Participaciones del usuario Juanjillo

Juanjillo 30/10/14 17:01

Ha respondido al tema ¿Cómo comprar una casa apunto de embargar y no salir timado? ¿y la mejor hipoteca?

Igsosol ha realizado un maravilloso articulo como deberia ser las cosas en una venta "sana", pero el caso que expones es una soluccion a un problema. La Entidad Financiera ante el impago del promotor y ante el "tedioso" procedimiento judicial quiere buscar un atajo para evitar que entre en su balance otro activo mas a su abultada cartera de inmuebles. Te ofrece un precio "apetitoso" ,segun tu percepcion, a cambio de quitarse un problema. Es mas que seguro que la deuda supere el valor actual de la vivienda y esta dispuesta a realizar una quita para rebarjala a esos 90.000 €. Prefiere que vengas con el dinero por delante o que te lo financie otra Entidad como alternativa (por temas contable que no viene a cuento y por "higiene" no quieren financiar esa propiedad por segunda vez). Para poderlo tramitar exigue un soporte documental (para estudiar que no existe identidad entre comprador y vendedor) y aprobar la operacion "excepcionalmente". Ahora tienes que valorar si merece la pena comprar en ese precio asumiendo posibles deuda (ibis, comunidades, etc...) o olvidarte del asunto.

Juanjillo 09/10/14 18:57

Ha respondido al tema Ejecución Hipotecaria

Si la entidad te da por vencido el credito, los intereses de demora se calcula sobre la totalidad del saldo vivo, no por las cuotas impagadas. segun la ultima reforma se puede solicitar, si es vivienda habitual a partir del dia 90 del primer impago.

Juanjillo 25/09/14 23:15

Ha publicado el tema Venta vivienda habitual junto a tercera plaza de garaje

Juanjillo 18/09/14 11:24

Ha respondido al tema Ejecución de vivienda por no cancelar el constructor su hipoteca

No te lamemtes de tu desconocimiento en esta materia; el incumplidor es el promotor/constructor de la vivienda que no cancelo la carga que constaria en la nota simple el dia de la firma de la escitura. La Entidad bancaria si queda impagada la operacion que concedio sobre el activo (tu vivienda) va a instar el procedimiento ejecutorio para reclamarla, llevando a subasta publica la viviendas para saldarla. Cuando tienes conocimiento de este hecho esta muy avanzado el procedimiento y tienes pocas alterntativas en la practica para defendar la propiedad, si esta cuestion te interesa; siempre puedes tirar la toalla, dejando proseguir la ejecucion. 1) Una es reclamar al promotor/constructor que la asuma y la cancele (cuestion me temo imposible en la realidad ya que si el banco ha iniciado el procediento es porque no ha podido ser atendido por la empresa o avalistas). 2)Tragarte sapos y culebras negociando con la Entidad acreedora para subrogarte en la deuda.Esta opcion ,(ya se que es muy "heavy" y mas de uno dira que es una barbaridad, es la que mas te conviene, ya que es mejor "un mal acuerdo que una buena sentencia". A la Entidad le importara un bledo (hasta cierto punto) que le justifiques que le pagastes al promotor lo acordado por la compraventa, te convinara a que dirimes esta contraversia en sede judicial ya que ello tienes inscrito su carga hipoteria en el Registro de la Propiedad y sigue vigente. Esta en su derecho en reclamar la deuda y en sacar la vivienda en subasta publica aunque exista un perjudicado/estafado (tu) en este caso. Si optas por ir por los tribunales, puede tener tantas otras posibles salidas (dependiendo de la argumentacion de tu letrao y del juez en que recaia el asunto) pero si no se atiende la deuda,lo habitual es que la soluccion sea que el banco saca a subasta el bien adjudicandoselo o cobrando si hay algun postor (subastero o incluso tu). ¡¡Animo¡¡

Juanjillo 19/05/14 12:34

Ha respondido al tema Diferencia entre avalista y titular de hipoteca

El banco quiere a tu padre de titular de la operacion porque cara a presentar la operacion al departamento de riesgo, es mas vendible cambiar un titular (con unos ingresos presupongo) por otro (tu padre)con ingresos (que tambien presupongo) que solo presentarlo como avalista. Me imagino que tus ingresos no seran suficientes ,sino es adiccionando los que percibe tu padre para dar un ratio de devolucion aceptable, por eso lo proponen como titular. La diferencia entre titular y avalista aunque al final supone en caso de impago poder reclamar al otro; permite siendo titular una mayor facilidad de recobro ya que si el otro titular mantiene posiciones en la entidad estara permitiendo compensar por deuda el importe de la cuota del prestamo hipotecario. Los 100.000 € se puede hacer un contrato privado con reconocimiento de deuda (puede participar el resto de los posibles herederos para una mayor transparencia) para plasmar el negocio juridico que estan planteando.

Juanjillo 30/04/14 14:15

Ha respondido al tema Caso complejo. ¿Cuál es, desde vuestra experiencia, la mejor solución?

Me falta datos para ayudarte, como cuanto seria la liquidez que te haria falta disponer y para qué. En funcion de esta respuesta podremos optar por varias soluciones. Independientemente que estas dudas, no te aceptarian la segunda residencia (copropietario con la pareja vecina) como garantia sobre una nueva operacion porque la veo que ya va justa. Ademas entiendo que tu firmartes la hipoteca como garante hipotecario o figura analoga de tus amigos. Ampliar tu hipoteca, va a depender del destino de la liquidez, de tus ingresos, de la nueva tasacion sobre la vivienda, etc...

Juanjillo 13/03/14 17:18

Ha respondido al tema Localizar una caja de seguridad en un banco

La unica manera que se me ocurre es ir a las entidades donde tenia cuenta (ver certificado de rendimiento en IRPF o extrato de los banco para ver cuales son las entidades bancarias) y ver si tenia un contrato de caja de seguridad. Se puede localizar porque trimestralmente o anualmente se pasa un cargo de caja de seguridad, por lo que se puede ver en los extractos bancarios. Normalmente se conceden a aquellas personas que son buenos clientes por eso me limitaria a preguntar con las entidades que trabajaba y sobretodo donde tenia las mayores posiciones.

Juanjillo 27/02/14 17:51

Ha respondido al tema Se niegan a firmar un contrato de arras

Nuestro sistema civil en materia de contratos se basa en la palabra dada y mas en el mundo rural donde los contratos se firmaban con un apreton de manos. Lamentablemente actualmente todo lo formalizamos por escritos para evitar "malas interpretaciones de las voluntades". En principio seria valido la palabra de tu conocido de que te van a vender el piso; vais a la notaria que escogais y realizais el contrato de compraventa. Lo malo es que si te hace falta financiacion el banco va a necesitar un contrato de arras para estudiar tu propuesta.

Juanjillo 31/01/14 15:03

Ha respondido al tema Hipoteca promotor

Hoy en dia, como bien te dice W. PETERSEN en sus varios correos, no se suele prestar a nada que huela a promotor, salvo que cuenten con un historico y con infinidad de requisitos; en resumen esta muy restringuido la concesion de operaciones promotores. Piensa que ser promotor, implica un especial conocimiento del sector y cabe el riesgo, mas si eres neofito en la materia, encontrar escollos legales que impida la concesion de la licencia de primera ocupacion( habilitabilidad) que permita la comercializacion de la promocion; y aunque lo tengas atado y bien atado obtener la LPO las entidades tienen el miedo de que si no vendes las viviendas se queden con otro activo mas, ademas del miedo del riesgo promotor (es decir que no hayas pagado a la contructora o oficios que hayan participado en la construccion del edificio) ya que podrian estar estar por delante de su hipoteca (creditos refaccionarios), y un largo etc de historietas que no te voy a enumerar por aburridas... Uno de los muchos requisitos que se piden es tener ventas y no valen las realizadas a inversores (como tu caso, tres viviendas compradas por un unico propietario) porque en las practicas no son reales (ESTADISTICAMENTE SE CAEN). Aunque es contranatura, la direccion de las Entidades Bancarias, dan la orden de reduccir su exposicion en el mundo promotor y por eso no se conceden hipotecas promotor salvo que bien por compensaciones valga el riesgo de financiarlas, (p. e Subrogaciones).

Juanjillo 29/01/14 13:56

Ha respondido al tema Ayuda por favor

Samu19, me temo que es una excusa que te han dado para denegarte la operacion, que el valor del suelo es 0. Si te das cuenta la observacion del tasador ya indica que la vivienda en valor del mercado se establece en 85.500,95 €, siendo inferior al valor maximo legal del modulo e incluso del coste de la construccion. No se cual fue el importe solicitado pero me imagino que seria como maximo el 80% del valor maximo del modulo, es decir aprox. 136.000 € y como ves estaria muy por encima del valor de mercado (85.500 €) ; esa seria la razon por la que te deniega la hipoteca. La garantia no cubre el riesgo de la concesion. El valor del modulo, que es el precio maximo por el cual se puede vender el inmueble, en los actuales momentos en que no hay (casi) mercado, esta inflado. Las entidades se la cogen con papel de fumar y cogen el menor de los valores (tasacion, compra, modulo, etc...), maxime cuando no han financiado la promocion. Como recomendacion pregunta en la entidad que financio la promocion que si tomara en cuenta el valor del modulo y del precio del compraventa. Puede que te conceda la financinciacion, aunque con las condiciones ya negociada.