Participaciones del usuario Juanjillo

Juanjillo 08/01/13 19:13

Ha respondido al tema Concepto de vivienda habitual

La cuestión es la finalidad del préstamo. No es lo mismo conceder un préstamo sobre la vivienda habitual, que sobré una segunda residencia o para arrendar. Es un tema estadístico de probabilidad y cuantificar riesgo. Es más probable que en caso de que las cosas venga mal dadas existe más riesgo de impagos sobre una segunda residencia que sobre la vivienda habitual. Ese matiz tiene diversas consecuencias; hace que el porcentaje de financiación baje p.e de un 80% a un 70% o que el diferencial sobre el euribor se incrementé o que sea mayor el tipo, etc... Además de que existen diferentes cláusulas en la hipoteca , como las comentadas por xexu22, que se introducen como causas de resolución anticipada de la operacion. Alguna entidad exige que el alquiler cubra la cuota de la operación y en caso contrario puede dar por vencido la hipoteca. Ese es uno de los posibles motivos por lo que te denieguen la financiación por el destino que vas a dar a la inversión; el arrendamiento ya que desvirtúa el estudio que se ha hecho de la operación. Actualmente se mira mucho que los datos introducido sean correcto ( con implicaciones serias para la persona que los introduce si son incorrectos) Esto es debido a Basilea III que obliga a las entidades financieras a pasar por modelos de scoring de los datos introducidos para temas de provisiones de las operaciones y análisis de riesgo. A la entidad no le gusta, en estos tiempos, realizar operaciones que tengan como fin comprar para arrendar sintiéndose mas comoda en otro tipo de operaciones, debido a la actual situacion del mercado ( Mora en máximos) unido a situaciones incómodas que pueden surgir en caso de impagos p.e tu no pagas las cuotas y sin embargo el inquilino paga religiosamente su alquiler .La entidad ejecuta la garantía quedandose con el inmueble alquilado y se encuentra con el inquilino decide no pagar ahora con lo que tiene que iniciar otro trámite judicial para quedarse con la propiedad. Esta posibilidad te puede dar la idea de porque no gusta la operación ya que puede implicar mayor riesgo en la concesión de la operación frente a la compra de una vivienda habitual y mayores esfuerzo y gastos para la recuperación del bien en caso de impago

Juanjillo 22/12/12 10:42

Ha respondido al tema Hipoteca de autoconstruccion y desestimiento de seguros

Toda obra que este en construcción debe de contar con un seguro a la construcción hasta su finalización; eso es además de ser un requisito legal es por lo lógica, es como preguntar si tienes que tener seguro si tu coche está en un garaje entre semana. No debemos equivocar el tema de la hipoteca, que por cierto ya has firmado con los productos accesorios a la hipoteca como son los seguros que unos son obligatorios su constitución, aún no necesariamente con quien te concedió la hipoteca y otros muy recomendables su constitución. Como has indicado y te he recalcado en el anterior párrafo, ya has firmado la hipoteca ante un notario y este da fe en ella que conoces las condiciones de la hipoteca por lo que la oferta vinculante ( Sin valorar si estabas obligados a dártela) no deja de ser un requisito formal para ahora indicar que no las conocías por no tener la ofertas piensa que si fuera requisito imprescindible su entrega el notario tiene la obligación de conocer que se ha entregado y que le conste...

Juanjillo 04/11/12 11:23

Ha respondido al tema Credito Abierto Hipotecario, quiero vender una de las fincas

Actualmente tienes un préstamo o crédito abierto que grava dos fincas registrares.En la escritura del mismo se debió realizar una distribución hipotecaria de las cargas de ambas unidades por lo que puedes consignar en el juzgado la cantidad que le corresponde, es decir la responsabilidad hipotecaria, si el banco no acepta su recepción. Eso si quizás tendrás que regularizar la situación del préstamo para poder llegar a un acuerdo con el banco y siempre que el proceso de ejecución, si se ha iniciado, no esté muy avanzado.

Juanjillo 17/10/12 22:15

Ha respondido al tema Ayuda, orientacion para dacion en pago

Para pedir la dacion en pago tendrías que acercarte a tu entidad bancaria y exponer con la crudeza que has relatado tu situación con toda la documentación que puedas soportar tu argumento. No te puedo orientar si Cataluya Caixa hace estas operación con facilitad, lo mejor es acercarte y preguntar. respecto al coche, salvo que sea un vehículo de gran valor, no hagas nada. El arrendamiento del bar pasarlo por otra entidad e incluso cambiar el contrato y que lo declare la persona que lo tiene que declarar (si lo declaráis) ya que en IRPF aparecería un ingreso a vuestro favor. La entidad si lo conoce querrá pignorar ese importe sin importar lo que haya detrás y presentar una re financiación en base a ese ingreso recurrente, descartando la dacion. Puede que después de hablar y de no poder pagar sólo acabe en una ejecución hipotecaria...ya que no esta obligado el banco y lo que tiene que condonar es importante, siempre además que no contéis con avalistas con solvencia.

Juanjillo 11/10/12 14:16

Ha respondido al tema Ayuda, orientacion para dacion en pago

Tu hija, si deja de pagar tiene dos salidas: 1) Proceso judicial. La entidad reclamara la deuda + interes ordinarios + interes de demora +costas. Es decir puede suponer que le reclamen p.e 175.000 € por la hipoteca mas costas. Si la hipoteca recae sobre su vivienda habitual tendras que ver cual fue la tasacion para subasta y el banco tendra que realizar una postura por el 60% de esta, p. e tasacion para subsata 200.000 €, el banco se la adjudicara por 120.000 € y el resto (55.000 € + costas) se lo seguiran reclamando (puesto que tiene otra propiedad). 2) DACION. Es volutario de la entidad bancaria; es decir que solo te lo ofreceran cuando no le quede mas remedio a la entidad bancaria. Te ofrecen quedarte con la vivienda hipotecaria en las condiciones que te propongan. En cualquier de las soluciones tienen que atender plusvalias municipales (salvo que reuna unos requisitos muy estrictos) y ante A.E.A.T debe declarar ganancias patrimoniales. Esto es lo que le espera en lineas generales, pero como consejo que cuente con un buen asesoramiento para decidir.

Juanjillo 07/10/12 11:06

Ha publicado el tema Plusvalías promotor

Juanjillo 07/10/12 10:55

Ha respondido al tema Subasta del 94%

Lo primero que haría es leer las condiciones de la escritura de hipoteca y ver si la venta parcial de la propiedad es causa de resolución anticipada del préstamo y cuando vayas al banco con la historia te den por vencido el préstamo acogiendo se a esa cláusula. Te adelanto que el banco se va a negar en redondo a permitir la subrogación de la operación en esas condición porque esta creando un proindiviso que perjudica la garantía. En caso de ejecutarte a ti por impago obtendría una propiedad que para que pueda sacarla a la venta para recuperar su pérdida tendrá que comprar ese 6% a ese tercero que seguramente pedirá un precio beneficioso para deshacer ese proindiviso ,no va a pedir lo mismo por lo que lo compro, eso es claro. Por una mínima inversión sabe que va a obtener mucho mas beneficio y te estima como carne de cañón para ser el próximo ejecutado. Siento ser muy crudo

Juanjillo 28/09/12 12:56

Ha respondido al tema Ayuda tasación de una Vivienda Tasada Municipal (VTM)

Entiendo que las viviendas estan sujeto a algun tipo de proteccion y que radican en EL PAIS VASCO???por tu forma de saludar.sin conocer a fondo la normativa en particular te puedo indicar que la tasacion de una vivienda de proteccion esta sujeta al valor "maximo" del modulo al que este sujeto y la norma en una entidad bancaria es dar como maximo el 80% del modulo.

Juanjillo 12/09/12 09:45

Ha respondido al tema Impago segunda hipoteca

Sin tener con seguridad cual seria la estrategia de la entidad bancaria, si ejecutan la segunda hipoteca se quedarian con la vivienda por el 60% (si es la vivienda habitual) o por el 50% de la tasacion de subasta. Con este importe se cancelaria la deuda, si da para ella, de esta 2º hipoteca pero inmediantamente la entidad te dara por vencida la primera hipoteca y te requerira el pago integro de la 1º hipoteca ya que en la escritura vendra reflejado que la venta/ejecucion de la vivienda es causa de resolucion anticipada del credito, por lo que si de la subasta hay un sobrante tendria que ir a atender la deuda de esa 1º hipoteca y si no da para todo, pueden ir directamente contra los avalistas reclamandole el importe de la deuda ya que contra los titulares no irian por ser insolventes. Tendras que valorar cual es el modo mejor para que los avalista (que creo que es lo que mas te importa en esta desgracia) deban lo menos posibles. Hasta aqui puedo leer...

Juanjillo 23/08/12 14:59

Ha respondido al tema Refinanciacion operacion triunfo

Auberge, si tienes ingresos recurrente para pagar la cuota de la nueva hipoteca, parece una soluccion para quitarte todas tus incidencias que te estan abocando a irte a los arrabales de las entidades financiadoras. El unico pero que lo veo es conseguir que te inflen la tasacion para darte la operacion, aunque no se que tipo de financiadora es (si es un banco o un particular/empresa financiera).Si es particular/empresa financiera no reconocida es salir de Malaga para entran en Malagon porque sigues en los arrabales. Como indicas, tu valora tu vivienda en unos 150.000 € que son mas o menos tu deuda y no creo que tu valores a la baja tu propiedad sin saber se mueve tu zona los precios de tu vivienda. Un tasador "deberia" ser prudente y dar un valor bastante acorde al mercado con un coeficinete corrector del mercado y de la finalidad de la operacion.En resumen que tendra que reflejar la "realidad" del valor de tu vivienda. La gestoria me imagino que te dira que la operacion esta condicionada al valor de la tasacion y que si esta da, la operacion cuadra. Logicamente tendras que pagar la tasacion pero intenta que la provision de fondos para la operacion se reduzca a pagar esta y no mas concepto o negociar que estos se paguen a la consecucion de la operacion. Ya me contaras.