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Geoff007 17/06/22 07:47
Ha respondido al tema El costo de la oportunidad.
No tienes la menor idea del poder y la importancia del valor tiempo - dinero.  Por algo los bancos hacen exactamente lo mismo que hacen los prestamistas privados.  Los bancos venden sus préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac o a otros bancos.  Eso se llama mortgage backed securities, o assets backed securities o commercial backed securities etc etc etc etc etc. Realmente crees que el dinero dentro de 20 o 30 años vale mas que el dinero actual? 🤨. Crees que $20 mil pagados en 5 años es mas dinero que $10,000 pagados hoy?.. Es por eso que los préstamos largos se venden con enormes descuentos y los cortos no. Si prestas $100 mil, cobras 3 puntos más 1% del spread en el interés (4% en total) y a los dos días vendes el préstamo, cuanto es tu rendimiento anualizado? Los préstamos intereses solo es para inversiones de todo tipo. Si hubieses lo último que escribí, verás las diferentes situaciones por la cual se usan préstamos intereses solos. El 90% de las transacciones comerciales inmobiliarias se financian con intereses solos y se refinancia con intereses amortizados a mucho más largos plazos. Hay préstamos estructurados 5/15 (5 años intereses solos /15 amortizados o 10/20 etc etc.  Hay cientos de estructuras de prestamos. Los bancos, por ley, solo pueden usar 4 o 5 estructuras.  Sobre lo de los 500K,  otra vez sigues sin comprender el punto.   Hay una razón por la cual todos los profesionales usan dinero del otro.  Desde los fondos hasta el gobierno mismo..    Si dejas $500K en el banco, el arbitrage mismo te hará ganar dinero.  TRASNFERENCIA DE RIESGOS! e INTERES COMPUESTO. 1-Primero, reduce su costo de préstamo por el delta del 5% al 3%.  Ahora, tus ganancias comienzan cuando produce rendimientos de inversión superiores a ese 3%, que es el punto de referencia.  2-En segundo lugar, dado que eres una corporación, todos los intereses pagados sobre la deuda se convierten en gastos y deducciones fiscales.  3-Por último, existe el poder de los rendimientos compuestos.  Mientras que la cantidad de interés que paga por su préstamo disminuye debido a la amortización, la cantidad que se le paga por su CD aumenta debido a la capitalización. La mejor manera de explicar este fenómeno es una ilustración gráfica.  Observa el siguiente caso durante 15 años: CD de $100, 000 con un rendimiento del 3% Préstamo de $100, 000 con una tasa del 6%. La tabla anterior muestra que al final de los 15 años habrías recibido más intereses del banco de lo que pagaste.  Como puede ver, incluso si no hace nada más, obtendrás una ganancia.  He escrito  mucho sobre todo esto con detalle y lamento que no hayas dedicado tiempo para leer mis posts anteriores sobre todo esto.   Estas bastante perdido en todo. En fin 
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Geoff007 16/06/22 02:56
Ha respondido al tema El costo de la oportunidad.
Primero que todo, los bancos en US no prestan a subasteros ni a nada que sea distressed. De hecho, la ley se los prohíbe.  El mercado secundario es el lugar donde se compra y se vende deudas de todo tipo y se llama asi, porque el primario es cuando el prestamo se ejecuta. Y dejame decirte que el mercado secundario de deudas es de $700 Trillones de dolares a nivel global. Segundo, los bancos prestan al 5%, pero te cobran 5 puntos por dar el prestamo (incluyendo los fees), Y eso también cuenta en los intereses que vas a pagar. Así que no hay realmente mucha diferencia entre los préstamos privados y los bancos en ese sentido.Tercero, los préstamos privados son intereses solos, mientras que los préstamos bancarios son amortizados. $100,000 dólares al 10% anual intereses solo por 36 meses, tienes pagos mensuales de $855.44 al mes. Ese mismo prestamo amortizado al 5% anual, los pagos mensuales serían $1,887.32 al mes.  Como inversor inmobiliario, cual de los dos préstamos tomarías? Los Préstamos privados van más allá de los subasteros. Nuestro mercado incluye Mezzanines, Subs, PIK, JV, Repo, alt,  etc etc.. También somos los únicos que prestamos para que otros inversores no institucionales compren hipotecas en el mercado secundario o préstamos a inversores que necesitan dinero puente para cerrar un trato y así no perder el depósito de seguridad. Por ejemplo: La mayoría de las veces, podrían ser problemas de tiempo, donde un patrocinador tiene un activo de flujo de efectivo o de tipo casi estabilizado, está en el proceso de cerrar un préstamo con un banco, y algo le sucede al precio de las acciones del banco o alguien en el comité tuvo una mala noche la noche anterior y, de repente,  hay falta de transparencia o certeza de ejecución. Nosotros no tenemos esos problemas.El negocio en sí se llama préstamo puente, lo que significa que es transitorio en su propia naturaleza. Por lo tanto, son préstamos de transición, pero tener un prestamista que no pueda hacer la transición con usted a medida que cambian las cosas (como sucede casi siempre con los bancos), es una mala receta para mucha gente.Imagina que un inversor está en medio de en una adquisición, y el banco simplemente se cae de la faz de la tierra o toca fondo, nosotros somos los que entramos  y facilitamos un cierre en un período de tiempo muy corto.  De lo contrario, el inversor podría perder cientos de miles de dólares o millones, que puso de garantía no reembolsable. En un caso, unos inversores independientes habían utilizado un intercambio 1031 para mudarse a un fideicomiso estatutario de Delaware, a través del cual invirtieron $3 millones por una participación del 30% en un complejo de apartamentos en Orlando, FL. Querían $1 millón en efectivo para invertir en un proyecto separado, pero si vendían su interés en la propiedad de Orlando, se enfrentarían a una gran obligación tributaria. En su lugar, recurrieron a nosotros para obtener un préstamo puente de un año, garantizado por su interés en la propiedad de Orlando.Los bancos comerciales no hacen este tipo de operaciones. Tampoco todos los prestamistas usan el mercado secundario. Muchos prestamistas privados son Balance Sheets Lenders y otros usan el modelo de  "Syndicators".. Y otros, como nosotros, usamos las lineasde credito del mercado REPO para apalancarnos y revender en el mercado secundario. Nosotros nos endeudamos a corto plazo y prestamos a un plazo mas largo, basicamente estamos haciendo trading de prestamos. Por último, no solo enseño como funciona el sistema de préstamos en este país. También muestro:El concepto del valor-tiempo del dinero..Cómo usar una calculadora financiera correctamenteComo aumentar los rendimientos en una inversión inmobiliaria o en la compra de una hipoteca.Como usar 100% dinero de otros para conseguir tus inmuebles con el menor riesgo posible.  Y lo que es más importante, muestro CÓMO conseguirlos.Como aumentar el valor de una propiedadDonde encontrar información antes de invertirComo sacarle dinero a los segurosComo convertirte en el Gobierno, comprando los impuestosComo evitar pagar impuestos legalmenteComo deben incorporarse. Como entender el concepto bancario y tomar ventaja (como este post)Como comprar una Hipoteca con un interes del 7% o menos y hacer que te deje rendimientos del 20% o mas, con simplemente hacer unas modificaciones. Hay 113 maneras diferentes de hacer dinero en Bienes Raices en este pais y 117 maneras diferentes  de hacer dinero en el mercado de deudas Y yo estoy mostrando muchas de esas maneras de gratis. Muestro cómo REALMENTE funciona el sistema (que el 95% de las personas tienen el concepto totalmente erróneo)Lamento mucho que creas que mis posts son tan simplistas como describes.Saludo.
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Geoff007 02/06/22 04:24
Ha publicado el tema PV vs FV
Geoff007 07/03/22 07:15
Ha respondido al tema ¿Que hacer con 40.000 € ahorrados?
UN CD es un certified deposito o Deposito certificado. No lo puedes sacar por x tiempo, pero si puedes tomar prestado sobre el.. Cual es la ventaja? El apalancamiento.Digamos que tienes $300,000.  Si el CD te cobra 5% anual por tomar prestado y te paga 2% anual, tu delta es 3% anual. Tomas ese credito (es como una linea de credito, solo pagas intereses por lo que usas). Y prestas digamos al 12% anual entre puntos e intereses, tu spread es de 9% sin usar tu dinero.De ese 9% anual, deduces 5% de los "intereses" que pagas al banco y es libre de impuestos. Y lo que sobre lo usas para reinvertirlo y pagas una tasa efectiva del 0% al fisco.  Las deudas no pagan impuestos y si  ahorras impuestos, significa que tienes mas dinero en tus manos para escalar tu negocio. Por cierto, si usas tus $300,000 para tomar riesgos de inversion, puedes arruinarte. Si usas dinero del otro, pues con pagar los intereses aun tienes tus $300K en lo que "la suerte cambia". Es asi como los bancos hacen Billones.. Eso se llama "sistema de fracciones"
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Geoff007 08/02/22 13:31
Ha respondido al tema ¿Cual es la inversión más rentable y segura que conocéis?
Debes entender como endeudarte. El dinero no es mas que el arbitraje entre la deuda y lo que ganas. Si te endeudas para comprar una casa personal, eso es un pasivo. Si te endeudas para comprar una propiedad de alquiler, eso es un activo. En Estados Unidos, la unica razon por la cual los ricos compran casas personales, es 1-Evitar impuestos2-Evitar impuestos.El propietario de Facebook tiene todo el dinero, como Musk o Buffett y todos tienen hipotecas... Porque???Simple, porque pagar por algo que puedes deber y encima recibir beneficios fiscales? Aqui en USA se le puede sacar la plusvalia a una propiedad personal cuantas veces quieras siempre y cuando las tasas sean apropiadas, comparaste a buen precio y el mercado este en demanda.  Y es 100% libre de impuestos.Los bancos NO usan su dinero para prestar. Toman dinero de los depositos para comprar bonos y esos bonos los usan como colateral para pedir prestado 10 veces su capital. Y ganan dinero en los puntos que cobran por dar el prestamo.Una vez vendan el prestamo a la FED o Fannie Mae o Freddie Mac etc, estas agencias del estado agrupan esos prestamos y los venden como bonos que los mismos bancos vuelven a comprar para volver a prestar.Si eres un banco y prestas 100,000 dolares al 4% y cobras 3% por dar el prestamo y vendes al prestamo a  los 2 dias a Fannie Mae, tu rendimiento es del 540%.Te invito a que compres casas en subastas, tomes prestamos privados al 10% INTERESES SOLOS, repares y luego alquiles y refinancies a 30 años a 3 o 4%, el spread es tuyo y la plusvalia tambien.No tiene ciencia. 
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Geoff007 08/02/22 13:23
Ha respondido al tema ¿Cual es la inversión más rentable y segura que conocéis?
No habia leido tu comentario. El que tu seas un analfabeto financiero, no significa que soy un fantasma. Yo no cobro, ni vendo cursos ni nada. Lo que posteo es porque me da la gana. Y si crees que es "imposible" rendimietos anualizados de mas del 100%, entonces tu tienes un problema severo sobre que es finanzas, y a que eres incapaz de entender la diferencia entre retorno y rendimientos Y mucho menos rendimientos cash on cash. Si crees (como la mayoria aqui) que Buffett (por ejemplo) tiene rendimietos del 20% anual, pues estas en tremendo error. Buffett tiene rendimietos del 200% y 600% en cada operacion en promedio. Pero vamos a dejarlo asi.. No me puedo rebajar a tu nivel.
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Geoff007 22/01/22 02:55
Ha respondido al tema ¿Cual es la inversión más rentable y segura que conocéis?
Hola amigo, primero que todo gracias por tus palabras y me alegra mucho poder ayudarte.Las personas creen que 3,75% es menos que 10% anual. En finanzas no es necesariamente asi amigo. Todo depende de la maduracion de la deuda.  Un prestamos de $100,000 al 10% anual intereses solo, pagarias $833 al mes con un pago Globo en 12 meses o menos. Ese mismo Prestamo al 3,75% amortizado a 12 meses serian pagos mensuales de $8,503.57 ..Cual de los dos usarias para un proyecto de corta duracion? Muchos inversores comenten el error de ver 3,75% y creen que es una gran oferta, pero realmente no es asi. El 90% de los inversores inmobiliarios buscan prestamos cortos, intereses solos Y pocos convencionales (aka, los bancos no prestan casi para ningun tipo de inversion distressed) Y luego refinanciar a largo plazo al 3,75% 360 meses, que serian pagos mensuales de $403.12 en nuestro ejemplo de $100,000.Incluso, gracias a los intereses solos, usted puede usa la tecnica del DRAW, que le permitiria hacer que el prestamo se pague solo. Si te dan $60,000 (100% del estimado)  para arreglos, pides $75,000.. Bamos asumir que el total del prestamo sean $175,000 al 10% intereses solos. Y con los $15,000 que sobran usted paga los $1,458 de interes al mes del ejemplo anterior.  Vamos a suponer que todo el proyecto dure 6 meses, usted pago con el DRAW (dinero del mismo prestamista) unos $8750 Y los otros $6,250 es para usted, libre de impuestos.  Y el prestamista feliz, porque gana mas puntos.El Draw no es posible con prestamos cortos amortizables.Aqui te dejo algunos ejemplos de los retornos de algunos clientes basado en el cash on cash (osea, basado en el dinero que ellos pusieron de sus bolsillos), si hubiese pagado prestamos amortizados 12 meses, no hubiesen tenido estos retornos.Sobre el Cap Rate. Este no incluye la deuda en la ecuacion, por ende, no sirve de nada.  Lo importante, el calculo que te va a decir si vas a ganar dinero o no, es este. https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5144509-dscr PD: No se porque salen pequeñas las imagenes, pero dale abrir en nuevo tab y saldra en su tamaño normal.Un abrazo.
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