confidencial anuncian otra señal del apocalipsis inmobiliario. El final de los chiringuitos. Parece ser, aunque no he tenido ganas de leerme a fondo en esta tarde de verano la vigente Ley de Costas ni su Reglamento, que el año que viene será el último de los Chiringuitos en la playas españolas. Deberán ser demolidos, y su reinado, como el de los dinosaurios, pasará a formar parte de la Historia. Y eso, a pesar de que como los defensores del Toro de Osborne, han surgido lobbys que los defienden como elemento de identidad cultural.

Yo no lo tengo tan claro. Y eso que no me interesa mucho. Pero toca algún tema que si que me resulta atractivo. El de los seudo-propietarios, que hay muchos en España. Y es que el motivo de la pretendida eliminación de los chiringuitos playeros no es otro que el estar instalados en pleno dominio publico, es decir en suelo de titularidad pública, y que a diferencia de otro tipo de suelos o bienes estatales no puede ser vendido, embargado, transmitido, ni nadena. El concepto, en cuanto a Costas es amplio: artículos 3,4 y 5 de la ley. A esa zona de dominio público, le sigue una zona de servidumbre, donde el suelo puede ser de propiedad privada pero se ve fuertemente afectado por limitaciones, licencias y autorizaciones(por cierto, que hay muchísima gente con propiedades dentro de la zona de servidumbre. Más les vale tener un buen seguro de incendios. Si la casa desaparece, no se lo dejarán volver a reconstruir al estar dentro de la zona de servidumbre). Es la Abarca 100 metros desde el punto más alto de pleamar.

plazas de Pues bien, como el suelo del dominio publico no pude ser objeto de transmisión, y los chiringuitosestán sobre el mismo, se plantea el problema. La Ley lo resuelve en base la figura de la Autorización. Viene a ser como una Concesión Administrativa Light. Las de verdad suponen que el Estado concede a un particular la facultad de explotar un bien del dominio público, generalmente a cambio de un canón o contraprestación, sin entrar en tecnicismos. Pero así como los titulares de la concesión pueden inscribir esta en el Registro de la Propiedad, comprarla, hipotecarla, etc...la Autorización no. Y es que las concesiones pueden llegar a 30 años y las autorizaciones no puede pasar de 1, entre otras muchas diferencias...Clasicamente, en las grandes ciudades, eran frecuentes las Concesiones Administrativas a particulares al adjudicarse parkings a residentes. Pero ultimamente el asunto se ha disparado a otros campos.

Y aquí es donde yo quería llegar. Además del Boom de los campos de Golf, existe el Boom de los Puertos Deportivos. Alguno se preguntara la causa. Es fácil. Se gana terreno al mar y/o se construye donde antes no se podía hacer. Vamos, un pelotazo anfibio. Evidentemente estos puertos pertenecen al dominio público segun la ley, pero la Administración, en pago por sus servicios, suele conceder a las Constructoras que se adjudiquen el proyecto, la concesión administrativa de ese puerto. Y es muy goloso: atraques, locales de ocio, apartamentos, naves industriales....

Si todo eso fuese explotado bajo el régimen de alquiler no hay problema. El tema esta en que esas concesiones son transmisibles. Así, en las zonas portuarias hay multitud de naves, que figuran en el Registro de la Propiedad como concesión administrativa. Y cuando el plazo se acaba, se acaba. Y también conozco el caso de apartamentos en la misma situación. Los que los venden, además de decir que que baratos son para lo cerca que están del mar, callan como bellacos sobre este tema. Si alguien se lo señala, dicen que no hay problema, que la Administración, vencida la concesión la renovará sin problemas. Pues me temo que no es tan sencillo. Que se lo pregunten a los propietarios de las Naves del Polígono de Raos, en el Puerto de Santander. Me temo que estos si que necesitan una ONG y no los de los chiringuitos.

Una figura similar es la utilizada por el Gobierno Vasco para las VPOs que transmite en propiedad. Es el llamado Derecho de Superficie. Consiste en que el suelo sigue siendo de propiedad publica siempre. Lo que transmiten es lo que se ha edificado encima de él, por un plazo de 50 años. Al finalizar ese plazo esa construcción revierte en beneficio del propietario del suelo, el Gobierno Vasco. Sin embargo, al no ser un bien de dominio público, y al haber menos controles que en una concesión administrativa, tengo mis serias dudas sobre si al cabo de 50 años, el Gobierno Vasco va a tener el coraje político de reclamarlo. Yo apuesto a que no.

Así, entre el propietario y el no propietario, tenemos la figura del concesionario. Un seudopropietario que más le vale saber de su condición, para no llamarse a engaños.
  1. #3
    Anonimo
    13/08/07 20:17

    Los políticos son experos en trasladar problemas al futuro. Al fin y al cabo, cuando el tema explote, ellos ya no tendrán que preocuparse.

  2. #2
    09/08/07 16:34

    Los 30 años son los que marca la ley de costas, que no es aplicable al tema que tratas, salvo que este en esa zona...

  3. #1
    Anonimo
    09/08/07 10:17

    Yo te puedo citar otra concesión que una vez terminada, expiró y el edificio volvió a propiedad municipal: el Mercado de Abastos de Valencia, a los 50 años se desalojaron sus puestos. No fue demasiado traumático porque ya estaba sobrecargado, pero a los propietarios los dejaría machacados.
    Por cierto, en Valencia los parkings municipales se concedían a 50 años y ahora son por 99. Comentas que puede llegar a 30 años. ¿El ayto. se ha pasado de listo o la ley es flexible en este sentido?

    administrador de fincas

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