Juanjillo
05/07/10 14:19
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Como repartir un premio de lotería, entre amigos, familia, sin que sea donación?
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Juanjillo
30/05/10 01:37
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Tasacion burbujista
La Tasacion es obligatoria para conceder una hipoteca. Este es un principio que hay que tener claro. ¿porque es necesario y que implicaciones tiene realizar una tasacion?. La tasacion es una valoracion tecnica de un experto independiente de la entidad que concede el prestamo. Aqui no vamos a entrar sobre la calidad de las tasadoras y la "obligada" independencia de las mismas respeto a las Entidad financieras, baste saber que existen tasaciones que son realizada por alguna tasadora que no son aceptadas para conceder hipoteca por no pasar "filtros" de calidad. La tasacion reune una serie de conceptos tecnicos y parametros de calculos como son los testigos, analisis del mercado, calidades, situaciones,servicios, etc...que mezclados dan el valor de tasacion para el mercado hipotecario. La tasacion no deja de ser una valoracion que tiene que realizarse segun unas normas impuestas por el Banco de España y por eso pasar un "control tecnico" para ver que los calculos y metodos utilizados son correctos. La sociedad de tasacion responde de esta valoracion ya que si realiza incorrectas tasaciones pierde su credibilidad y podria perder su calidad de sociedad de tasacion homologada por el Banco de España.
Con la tasacion aparecen unas implicaciones que para el cliente puede que ni le interese ;son las provisiones. Normalmente si el prestamo hipotecario no supera el 80% de la tasacion hay que provisionar un 0,5%(los porcentaje son orientativo porque ahora mismo no me acuerdo) del total del mismo, si supera el 80% hay que provisionar enotrno al 1% del mismmo... Esto puede que influya en la concesion del mismo asi como en el precio ya que entre mayor porcentaje de cobertura estadisticamente implica mayor riesgo de mora (por ello se aumenta el diferenciar o contratacion de diversos productos que cubran la sobreprima de riesgo).
Ahora en el momento actual y descartando situacion irregulares como alianzas entre tasadores y directores de entidades bancarias que inflan valoraciones para conceder hipoteca; existe dificultades para realizar tasaciones porque existen nucleos urbanos donde no existe mercado porque se carece de testigos fiables ya que existen ofertas de ventas de larga duracion a precio exorbitados. A veces el calculo (suelo) se realiza por el metodo residual dinamico que es una proyeccion de valoracion del mismo partiendo del pasado.
Juanjillo
06/05/10 00:45
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Promotores, OCT y seguros decenales ¿tan difícil de entender?
Estimado AVANTE
Gracias por rectificarme en la obligatoriedad del seguro de la construccion, pero hoy en dia si cuenta con financiacion casi se da por "obligado cumplimiento" aunque lo mas adecuado es hablar de condicionar la aprobacion del prestamo a su contratacion. Lo cierto es que debemos atener a la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, establece seguro obligatorio en su art. 19.
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe dela ejecución material de las obras.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasiones el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del art. 3.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
( Hay excepciones como el caso de la autoconstrucción, regulado en la Disposición adicional segunda de la Ley).
Por tanto estos son los que debemos "asumir" por la tranquilidad de promotor, entidad financiera y en ultimo termino el comprador final de la vivienda. Son costes que forman parte de los gastos necesarios de la promocion, que en los calculos (tambien los tiene en cuenta el tasador en la tasacion) que hace el promotor para ver la viabilidad de la promocion incluye al igual que el coste de la licencia, escrituras,etc...Dicho esto podemos llamar al seguro decenal coste, gasto o "instrumento financiero de inversion" pero queda claro su obligatoriedad y patente que al estar limitado a un maximo del 1% del coste de la obra (no entremos en el hecho de como se realiza los calculos; sobre el proyecto basico que a veces difiere del proyecto de ejecucion real de las mismas pero ya sabemos que del proyecto basico va a depender tambien el pago de impuestos, licencia y es una manera de escabuir...) es "barato" frente a la probabilidad de siniestro total de la obra, o siendo menos dramaticos a un siniestro parcial.
Respecto a la contratacion del seguro decenal para autopromotor (Pensemos en la construccion de un unifamiliar dentro de una parcela) cierto que representa un coste importante en el global de la inversion y que normalmente el autopromotor va a estar "interesado" en que la construccion no tenga vicios ocultos en la misma; por su bien y el de su familia.Es interesante su contratacion pero teniendo claro lo que cubre y si se tiene claro hacerlo desde el principio que asegura el control de la obra y su calidad no a posteriori que obliga a un sobrecoste y un cierto grado de inseguridad en cuanto la calidad de la obra.
Siga con sus constructivos apuntes.
Juanjillo
04/05/10 22:58
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Promotores, OCT y seguros decenales ¿tan difícil de entender?
Si estan proximo al inicio de una promocion y mas cuando se realiza solicitando financiacion a una Entidad financiera, esta le va a exiguir escrupulosamente el cumplimiento de la legalidad en materia de seguros debiendo contratar lo establecido por la ley, en resumen se le exigue la existencia de un seguro a la construccion y la contratacion de un seguro decenal con una compañia de prestigio que en la gran mayoria realizan OCT. La entrega se haran en funcion de las VIOs (actualizacion de tasacion) donde dejaran patente la existencia o no del seguro decenal (mas vale aportarlo al tasador desde el principio para que nos desaparezca esta advertencia) asi como los diferentes dictamenes de los OCT hasta la obtencion del D-6 que indica el fin de la obra, necesario para poder obtener el seguro decenal (previo pago de la totalidad del mismo y legitamando las firmas de los aporderados de la compañia de seguros) para presentarlo al DONT (declaracion de obra nueva terminada por el notario). Sin seguro decenal no tendremos el fin de obra y no podremos realizar las ventas, subrogaciones, etc (ademas de haber obtenido la LPO o licencia de primera ocupacion).
En definitiva el seguro decenal es un "coste" que tenemos que "aceptar" como un gasto necesario mas de la promocion y asi el tasador lo computa en sus calculos. Sobre la bondad de su contratacion solo cuando es necesario vemos su utilidad; por tanto si "menospreciamos" su utilidad practica no tenemos que conformar con su utilidad legal que nos impone su contratacion.
Juanjillo
22/04/10 00:53
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Comprar vivienda. El fin de la deducción y el nuevo tipo del IVA
Una duda que me ha surgido es el hecho de comprar una vivienda contigua a la que es la habitual ,al cabo de un tiempo, seria considerable considerarla como una "aMPLIACION" de la vivienda habitual y por tanto podemos (comprandola antes de la prevista reforma)deducirnos esta compra al igual que la vivienda habitual o tambien se podria considerar una "reforma" de la vivienda y poder deducirnos los gastos que nos llevaria p.e unir ambas casas.
Me gustaria saber opiniones sobre como tratar este caso
Juanjillo
11/04/10 13:12
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¿Es posible incorporar otro titular en una hipoteca?
Una pregunta simple ¿porque quieres poner a otro titular en el prestamo hipotecario?.Aunque parece obvio la respuesta puede tene implicaciones fiscales por lo que habrá que adelantarse a las consecuencias.
Imaginemos (puede que sea el caso mas corriente) que quieras meter a otro titular por que es tu pareja y va a ser esta vivienbda la habitual e incluso en un futuro la conyugal.Entiendo que ya que esta pareja va a contribuir a responder de la hipoteca querra deducirse de ella, para ello creo que si tu pareja es inteligente (porque la vida da michas vueltas, vease separaciones, herencias, etc) quera firmar un contrato de compraventa de la mitad ( o de la parte que contribuya de la hipoteca) para cubrirse por lo expuesto e incluso de una posible inspeccion de la AEAT. Mi opinion es que aunque habra que atender al pago de impuestos merece la pena hacerlo de asi y mas en una epoca dulce de la vida porque luego es mas dificil llegar a estos acuerdos tan justos para ambas partes.
Espero que te haya pensar en las consecuencias que tiene, sobre la incorporacion de un nuevco titular para el banco donde tiene la hipoteca si aporta solvencia o no perjudica a la tuya no habra problemas; mayor garantia. Si quieres subrogarte creo que a no coincidir todos los elementos no podras salvo que te subroges en otro entidad tu solo y acuerdes hacer en esa entidad una novacion de incorporacion de otro deudor en el acto posterior, (es decir despues de firmar la subrogacion) o mas practico firmar una nueva hipoteca con dos titular (seria cuestion de numeros)
Juanjillo
06/04/10 23:55
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Gran noticia de interés: Hipotecados en La Caixa (Hipoteca abierta)
Lamentablemente no pagar IAJD no depende de ninguna entidad (ni Caixa ni Ibanesto ni otra cualquiera) es la oficina liquidadora del registro que te toque. Existe una normativa que indica que para prestamos hipotecarios sobre viviendas habituales esta exenta pero al tratarse de un "credito hipotecario" la hipoteca abierta se estan escundado es esa diferencia para girar una complementarios para los que no se la han cobrado o para cobrarlo directamente. Eso es un gran problema que ha surgido con este producto.
Antes contaba con "bondades" la hipoteca abierta pero parece que las que tenia han desaparecido de un plumazo por la crisis del credito como era poder "endeudarte" de nuevo mas barato que con un prestamo personal (cuestion que era casi automatica antes y ahora hay que pasar un estricto control para disponer de esa facultad), etc...
No pretendo entrar en polemicas en animar o desanimar a los poseedores de la hipoteca abierto, solo que antes si podia contar con "ciertas ventajas" que hoy en dia han desaparecido o continua pero con una mayor dureza de criterio.
Aquellos que esten en desacuerdo con el producto y puedan, tendran que cancelarla y constituir un nuevo prestamo con quien quiera.Estamos en un mercado libre y existe la oferta y la demanda; por tanto seguro que se podra mejorar las condiciones.
Juanjillo
06/04/10 00:43
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Sector inmobiliario en 2010; siguen los números rojos
Cierto que el sector inmobiliario esta en la UVI aunque como apunta algun experto del sector ya apunta a una clasificacion de las viviendas segun donde estan, asi las viviendas de las grandes ciudades que han bajado sus precios de forma significativas podria haber alcanzado su suelo, caso de Madrid, Barcelona..., Otras que deben de bajar mas sus precios para ser consideradas como interesantes que estan en poblaciones cercanas a esas grandes ciudades o que hay una oferta "contenida", Otras tercera clasificacion seria aquellas poblaciones que aunque bajasen lo que bajasen los precios no tienen salida. P. e Valdeluz, Pocero o mejor alguna promocion construidas por poblaciones de TOLEDO que pensaban vender vivendas como si fuera Madrid.Yo estoy de acuerdo con hacer esta diferenciacion para pensar en el sector.
Juanjillo
06/04/10 00:23
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Recibo domiciliado a nombre del autorizado
Como comenta el anterior compañero si no surge ninguna incidencia no pasa nada pero no es preferible ese comportamiento, es mejor cambiar la titularidad del contrato del servicio (aunque suele llevar un cargo por este trámite) o ponerte de titular en la cuenta, ya que si falta el saldo en esa cuenta al no ser titular de esa cuenta no deberian la entidad cargar el recibo ya que no cuenta con la autorizacion pertinente (aunque luego pasa de todo).
Juanjillo
24/04/09 22:02
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Hay 7 cajas en "vigilancia especial", según El Economista.
Serra no esta en "La Caixa", esta en Caixa de Cataluña que es una entidad distintas