Participaciones del usuario Juanjillo

Juanjillo 18/11/10 00:19

Ha comentado en el artículo Ojo con las estafas inmobiliarias

Como bien indica Fcalvo debemos de tener las escrituras que se han firmado para ver que es lo que ha pasado. Una posible explicacion puede ser que el promotor haya creado con los propietarios de las viviendas y por tanto del suelo, una COMUNIDAD DE PROPIETARIOS o de bienes. De modos que esas familias cedian sus viviendas para derruirlas al promotor, este se comprometia a pagar un alquiler a estas familias mientras se construia la promocion y cuando las viviendas estuvieran hechas se repartirian las ganancias segun el acuerdo que hubiesen llegado. El negocio estaba claro. Las familias seguro que obtendrian una vivienda nueva, de mejor calidad, mas grande y quizas plazas de garaje y/o otras viviendas de la futura promocion. A cambio el promotor "asumia" los gastos de la operacion (pagos de impuestos, notaria, proyectos, alquileres,etc...). Es decir el promotor "trabajaria" por los propietarios que solo "tendrian" que esperar a recibir su premio al final. Al formar una comunidad de bienes o propietarios, carece de personalidad juridica y por tanto una entidad bancaria no daria un prestamos salvo que firmara todos los comuneros o propietarios de esa propiedad asumiendo el riesgo (el promotor podria su conocimiento a traves de una sociedad limitada ad-hod que casualmente no tendria patrimonio salvo su capital social; aprox 3.006 € que es su riesgo en la operacion). Ante el planteamiento señalado en el anterior parrafo los propietarios (que pensaban que como no ponian ni un duro, que todos los costes eran sufragados por el "solvente" promotor, no tenia riesgo la operacion), firmaban contentos antes la suerte que habian tenido.No pensaban en el riesgo que corrian si la cosa se torcia (como desgraciadamente ha ocurrido). Al promotor no le resultaria nada dificil convencer a sus nuevos socios en la necesidad de firmar un prestamo promotor de x millones para elevar a vuelo el suelo. Al desarrollarse la promocion el promotor dispondria del prestamo por certificacion hasta que se paralizo la obra al surgir "problemas" (p.e deudas de otras promociones, desvios del dinero de esta promocion a gastos personales, etc...). En ese momento se le reclamaria la deuda a la empresa promotora que como hemos indicado no tenia patrimonio y tambien a los "socios", es decir a los comuneros o propietarios.Estos responde de todo su patrimonio y por tantos abocados a la ruina. Por ello hay que meditar bien las cosas, contar con un buen asesoramiento y que nada se tuerza. Espero os haya aclarado esta posible soluccion.

Juanjillo 01/10/10 21:04

Ha respondido al tema Diferencial medio

Todo lo que estais hablando tanto Kretan como tu teneis toda la razon el diferencial es lo que gana el banco con la operacion teniendo en cuenta todos los costes operativos de la operacion asi como la provision que obliga el Banco de España. Asi, espero no equivocarme, las hipotecas hasta el 80% del valor de tasacion se exiguia un 0,5% de la cantidad prestada y si superaba ese porcentaje se dispara la provision hasta el 1%. Por ello se puede entender que las entidades le costaba bajar de un diferencial del 0,50% y si lo hacia lo compensaban con la "vinculacion" que compensa estos costes añadidos. Tambien hay que indicar que estas provisiones se van devolviendo por el Banco de España en la medida que se devuelve el credito por lo no deja e ser una hucha para el futuro. Algunas entidades en funcion del cliente, el negocio que le va a ceder, el menor ratio de insolvencia ofrece diferenciales menores.

Juanjillo 19/09/10 14:06

Ha respondido al tema Hipoteca entre particulares

Existe esa formula y es muy usada.... Es "Capital privado", es decir que una persona realiza un contrato privado de prestamo de dinero a otro particular revistiendolo por ejemplo de letra de cambio. Para mayor informacion te recomiendo el blog SUBASTA que hablan de los subasteros,etc... Otro tema es entre familiares que tambien se puede y es mas "asumible".

Juanjillo 17/09/10 21:51

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

La subrogacion es complicada, otra cosa es que hagas una nueva hipoteca por el importe que cubra ambas hipotecas mas gastos y no tienes problemas. Si te empeña en hacer subrogacion (porque es mas barato al ahorarte pagos de impuestos) se complica porque tiene que reunir unas caracteristicas concretas, p.e tiene que ser por el saldo vivo que quede de la primera hipoteca, seguir un protocolo de actuacion, unos plazos, etc... El hecho de optar por dejar una hipoteca en un banco y la otra en el que te quieres subrogar, salvo metedura de pata de la primera entidad, no creo que te dejen. Es por una prelacion de creditos en caso de impago, que hace que la segunda hipoteca no tenga la misma prioridad que la primera que subrogaria la otra entidad. Como ves en las entidades on-line normalmente carece de asesoramiento,y eso tambien se debe valorar.

Juanjillo 16/09/10 23:05

Ha respondido al tema El BDE se pronuncia respecto de la obligación de contratar seguros con Hipotecas.

¡Estupendo articulo¡ Desconcia estos terminos pero como bien conoce choca con la realidad cotidiana. Es casi obligatorio la celebracion de un seguro, al menos de incendio, si tienes una hipoteca y ahora que estan todos los banco con la cuenta de resultados tiritando preferiblemente con ellos. Te lo pueden intentar "vender" como una bonificacion del diferencial de la hipoteca si lo celebra con ellos, amparandose en la "libertad de contratacion de las partes". Muy interesante punto de vista pero las entidades hipotecarias y mas sus servicios de concesion de operaciones quieren evitar "riesgos" para dormir tranquilos a la par que sus clientes, je,je y por ello sugieren la contratacion. Dejando al lado la ironia y evitarlo la discusion de la obligatoriedad por ley de su contratacion yo abogo por su contratacion para proteger nuestra mayor inversion (sea con la entidad hipotecante o con la compañia que sea, sea por beneficiarte de una compensacion en el diferencial o en la prima mas barata o mejores coberturas)

Juanjillo 16/09/10 22:22

Ha respondido al tema Contrato compraventa inferior a hipoteca

Como bien han expuesto el criterio de riesgo es "el 80% del menor de los importes; de tasacion y compraventa". La referencia mas "real" es la tasacion porque es la que se fija el Banco de España para realizar las provisiones a la entidad hipotecaria, ademas que es base para fijar el precio de subasta, tan de moda ahora. El tope que podria llegar a prestar la Entidad es el 100% de la tasacion. (cosa que hoy en dia creo que no lo practica nadie). Con tu planteamiento, escriturando la compraventa en 153.000, la Entidad te daria en el mejor de los casos 153.000 €. ¿Por qué? Porque si te presta 160.000 Euros implicitamente el banco podria estar reconociendo una posible contiguencia fiscal, es decir p.e que tu estés escriturando por debajo del valor real de la compraventa y subsidiariamnet verse obligado a responder si tu no haces frente a tu obligacion.Por ello no te "compra" tu planteamiento, tal como estan los criterios y los controles que tienen que pasar la operacion. Piensa que esta operacion hay que meterla con calzador y siempre que tenga una solvencia que este fuera de toda duda para poderla presertar o/y aportes "algo" a la entidad. Si haciendo nuneros vas ajustado, vete a diferentes entidades a ver que se cueze por ahi.

Juanjillo 16/09/10 21:39

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Parece ser que hay dos hipotecas, la soluccion podria ser la siguiente. Nos subrogamos en la primera hipoteca (aquellas cuyo principal fue de 150.000 euros por el saldo vivo que quede) y cancelar la segunda hipoteca (aquella cuyo principal era de 30.000 €). Preguntaras ¿como?. Solicitando a la entidad que te esta estudiando la operacion una 2 hipoteca (ya que no se puede ampliar la subrogada) por el importe que quede de esa 2 hipoteca (asi la matamos) y aprovechar aqui para meter los gastos de la operacion. Todo se firma a la vez y arreglado el problema. Respecto al tema del seguro (por ley solo debes de realizar un seguro de incendio a favor de la entidad hipotecante pero con la compañia que te de la gana). Si te gusta tu actual compañia solo deberas contratar un suplemento con ella en la que indiques cual es la nueva entidad y lo ideal es hacerlo por el valor de seguro o de vuelo que aparezca en la tasacion que te van a hacer con la nueva operación. Tal como estan en Banco de España es impepinable hacer nueva tasacion ,sobre todo para el tema de subasta,je,je Espero que te salga bien pero es un proceso complicado (esperar contestacion de la otra entidad no enerbando la oferta vinculante, dos hipoteca, prestamo autopromotor, valoracion de la garantia, polivalencia de la vivienda, etc...).No todas las Entidades son especialistas en todo tipo de productos y por eso solo eligen como bien dice W.Petersen "cafe solo".

Juanjillo 15/09/10 23:43

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Puede que efectivamente tenga Acta fin de obra y sea lo que llame el "certificado fin de obra", o puede ser solo el certificado que emite la direccion facultativa (arquitecto/aparejador) que esta obra se ha acabado segun el proyecto y no haya acudido al notario para que de fe. Si es este ultimo caso le faltaria. El tema de tener LPO me hace pasen que si tiene Acta fin de obra pero cada poblacion es un mundo y en alguno pueblos más.Por ello miraria en el Registro de la propiedad a ver como aparece si como solar o como urbana ( o que existe un acta fin de obra (DONT) firmada en la Notaria de D. Pepito.)

Juanjillo 15/09/10 23:19

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Deberas aporta DONT (declaracion de obra nueva terminada) que es una escritura que debistes hacer al acabar la obra en que el notario daba fe que la obra estaba finalizada ,en la que aportaba el certificado de la direccion facultativa (arquitecto/aparejador) en que la obra se habia llevado segun el proyecto de ejecucion y eso te hace propiestario de tu vivienda que has construido. Segun dice tienes una "escritura de compraventa" que me imagino que es cuando compraste el solar (terreno) y una "escritura de obra nueva" en que indicas que sobre este terreno se va a construir una vivienda segun proyecto de ejecucion que ha sido visado por el colegio de arquitectos. Si solo tienes estas escrituras legalmente (segun el registro de la propiedad) solo tienes un terreno y por tanto no te dan la hipoteca sobre la vivienda porque no existe "oficialmente" por ello . Disculpa no habia leido que tienes LPO (licencia de primera ocupacion) por tanto debes de tener DONT o Acta fin de obra. Habia entendido que solo tenias el certificado de fin de obra emitido por la direccion facultativa visado por el colegio de arquitecto. Por tanto todo esta bien. Para comprobarlo basta pedir una nota simple de tu propiedad y veras como sale como urbana. En el caso de que no hubieses tenido esta escritura de fin de obra se podria hacer simultaneamente con la escritura de la hipoteca. No suele ser muy caro pero para saber que cuesta mejor preguntar al banco que te lo calcula a traves de su gestoria o a un notario.

Juanjillo 03/08/10 01:22

Ha respondido al tema Consulta cheque en divisas

Sobre el cheque en divisas, deberas de ingresarlo en una cuenta corriente y el plazo para ser efectivo va a depender de multidud de factores, tipo de documento, pais de emision del cheque, forma de gestion o compra de documentos etc... Esto implica que una vez ingresado tendras una retencion superior al cobra de un cheque normal (dos o tres dias), no te extrañe que este retenido este importe por un mes. La razon es que cada pais tiene una legislacion diferente sobre los cheques e incluso dependiendo de la region de un pais puede diferir su tratamiento p.e plazos para devolverlos, requisitos de validez del efecto, etc...Tambien va a influir la cafianza que demos a nuestra entidad o los "habitualidad" de utilizar este servicio.Si es ocasional el cobro de cheque en divisa lo habitual es que lo acepte en gestion; eso implica que hacen la gestion de cobrar ese documento pudiendo que viajar fisicamente el documento al pais de emision del mismo para ser efectivo.Si es habitual puede comprartelo y es mas rapido su efectividad. Lo mejor es preguntar en tu entidad habitual para que te asesoren. Respecto a la otra pregunta sobre diferencia entre cheque y pagare ¿que es lo que mas te interesa saber?