Valor del continente en un seguro del hogar

Buenas noches,

Al contratar un seguro asociado a hipoteca, es suficiente con tener el valor de construcción catastral x3 o tiene sentido que el valor del continente sea igual a la hipóteca restante, le aporta algo al seguro del hogar? Si, la casa fuese destruida, el seguro del hogar cubriría el pago de la hipóteca, mientras no quede reconstruida, por ponerle ese valor alto de continente? Gracias!

Poner el valor del continente igual a la hipoteca es un error conceptual que solo te hará tirar el dinero. El seguro de hogar cubre el valor de reconstrucción (lo que cuestan los ladrillos y la mano de obra), no el valor de mercado ni el valor de tu deuda con el banco.

Si aseguras por el importe de la hipoteca y este es superior al coste real de reconstrucción, estarás en sobreseguro: pagarás una prima más alta por una indemnización que la compañía nunca te dará, ya que por ley no pueden enriquecerte con el siniestro. Lo que el banco necesita es simplemente figurar como beneficiario mediante una cláusula de cesión de derechos. Para proteger el pago de la hipoteca en sí, lo que necesitas es un seguro de vida, no inflar el de hogar.

Si el seguro del banco no baja la prima al contratar el continente por el valor de reconstrucción, no lo bajes, ese importe superior que pagas de prima por algo que no te darán, al mediador de seguros, en un siniestro, le sirve para compensar con la garantía de contenido en un infraseguro si se tiene, solo es cuestión de tramitar y pelear
Si el banco te baja la prima al contratar el valor de continente por el valor de reconstrucción, pues que lo baje, afina mas en el contenido y listo.
Claro que tu problema viene al tener como mediador al banquero de turno, que de todo esto no tendrá ni idea y dirá que eso no puede ser, que es imposible, que...

Enfin, suerte.

 

Si aseguras la casa por el total de la hipoteca y esta es más alta que lo que cuesta construirla, estarás en 'sobreseguro'. Esto significa que pagarás una prima mucho más cara pero, en caso de siniestro total, la aseguradora solo pagará el coste real de la obra, nunca el valor inflado que hayas puesto. Estarías regalando dinero al seguro, pregunta cual es la diferencia de precio, porque muchas veces no te hacen ninguna rebaja.

Sobre tu otra duda, si la casa se destruye, el seguro paga primero la deuda pendiente al banco (por la cláusula de beneficiario), pero el hecho de que el valor sea más alto no te garantiza que te paguen la hipoteca 'mientras se reconstruye'. Para eso existen coberturas específicas de desalojo o alquiler provisional, que son independientes de si el valor del continente es alto o bajo. 

Muchas gracias por vuestra respuesta a los tres, me queda mucho más claro a la hora de contratar el seguro del hogar.

Por aumentar un poco la información, y facilitarte "cuanto es el valor de construcción" y qué cifra hay que poner en "continente", que es tu tuda: si tienes hipoteca es fácil que exista una tasación, en ella encontrarás un montón de cifras, entre ellas el (los) valor(es) mínimo asegurable.

Esa es la cifra que un tasador ha dado, y que el banco puede (va a) obligarte a tener en tu póliza como continente.

Y como  recomendación final, el seguro de hogar no se hace en el banco, porque el sentido de esta póliza no es bajar la operación un 0,20% sino que te soluciones siniestros. Y no que te los generen...

Según la tasación el "Valor del seguro según el RD 716/2009 (VT-Vsuelo)" era 173.944€, en 2021, que fue el importe en continente que me puso la compañía del banco (que realmente es externa, es Caser), y cada año ha ido subiendo este valor de continente hasta los 206.018€ actuales, supongo tiene sentido que vaya subiendo si todo se pone más caro.

Lo que me descuadra por completo a la hora de pedir presupuestos a compañías fuera del banco, que me dieran un valor de continente de 90.000€, o incluso la del banco (Caser) que me dijera que hablara con mi oficina para que me bajaran el continente a 106.000€.
Que eso me cuadraría con lo de que el valor de contiente debería ser como el valor catastral que en mi caso es: 89.669,00€

Entonces, cuál es el valor correcto para el continente, el catastral o el valor según RD? Muchas gracias, porque esto es un lío.

Pues te digan lo que te digan "esas" compañías, mientras tengas hipoteca tu tienes que asegurar el valor mínimo asegurable. Esos 174k. Es tu obligación.

Cuando busques seguro dirígete a profesionales: Agentes y Corredores colegiados. Si no conoces ninguno, pregunta en el Colegio de Mediadores de Seguros de tu provincia y te recomendarán uno que sepa lo que dice.

Por cierto, el valor catastral es de otra guerra. Se usa para pagar impuestos. Es como el valor que da tráfico a los coches, que solo sirve para pagar impuestos, no es el valor de compra venta real. Puede coincidir o no. Otro ejemplo más actual la tasa de basuras, tu pagas X por la zona dónde vives, y habitantes, y dimension, etc..., pero la base es tu calle.

El valor de reconstrucción es lo que tienes que tener de continente está basado en una tasación independiente para esa edificación y en ese momento, y el valor catastral lo pone el ayuntamiento cuando se acuerda, en los úlimos 30 años se habrá modificado una vez, y por calles o códigos postales, y no con el fin de valorar la construcción sino de ajustar los impuestos que pagas por la vivienda, en función de la zona, dimensiones, etc...

Buenos dias.

Rescato este hilo, porque tras oir el tema del terremoto de Venezuela, y pensar que ocurriria aqui, encontre un articulo despues del terremoto de Lorca en el que hablan de que el infraseguro en España de media es un 30%. Calculando en Lorca lo que pago el consorcio fue aprox (si no me he equivocado) 819 euros por metro cuadrado. Si esta infravalorado un 30%, nos iriamos a 1064 euros por metro cuadrado (precio de 2011, que ya llovio). Asi que asumiendo una subida de 3% por año (y creo que me quedo corto), saldria 1650 por metro cuadrado, lo que hace que cuadre mucho mas (en mi caso) con alrededor de 200000 euros, y no los 120000 que me dicen que me aseguran por continente en otra compañia (la que mas, hay otras que aun menos y me miran raro encima). Porque me temo que el tema de tirar a la baja a la hora de calcular el precio de continente va por ser competitivos en precio de la poliza, pero si tienes la mala suerte de algo como lo de Lorca, el precio real de reconstruccion puede ser bastante mayor (el 30% que falta en la poliza lo tiene que asumir un servidor). Me sorprende mucho que no haya una manera fiable de calcular el valor de reconstruccion por metro cuadrado, porque he preguntado a 3 diferentes corredores y me han contado tres historias distintas, y todas muy por debajo de lo que pone la tasacion del piso y lo que exige el banco.

Y si no pasa nada, no importa, pero si pasa, la cantidad que se considere es muy importante.

Entiendo lo que planteas y es una duda muy habitual, pero creo que se están mezclando varios conceptos.

El capital de continente no se calcula por el precio de compra de la vivienda, por la tasación del banco ni por el valor de mercado. Lo que se asegura es el coste de reconstruir la vivienda, es decir, cuánto costaría volver a dejarla como estaba si hubiera que reconstruirla tras un siniestro.

Para calcular ese importe se tienen en cuenta los metros construidos, el tipo de vivienda (piso, chalet...), las calidades, la antigüedad, las reformas, los anexos (garaje, trastero, etc.) y los costes de construcción de la zona. Por eso dos viviendas con el mismo valor de mercado pueden tener un coste de reconstrucción muy diferente.
Es cierto que el infraseguro existe y puede ser un problema, por eso merece la pena revisar los capitales cada cierto tiempo. Pero tampoco es correcto pensar que todas las compañías bajan el continente para abaratar la póliza. La mayoría utilizan baremos de reconstrucción que se actualizan periódicamente, aunque entre compañías puede haber diferencias porque cada una utiliza sus propios criterios.

Si una compañía te está asegurando el continente por 120.000 € y otra por 200.000 €, yo no me quedaría solo con la cifra. Les pediría que me explicaran cómo han calculado ese capital, porque un importe más alto no siempre significa que sea el correcto, igual que uno más bajo no implica necesariamente que exista infraseguro. Lo importante es que el cálculo esté bien hecho.

Cuando vas a pedir el presupuesto delseguro de hogar a un mediador, agente.... te pide la dirección del inmueble y al introducirlo automáticamente el programa le da un valor de continente.
Qué de donde lo saca? pues del programa
Todavía no he visto a un mediador, agente, corredor........ sacar unas tablas y una calculadora para hacerlo.

Claro, pero es que yo no he dicho que el mediador lo calcule a mano con una calculadora.

Lo que hace el programa es precisamente aplicar un baremo de reconstrucción. Ese cálculo se basa en datos como la ubicación, los metros construidos, el tipo de vivienda, las calidades, la antigüedad y otros factores. No es un número que salga "porque sí".

El papel del mediador es comprobar que los datos introducidos son correctos. Si, por ejemplo, se ponen menos metros, no se incluyen un garaje o un trastero, o las calidades no son las reales, el resultado será incorrecto.

Por eso dos compañías pueden dar capitales distintos: no siempre utilizan el mismo baremo ni los mismos criterios de valoración. Lo importante no es si el cálculo lo hace una persona o un programa, sino que los datos de partida sean los correctos y el capital resultante sea adecuado.

Pues, en mi experiencia, las aseguradoras casi que cuadran con el precio de la tasación (tasaciones recientes, aseguradoras serias).

Lo que puede ocurrir es que la tasación diste del cálculo automático porque haya particularidades en la vivienda, que un tasador sí ha visto, y una máquina no puede saber.

Pero si tienes tasación, esa es la referencia, pero no del valor de la vivienda, como decía más arriba: del valor mínimo asegurable que es el de reconstrucción.

Una apreciación, cuando la aseguradora propone la cifra, no puede haber infraseguro.

Existe un problema, sí, que el capital es el límite de la indemnización. Pero no se aplican reglas proporcionales por infraseguro, porque la cifra no la da el asegurado.