Hola hermanoCuando compras una deuda Hipotecaria (o cualquier deuda) las posibilidades de aumentar el rendimiento son infinitas. Es de los pocos (quizas el unico) instrumento que existe donde puedas hacer esto.Hay dos factores cruciales:1-El descuento2-El Valor del TiempoCuando comienzas a entender el VALOR DEL TIEMPO DEL DINERO y cómo elvariables de flujo de caja interrelacionadas, se obtendrán diferentes técnicas que se pueden utilizar para maximizar su potencial de hacer dinero. Qué pasa si cambiamos dos variables? Veamos:Digamos que te ofrecieron una deuda con un saldo de $10,000 al 7%, pagaderomensualmente por 10 años con pagos de $116.11. Así es como se veria:N: 120I/YR: 7OV:-$10,000PMT: $116.11FV: 0Ofreciste comprar el billete por $6000 y fue aceptado. (No es raro que los billetes pequeños se descuenten al 40% o más). Ahora echemos un vistazo a su rendimiento:N: 120I/RY: 20PV:-$6000PMT: $116.11FV: 0Solo en el descuento ya tienes un rendimiento del 20%!!!!!!!Diras, pero yo quiero RENDIMIENTOS OBSCENOS!! De acuerdo, de acuerdo. Modifiquemos un par de variables y veamos qué pasa. Después de comprar la deuda, vas al pagador y ofreces cortar el tasa de interés a la mitad, si duplicará los pagos. El pagador está de acuerdo. Aunaunque pagué solo $6,000, el saldo del pagador sigue siendo de $ 10,000. Qué hizocambiando las variables al número de pagos?Recuerda amigo que las variables están interrelacionadas. Desde que cambiamos la tasa de interés y el monto de los pagos, esto va a afectar a N. El efecto que el cambio de la tasa de interés y el monto del pago tiene en el El número de pagos es la clave de por qué este es un buen negocio tanto para usted como para usted y el pagador. Por qué el pagador haría esto? Es para su beneficio, por eso. La modificación se verá así para el pagador.N: 46.08I/YR 33.28PV: -$6000PMT: $232.22FV: 0Con este pequeño ajuste tus rendimiento aumentaron al 33.28%!!!!! Acabas de convertir un billete del 7% en un rendimiento de más del 33%. (No te preocupes por el .08 en la sección N. Cuando amortizas la nota, el último pago será ajustado para reflejar esta fracción)Vamos a suponer que deseas vender parte de la Hipoteca a un amigo o inversor.. Vamos a decir que quieras vender el 50% de la Hipoteca. Para que esto sea atractivo, le ofreces una tasa de rendimiento que supera con creces cualquier cosa que pueda obtener en el banco.Digamos que le darás un rendimiento del 12%. Aquí está la posición de tu inversor.N: 46.08I/YR: 75.77PV: -$1729.46PMT: $116.11FV: 0Bingo!!!!! acabas de dar tremendo Home run!! Obtienes el rendimiento astronómico del 75,77%. Conociendo los conceptos del Valor del Tiempo del Dinero, usted fue capaz de convertir un mísera Hipoteca del 7% en un rendimiento del 75,77%.Veamos esta deuda en particular.El balance es de $90,209.53 Y se compro en $51,200.. Porque este descuento del mas del 50%? Porque era una Hipoteca que no se estaba pagando y el fondo que me lo vendio lo compro por $$12,000.. Modifico los terminos y la deuda volvio a ser "performing".. Ademas hay que tomar en cuenta que esta Hipoteca es de segunda posicion (que usualmente tienen mas grandes descuentos).Pero Geoff, porque comprarias algo en segunda posicion? No es mas arriesgado? Bueno, si miras bien, el balance de la Hipoteca en primera posicion es de solo $21,384 dolares y la casa esta tasada en $494,833 dolares!!! Tiene equity "de vicio"!!!! La Hipoteca paga $514,81 al mes y faltan 315 meses..$514.81 x 315 = $162,165.15... Yo no voy a esperar 315 meses para ver mi dinero, asi que hago?? Puedo vender parte de la Hipoteca, digamos el equivalente $100,000, recuperar mi dinero, ganarme el spread y seguir recibiendo flujo de caja cada mes en el correo.. O puedo pedir prestado con la Hipoteca en garantia digamos que unos $100,000 al 2,5% anual Y los pagos serian $395 al mes, asi que seguiria ganando $119,81 al mes.Porque es mejor endeudarse con la Hipoteca en garantia?? Porque es 100% libres de impuestos. En cualquieras de los dos ejemplos, mi rendimiento sera mas del 100%. Y como puedes ver, hice absolutamente NADA!!! Y recuerda, la case valia en ese momento casi $500K, en caso de no pagar y hacer foreclosure, te quedas con una casa de $500K por solo $51,200 Y si usas un inversor que te preste para comprar la deuda, digamos que te preste $75,000, te clavas $25,000 por comprar (libres de impuestos) Y cuando refinancie la deuda le pagas a el y aumenta tu cash flow al mes.En este ultimo ejemplo tu rendimientos son INFINITOS!!!Abrazos
