Seguro de un local

19 respuestas
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#9

Re: AVANTE Te necesito

Por favor J.J., Acrasol, siempre con mayusculas.
Los Peritos somos muy susceptibles con estas pequeñas cosas y despues la pagamos con vuestros clientes.
Mandale un privado al abuelito (Avante) a ver si se digna contestar.
Y sigo sin estar de acuerdo con tu jefe.
Un saludo.

#10

Re: AVANTE Te necesito

Jajajaja Acrasol Ud. perdone, no lo pagues con mis clientes que ya esta la cosa bastante complicada.

Yo también estoy deseando que Avante nos conteste porque yo digo lo que me ha dicho mi jefe pero no lo tengo claro, de todas maneras me voy a leer el condicionado a ver que interpreto yo.

Ya me contarás de donde eres, por si te tengo que mandar peritar algo jaaaa
Saludos

#11

Re: Seguro de un local

Muy buenas tardes,

Entiendo que se debería contratar como inquilino aunque suponga un ligero aumento sobre la prima, ya que es la realidad del riesgo a contratar, y en caso de siniestro puede sobrevolar la regla de equidad.

Tomador y ASEGURADO el titular de la actividad económica, con continente a valor total, con sumas aseguradas adecuadas y suficientes, y por supuesto, cesión de derechos a quien tiene el interés asegurable sobre el inmueble, el propietario del mismo ( tu padre). Así podríamos librarnos del derecho de regreso de la aseguradora en virtud del artículo 43.Puesto que la RC locativa es ineficaz para el caso que planteas ya que en la delimitación del riesgo, excluye los ascendientes, descendiente (…) te provees de cobertura suficiente para daños a terceros así definidos en el contrato, viviendas contiguas, clientes…

Saludos,

#12

Re: Seguro de un local

Eso de "abuelito" alguien tendrá que pagarlo...

Bueno, para empezar, entiendo que nuestra amiga forera Noviembre o su padre tienen que cambiar de asesor fiscal. Y de ahí podremos sacar consecuencias.

¿Por qué digo eso? un padre hace años que ya no puede ceder sin cobrar un local o un piso: desde el punto de vista tributario se genera algo que Hacienda interpreta como una "presunción de onorosidad"; es decir, sobreentienden que hay un alquiler encubierto.

Aparte de eso este tipo de asuntos se han incorporado recientemente en lo que se denominan "Operaciones Vinculadas" y tienen una especial observancia.

¿Como gestionarlo para que no de problemas?
- Si se trata de un local, que es el caso, hay que hacer un contrato de alquiler atendiendo al valor de mercado (hay que justificarlo documentalmente por la condición de operación vinculada). Se admite una renta (que deberá integrarse en el IRPF del padre, se cobre o no) que no sea más de un 20% inferior a dicho precio de mercado pero sobre eso no hay nada escrito así que sigue entrañando riesgo integrar menos. Aparte surge el tema del IVA y las retenciones en IRPF a liquidar por el inquilino lo cual da lugar a un segundo y tercer marrones fiscales. No es broma.
- Si se trata de una vivienda que el padre/madre deja a un hijo/a se toma el 2% del valor catastral como renta o el 1,1% si el catastro se revisó recientemente integrándose en el IRPF del padre tanto si la renta se cobra como si no.

Por tanto, si os parece bien, demos por descartadas las dudas acerca de la existencia de contrato de alquiler a no ser que se la quieran jugar con Hacienda.

Para continuar:
- el art 1907 del Código Civil nos dice que quien debe responder legalmente de la ruina o falta de conservación (tuberías, un cascote, un fallo en la red electrica, etc) es EL PROPIETARIO. Por tanto dejar a este propietario sin cobertura de RC es ¡una putada! ¨Consejo: estudiar una poliza de RC como propietario de local en alquiler para esta persona teniendo en cuenta que podrá "deducir" el gasto del teórico alquiler cobrado y, por tanto, solo tributará por la diferencia.
- en la Ley de Contrato de Seguro nos admite que el seguro puede ser contratado por cuenta de otro pero que en todo caso debe existir interés asegurado. Por tanto, en el seguro del INQUILINO podemos contratar daños al continente al 100% incluyendo una cesión de derechos a favor del PROPIETARIO y asunto resuelto puesto que el contenido, la RC, la paralización de negocio, etc estarán al servicio del inquilino quien explota la actividad que genera riesgo. Además si bien una RC locativa no protegerá al propietario el asegurador no podrá repetir contra su asegurado por causa de incendio y esa RC locativa seguirá siendo eficaz ante todo colindante, transeunte, cliente, etc.
- Por cuanto a la moto: no es "existencias" pues tal cosa es el contenido que está destinado a su venta a terceros. Por tanto no estamos ante este supuesto si bien se puede considerar vehículo en reposo a efectos de incendio para lo cual muchas pólizas del mercado están preparadas y solo hay que declararlo. Además, con cero problemas, también, a efectos de RC derivados del incendio por su naturaleza de riesgo nominado en póliza siempre que no se excluya expresamente en Condiciones Generales.

Espero que este escenario cuente con la aprobación de mis ilustres colegas.

Un abrazo,

El abuelo Carlos.

#13

Re: Seguro de un local

Gracias por tu aclaración, pero por lo menos este año y puesto que es un negocio nuevo, mi padre va a "prestarme" el local para poder montar mi negocio en él. Si funciona, el año que viene miraremos lo del contrato de alquiler.
Por tanto, no se si debería de seguir asegurándolo como inquilino o como propietario.

Un saludo

#14

Re: Seguro de un local

El aspecto fiscal solo tiene trascendencia en vuestra relación con Hacienda. Si os pillan será un triste final para tu actividad empresarial y me parecia correcto advertirte acerca de ello: eso es lo que se llama gerencia de riesgos y va mas allá de la cobertura de un seguro.

Por cuanto al diseño de seguros que no declaréis a Hacienda no tiene nada que ver con el diseño que os he propuesto; es un simple fraude fiscal, no un problema de legislación de seguros. Ese programa es el que entiendo que debéis contratar, sin dudas: tu padre una RC como propietario de local en alquiler (es decir, sin riesgos de explotación) y tú continente (con cesión de derechos a favor del propietario), contenido, RC y las garantías que desees suscribir. Entre los bienes declarados, la moto, en un producto que te permita declarar vehículos en reposo en relación a la garantía de incendio. Tú contratarás en calidad de inquilina. Por si no lo sabes en España el contrato verbal existe en todo caso donde no sea exigible legalmente que se formalice por escrito. Por ejemplo, puedes arrendar verbalmente pero no contratar un seguro sin que sea por escrito.

Saludos,

#15

Re: Seguro de un local

No entiendo bien por que es un fraude fiscal. Yo me hallo en el mismo caso. Ocupo un local propiedad de mi madre en el que tengo un negocio montado. Simplemente, me lo cede y como no le pago nada, no puede haber fraude fiscal. En todo caso, deberían poder demostrar que yo pago una mensualidad y mi madre no tributa ese ingreso para acusarnos de fraude, no ?
Salu2

#16

Re: Seguro de un local

Hacienda presume que existe tal arrendamiento sí o sí. Aunque no se cobre. Si no se cobra se trata de algo asimilado a una donación intervivos; es decir, que tu madre te "regala" el efectivo que te cuesta el alquiler y que se lo devuelves pagándoselo. Ello genera un IVA, una retención e... IRPF.

Un consejo, consúltalo con un buen asesor fiscal. No el que dice lo que quieres oir sino el que pretende que Hacienda no os haga un traje a tí y a tu madre.

Como he indicado hay una presunción de onorosidad, de ingreso.

Por último: no es que yo esté de acuerdo con esto pero eso no cambia la realidad. Uno puede cerrar los ojos y negarse a verla o ser consciente de que o cumple o está corriendo un riesgo que, con Hacienda, es algo bestia. Perdóname por no ser complaciente sino sincero.

Saludos,

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