Geoff007
14/06/21 13:01
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Geoff007
14/06/21 10:13
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Para comprar para vivirr, pues entre 3,90 y 6%, dependiendo de muchos factores. Hablo para vivir en casas! Un refi puede salirte entre 1,99% y 2,5% anual. Los puntos varian. Si tienes buen credito van desde 0,8% a 12% si tienes mal credito (subprime).A nivel comercial, estamos haciendo 2 puntos y 8,5% anual intereses solos. Es la Norma actual. Tengo compradores institucionales comprándome papeles por 6%. Ahora mismo a nivel comercial tenemos programas (casi todos) los Hard lenders llamado "Pay rate"..Pay rate es que te cobro 10% intereses solos, pero durante el periodo del prestamo me pagas solo el 5% anual Y cuando vendas o refinancies me pagas el otro 5%.. Los puntos son mas altos aqui (4-5%) debido a que hay pocos compradores de este tipo de papel.Estamos haciendo mucho pay rates, porque creas mas volumen, El problema es vender el papel.. En estos momentos, el 70% de mis prestamos es refinanciacion. 1,8% y 4,5% anual. (prestamos privados para refinanciar). Los HELOC no bajan del 5% ahora mismo. Pero con el HELOC solo pagas por la cantidad que uses (genial para invertir) PD: Lo bueno del HELOC es que sacas un HELOC como inversor y estas endeudado para la ley aunque NO es real. Por lo tanto, si alguien se caen en tu casa y tienes un HELOC, eres "pobre".
Geoff007
14/06/21 10:01
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Hola amigo.No, NO entiendes lo que quise decir. Sera que el sistema allí sea diferente. Pero te invito a que vuelvas a leerlo. Aqui sacar el equity es mas sencillo que pedir prestado para la compra de un activo. Los bancos prestan mejor para refinanciar porque ya saben que el activo genera ingresos o vale mucho. La Mujer del ejemplo compro un edificio de 1,5 millones en mal estado. Pidio prestado $600,000 (500,000 para la compra y 100,000 para reparaciones). Logro llenar el edificio y aumentar el alquiler.No se en tu pais, pero en USA, cuando aumentas el alquiler, para los bancos, la casa aumento de valor. Eso se le llama "apreciacion forzada".Cuando ella refinancie por 2,5 millones a una mejor tasa que la actual, ganara cerca de $1 millon de dolares poniendo casi nada propio debido a la estructuras de las de las deudas.La deuda lo pagara los inquilinos, NO ella. Y es 100% libres de impuestos.es matematica basica. Te enedeudas a titulo personal a intereses solos Y luego refinancias y pasas el interes compuestos a los inquilinos. Joder, es que es simple ecuacion!EL DINERO SE HACE CUANDO SE COMPRA.
Geoff007
14/06/21 08:59
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Y desde cuando la especulacion es mala? Esa mujer como la llamas, esta creando una plusvalia a los vecinos en un barrio malo. Cuando compras carnes, la UNICA razon por la cual el precio es estable es porque alguien mas esta asumiendo el riesgo (aka los mercados futuros) Y asi los productores pueden producir con una ganancia establecida.Mira por ejemplo cuando se saco las patatas de la Bolsa y su posterior volatilidad..Sobre un prestamo sin amortizar, me parece que no comprendes amigo que es "el interes constante".Un Prestamo de $100,000 al 10% anual solo intereses son un pago mensual de $833,33 al mes. Un Prestamo amortizable al 6% anual por el mismo lapso (12 meses) serian pagos mensuales $2500 al mes. Si el mercado cae en ese lapso, ella puede alquilarlo por 1250 o 1500 al mes y aun asi su cash flow es positivo. Unas de las principales razones del por el cual el rico es rico y el pobre no, es que la clase media y el pobre no comprenden algo tan basico como el interes compuesto. Por eso en el sector comercial (donde juegan los tiburones) el "interest only" o el PIK es la norma.Hay algo llamado BALLOON PAYMENT o Pago Globo, que es lo que funciona en los mercados comerciales. Resumen.Compras una casa que deberia valer $300,000 por solo $100,000. Pides prestado el 75% de $100,000 o $75,000. Al 10% intereses solo por 12 meses. Y la casa necesita $50,000 para repararse. Pero tu como Flipper aumentas las reparaciones a $70,000. Así que pagas en total cada mes $1,500Terminas de arreglar la casa por $60,000 (el resto $10,000 es para ti libres de impuestos,eso se llama Draw). la Obra duro 6 meses (usualmentes es menos) por con el Draw, pagas el costo de los intereses y aun te sobran $6000 libres de impuestos de ganancias antes de vender la casa.Vendes la casa por $250,000 para salir rapido de ella (recuerda, vale $300,000 en el mercado en esa zona). Y te llevas $6000 + $70,000= $76,000 Y de ahi sacas costos de cierres, impuestos etc etc.Que no se vende la casa?Primero que todo, NINGUN HML te va a prestar en zonas que saben que no se puede vender rapido o refinanciar. NO Sucedera!. Pero en caso que ocurra, pues alquilas la propiedad y la refinancias por el 80% de $300,000 al 3,95% anual lo que te darian pagos de $851 al mes. Y sacarias un buen dinero en plusvalia 100% libres de impuestos.En Bienes Raices comerciales, cuando financias una compra, quieres siempre intereses solo. Hacer lo contrario es una locura.
Geoff007
11/06/21 12:42
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Todo tiene riesgos amigo, pero como explico antes, mis prestamos son estructurados con garantías que valen 2 o 3 veces mas.. El riesgo es 0%Se que suena fantasia, pero conoces un prestamista neto que haya quebrado? Te dire como funciona.Las Tarjetas de credito prestan sin garantias, venden el prestamo con descuentos del 90% (si, 90%) porque saben que no van a ganar un puto duro. El dinero se hace en los llamados "puntos"Tu creas la deuda, te clavas tus puntos y pasa la bola(riesgos a otros) a otros. Mientras mas lejana es la amortacion total, mayor el descuento para comprar la deuda,. Pero resulta que aunque NO lo creas, Fannie Mae y Freddie Mac, compran deudas del 125% como si nada. Que es 125%?Prestamos 125% mas que el valor de la casa. Antes, los bancos comerciales podian hacer esto.. HOY, tambien, pero usando intedermdairios.Porque lo hacen?Joder porque un prestamo normal son 5% promedio en puntos, uno subprime son 20% en puntos. Porque los federales no eliminan esto?Porque mataria el mercado secundario y nos volveriamos Argentina 9.0 en dos mesesGracias al mercado secundario, todos los humanos en la Faz de la tierra pueden comprar casas en USA y ganar enormes plusvalia en poco tiempo!! El mercado secundario ELIMINA LA USURERIA!Y ES AQUI DONDE INICIA LA IGNORANCIA POPULAR SOBRE LA CREACION DE DINERO. Yo creo dinero de la nada con mis linea de credito.. Mis prestatarios compran casas devaluadas y vende al precio de mercado. Vendo el prestamo el mercado secundario, gano mis puntos y mi rendimiento es del 50% O MAS + SIN SER USUERO y TAMPOCO CREO INFLACION, PORQUE MIS CLiENTES COMPRAN CON UN DESCUENTO RASTRERO. ES COMO LA FED! INERTCAMBIO ACTIVOS POR VALORES GARANTIZADOS. Todos los genios que ves en las redes y la media son vendedores. Te dicen que comprar, Nunca como entender como comprar.Quieres comprar deudas de tarjetas VISA?? te puedo mostrar y puedes comprar 10,000,000 por 5000.. Pero ve y cobralo ejejjejeEn Hipotecas es diferentes. Todo esta en la estructura!Si compras muebles por $10,000 Y no pagas y tu casa tiene plusvalía, vas a ganar dinero si o si. Ninguna tienda de muebles en USA vende sin credito sin dinero si no tienes "equity: sobre tu casa. (es de las mejores deudas a comprar con descuentos enormes).Es la LEY!los fondos lo saben, pero el unico pendejo que lo dice soy yo.
Geoff007
11/06/21 11:31
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Muchísimas gracias hermano por tus palabras!!Viniendo de ti, esto es oro para mi. No suelo postear mucho por varias razones, pero cuando lo hago, me gusta hacerlo en post como lo que tu haces. Dios te bendiga mi hermano!En cuanto al caso de Ramona, Te explico amigo. Si vendo el prestamo rapido, mi rendimientos pueden ser del 500%. Si le quito la casa, la termino de arreglar etc, puede costarme dinero y tiempo y puedo incluso perder dinero..Yo hago prestamos solo en Estados 100% Capitalistas en USA (No judiciales) e Invierto en Estados Judiciales (Florida por ejemplo).-Presto dinero en Texas y no me pagas y te quito la casa en 30 dias-Compro en florida, Y no pago.. Pues para a mi quitarme la casa van a tener que hacer brujeriaEs un juego Fascinante! Y NO, NO es real que se requiere mucho dinero.. Yo empece con $30,000 netos a invertir en el 2012 gracias a Tristan el Subastero (quien me educo) TY ahora hago todo sin dinero.Si te presto 10,000 al 10% anual interes solo por 12 y un banco te ofrece 6% amortizado por 12 meses, cual prestamo vas a tomar??? Ahi radica la frontera entre ser rico y ser pobre..
Geoff007
11/06/21 10:21
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Estos son los posts que me gustan! Aun cuando personalmente no este de acuerdo con muchas cosas, pero realmente el post es bueno y las respuestas y los debates mejor aun.Por eso amo a Rankia!!!Mi humilde aporte, desde el punto de Estados Unidos Y como Prestamista Inmobiliario privado/Comerciante de Hipoteca/Inversor Inmobiliario en este país. Pues es que estamos ante un escenario realmente fascinante y poco uniforme.Como Prestamista privado Inmobiliario (Hard money lender o Bridge lender) las solicitudes que me llegan de Estados Rurales es impresionante!! La gente en estos últimos 4 años ha acumulado tanto capital en forma de plusvalía Inmobiliaria personal en una forma que jamas había visto. Hay dos cosas que me sorprende del mercado actual en este país.1-El altísimo nivel de educación de los nuevos inversores2-La agresividadEn la era del crédito fácil del 2001-2007, las personas compraban casas endeudándose y sacaban la plusvalía para beber, ir de viaje, comprar un Porsche.. Pero esta no es la realidad hoy dia. Hoy día me llegan clientes que se suponen que son financieramente iletrados con propuestas impresionante.Por ejemplo (Y es solo un ejemplo de 100) una senora llamada Ramona, quien vive en Allapattah (el barrio mas deprimido socio-económicamente del condado Miami-Dade).Su casa tiene un terreno de 6000 pies cuadrados, la casa 4000 pies Y no debe un solo centavo porque lo compro en los 70s. Y ella vino a mi y ya sabia que su casa estaba tasada en $400,000. Me pidio una linea de credito basado en el activo (la casa) porque los bancos no le daban credito por sus ingresos (es cajera de supermercado) y su credito es de solo 620.Fui a ver la casa y note que es un terreno TO-3 (osea, ilimitado casi). Le pregunte para que queria el dinero y juro por lo mas grande que pense que me vendria con una estupidez, pero no.Me dijo "Es que alli (x calle) estan vendiendo un edificio por $1,2 millones en mal estado y con 50% de ocupacion y me exigen 30% de inicial.Hice mi tarea y me di cuenta que el edificio estaba en las afueras de Miami. Pero!!! mire la Bolsa Inmobiliaria y me di cuenta de que la ciudad estaba creciendo de forma impresionante hacia donde ella queria invertir. Hablo de una zona rural al noroteste de Miami que esta creciendo a un ritmo del 30%. Asi que le hice un prestamo estructurado a sus necesidades. Le di $600,000 al 10% anual mas 3 puntos. Pero de esos 10% solo tenia que pagarme el 5% anual en forma mensual y cuando refinanciara o vendiera, pagarme el otro 5% restante de golpe. Mis prestamos son intereses solo (osea que no se amortigua, lo que es muy ventajoso)Con esos $600K ella tendria el inicial y tendria dinero de sobra para arreglar el edificio.. Le ayude en el papeleo del 203K (prestamos avalados federalmente para reparaciones, pero toman meses).Pero Geo, eres loco? la casa vale 400K y tu le diste $600K?Bueno, el terreno esta zonificado para yo hacer un edificio de 10 pisos, eso de por si vale mas de $400,000 Y ademas, ella tuvo que firmarme un Deed un LIeu (no paga o algo sale mas y me quedo con la casa sin ir a jucio). Y encima pagar un seguro 125%.Pero mi intencion es ayudar a esa mujer porque estoy en el negocio del dinero! Yo hago dinero en el mercado secundario y NO quitando casas.No he vendido el prestamo y quizas no lo haga (es dificil vender un prestamo con la estructura que hice) Y ademas, ese edificio que ella quiere comprar, una vez arreglado y ocupado al 100%, vale minimo 2,2 millones de dolares . Cuando ella haga refi, ella se ganara $1 millon de dolares. Poniendo casi nada propio.Yo estoy usando mis lineas de credito para prestar, asi que mi rendimiento es salvaje. Y estoy garantizado por algo que yo se que en el fondo vale $2,6 millones de dolares. (tengo edificios en la zona).Porque explico todo esto?Porque esta burbuja (que es real) no es UNIFORME)..Y este el punto amigo. NO todas las burbujas son iguales ni uniformes. Mi unico interes es educar desde mi perspectiva y quizas abrir un tema de debate sano y educado para que todos hagamos dinero. Yo posteo basado desde USA, pero pienso que los paises industrializados tenemos una situacion similar en todos los sentidos.Un abrazo a todos.
Geoff007
04/03/21 11:23
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Hola estimado amigo.En Estados Unidos existe algo llamado Multiple Service Listing o MLS. El MLS es la bolsa Inmobiliaria de todo el pais. Se subdivide por Estados (Hay pocos Estados que no lo usan, como New York) Y toda informacion Inmobiliaria esta registrada ahi. Incluso propiedades que aun no son reposeidas pero estan en proceso, ahi aparece.. Personas que vendieron sus casas creando ellos mismos la Hipoteca sin bancos de por medios (seller finance) tambien sale ahi. Sale todos los datos que puedas imaginar. Se requiere una licencia Inmobiliaria para acceder al MLS y cuesta creo que $1,500 anual (quizas un poco menos en otros Estados).Todo en USA es registro publico, solo hay que saberlo buscarlo en las paginas de las corte de los condados. Pero es muchisimo mas pragmatico, rapido y simple hacerlo via el MLS.Lo que hace Zillow y Realtor.com es tomar esas info y pasarla al publico en general de gratis. Sin embargo, la info de ellos es parcial, no es tan completa como el MLS (https://www.corelogic.com/solutions/multiple-listing-technology.aspx) (www.mls.com) (Me gusta mas Corelogic)Por lo que si, es bastante fiable toda la info de Zillow y empresas competencia. Pero si quieres realmente trabajar como un profesional de verdad, tienes que ir al MLS en mi opinion. Un abrazo hermano.
Geoff007
26/02/21 13:38
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Hola mi siempre querido amigo Juan!!! que gusto verte de nuevo!!!Mira amigo, has hecho una gran pregunta!!Los Bienes Raices son muy locales en general. Y mas un pais casi Continental como Estados Unidos. Por ejemplo, en NYC llevan casi 2 años muy, pero muy jodidos con las nuevas leyes "semi comunistas" que implantaron en junio del 2019. Todo el mundo esta huyendo de ese Estado.Incluso, el New York Stock Exchange amenaza con irse de NY si aprueban en ese Estado el impuesto a las transacciones financieras. Es un asalto total hacia la extrema izquierda lo que se esta viviendo en esos Estados.Pero esto NO es malo para el inversor Oportunista (como yo). Al contrario. Gracias a este desastre, en NY estan apareciendo edificios de 16 unidades por $1,000,000 o $1,300,000. Cuando en el mismo 2015 valian $10 o $12 millones de dolares.California es un caso aparte. Porque es un estado NO judicial!!Que significa esto? que a Diferencia a Florida o New York, en California, puedes reposeer una propiedad en semanas, no en años. Texas es igual (o mejor) que California (Estados dizque mixtos, pero realmente son NO judiciales) Esto es crucial porque hace que California sea extremadamente liquida. Y cuando un mercado es extremadamente liquido, siempre, pero siempre sera crediticio. (osea, siempre habra credito inmobiliario de todo tipo, porque los prestamistas estan sumamente protegidos).La Florida es todo lo contrario. Tiene un Boom Inmobiliario que ya sobrepasa la realidad del ingreso per capita. En Florida las propiedades se han apreciado hasta un 24% promedio, algo historico.En condiciones normales un banco tardaria 2-4 años para quitar una casa a un moroso en Florida o cualquier otro estado Judicial.. En Texas o California, unos 30-180 dias. En sentido general, todo se hunde es cuando la FED encarece el credito Y lo hara porque estamos entrando en un periodo inflacionario (que era lo que buscaban con el virus.. La FED lo que mas teme es la deflacion, NO la inflacion). Asi que es altamente probable que en el 2021 o 2022 la FED empiece a encarecer los creditos. Todo dependera de que tan agresivos sean. Pero esto es lo que mas afecta a la industria Inmobiliaria.PD: Amigo, hablo hasta donde se. No estoy seguro si las leyes en el norte de Califa han Cambiado con todo este "reset" de los ultimos 12 meses. Tu sabes que lo que hace "America grande" es la brutal divisiones de poderes.
Geoff007
26/02/21 11:29
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Hola amigos.Hablo solo de Estados Unidos, pero creo que podria afectar al resto de los paises occidentales, ya que tenemos modelos similares.Estuve viendo un articulo en el WSJ sobre la casi segura aprobacion de $15,000 de credito para comprar propiedades. Y contrario a lo que muchos piensan, esto en vez de ayudar, lo que hara es crear un problema severo. Quizas de dimensiones de la crisis del 2008. Y me explico.Ese credito de $15,000 hara que aumente la demanda de compradores en todo el pais y debido a la escasez de inventario en estos momentos, las casas van aumentar de forma dramatica. Por lo tanto va a lastimar a los compradores reales de propiedades. Si querias una casa de $100K, Y pasan ese credito, es muy probable que la casa termine costandote $190,000. Por lo tanto tendras que buscar mas dinero para el inicial del 20%. En este ejemplo tendrian que buscar $38,000 cash en vez de $20,000 original. Restemos los $15,000 de credito Y el comprador tendra que buscar finalmente $23,000.. Osea $3000 mas (Y si incluimos costos de cierre, pues un total de $5000 o $6000 extra tendria que buscar el comprador).Pero viene otro asunto peligroso en la ecuacion. Ayer el Presidente de la Reserva Federal de Dallas, unos de los 12 bancos federales estatales que dirigen la FED, dijo que desde que pase la crisis de la Pandemia, la FED iba a subir las tasas para frenar la inminente inflacion.El problema de esto, es que si lo hacen (Y lo haran) va a frenar de golpe el credito barato y por ende el mercado inmobiliario se va a ir de boca (dependiendo de que tan agresivo suban las tasas).. Y esto crea otro problema mas grave. Y es que los precios bajaran y los bancos se van asustar.Porque?Porque las casas podrian valer menos que el Prestamo (eso se llama underwater) Y no hay una vaina que asuste mas a un banco que esa situacion. Si la casa que compraste por $180K ahora vale $120K Y la Hipoteca es de $160, entonces el banco tiene un problema serio Y solo tiene tres formas de actuar.1-Tener paciencia y esperar que dentro de unos años las casas vuelvan a la normalidad. NO sucedera.2-Vender esos prestamos de $160K por $50K Y perder $110K pero sacar ese inventario de sus libros.3-Quitar las casas a la primera que puedan y revenderlo en subastas por $100K.. Perderan $60K, pero no $110K que perderian si venderian la Hipoteca con descuento.La opcion 2 es la mejor para el publico general y para los inversores pequenos. Pero los bancos no venderan el 100% de sus inventarios hipotecarios de esa forma. Venderan una parte asi y la otra parte haciendo reposesiones. Asi que la posibilidad de que millones de Familias terminen en la calle como en el 2008, son bastante altas si pasan ese credito de $15K.Desde ya en ciudades como Miami, la situacion esta fuera de control con los precios de propiedade debido a el credito ultra barato para las hipotecas.Miremos estos dos ejemplos.Este es el Mapa de Allapattah. El segundo barrio mas deprimido economicamente de todo el Condado Miami-Dade.Como pueden apreciar, las casas estan entre $350K y $600K y hasta de millones pueden ver. Cuando Yo inicie mi carrera inmobiliaria, la hice comprando casas en distressed en ese barrio. Compraba casas destruidas por $65,000 Y le metia $40,000 en arreglos y la revendia en $140 o $130K que era el precio de mercado en el 2013/2017 en esa area. Yo hice minimo como 50 o 70 flips entre 2013/2018 en esa area. Asi que la conozco muy bien..Como pueden ver, es una casa hasta con hoyos en la paredes. Hoyos no, Boquetes!Y estan pidiendo $400K. Pero miren esto.Esa misma casa en el 2011 valia $58,000. Asi que hablamos de un aumento de 690% en 9 años o un una apreciacion de 76% anual.. Eso, bajo ningun parametro es viable! Esto es burbuja por donde quiera que se mire Y el credito de $15K lo unico que hara es empeorar la burbuja.Ahora miren este caso.$350K por esta basura de casa. Esa misma casa se vendio por $75,000 en el 2011 tambien.Asi que este es el momento de vender, NO de comprar.. Si usted tiene 5 o 10 o mas años con su propiedad y quiere mudarse, este es probablemente el momento de vender. Y usar ese dinero y mudarse a condados muchos mas baratos con mejor calidad de vida (que en Florida hay muchos lugares asi).Si usted es un inversor, pues este es el momento de "guardar la paca" para cuando los precios se desplomen. Algo que puede ocurrir tan pronto como en el 2022 si la FED empieza a subir las tasas en los ultimos cuatrimestres del 2021 o los primeros del 2022.PD: Los Bienes Raices son mercados muy "locales" la realidad de la Florida no es la misma que en NY (que de hecho, han caido un 40% con las nuevas leyes anti bienes raices del 2019 por parte de la izquierda que ha tomado secuestrado ese Estado).