Solo puedo responder en lo que tengo experiencia y leo en otros lados.
Yo he entrado en proyectos de Urbanitae, Wecity, BDKapital, Segorealstate y Civislend, comento mis impresiones:
Urbanitae es la más grande y la que más dinero mueve, tiene proyectos de préstamo y plusvalía, los de préstamo vuelan, los de plusvalía volaban también, ahora no tanto, creo que se están dispersando, ahora venden viviendas directamente ellos e incluso se han convertido en comercializadora de fondos, supongo que se trata de fondos inmobiliarios (lo que ahora de forma impropia y por desconocimiento llaman “fondos buitre” que en realidad son otra cosa).
Creo que las ofertas de préstamos están muy bien, con algunos retrasos, pero los de plusvalía parece que son un truño la mayoría, con retrasos inasumibles.
Si entras en su foro verás que tienen un marrón muy importante con una promoción que se llama Botánico Homes con un retraso de más de 4 años y sin empezar a hacer nada, y ahora, por lo que he entendido, les han descubierto una trampa para mi grave, han escondido que en una promoción en realidad son ellos los promotores y han ocultado que la propiedad tiene una hipoteca, es decir que se están financiando con ellos mismos con el dinero de los inversores.
De todos modos, se puede entrar en su foro y ver si yo lo he entendido bien
Tengo bastante metido en prestamos y en plusvalías, antes de tener información sobre éstas últimas, ahora no entraría en plusvalías ni loco. Ni siquiera las estudio. , desde luego es la que da una documentación mucho más completa que el resto, en esto son los más transparentes.
En resumen, creo que para préstamos tiene algunos buenos, pero en plusvalía no aconsejo que se entre nunca. Como dato es en la única que en el poco tiempo que llevo ha acabado una promoción y han pagado la semana pasada, la promoción se prorrogó 3 meses.
Wecity es la que muchas veces oferta proyectos de préstamo de menos dinero y con plazos mas cortos, es más pequeña que Urbanitae. Sus proyectos también suelen volar.
Casi todos sus proyectos están respaldados por hipotecas de 1º rango (en Urbanitae en ocasiones no es así), generalmente en algunos proyectos inicialmente suben menos documentación que Urbanitae, p.e. en algunos faltan los contratos con el inversor, con el agente de garantías y con el promotor. Yo les he pedido algunos.
Una cosa que no me gusta de ellos es su app, cuando llega el segundo de invertir la app se cierra y hay que volver a meter las claves y volver a entrar y además, aunque tengas la huella digital no la reconoce.
He invertido en bastantes proyectos con ellos, de momento ninguno ha finalizado, pero en dos de ellos han amortizado bastante por anticipado, aunque no se ha llegado al final, a mí me gusta.
BDKapital, es pequeña y suele dar un 0,5% menos de rentabilidad que el resto, su mercado se basa fundamentalmente en Canarias, tiene una ventaja es que no hay prisas, puedes estudiar bien los proyectos pues da tiempo, no se cierran en minutos o segundos, pueden estar días.
Saca pocos proyectos al año, suelen tener LTVs muy bajos lo que da seguridad, no tienen chat, las preguntas las haces en la web y te responden en el día o al día siguiente, yo en ella tengo una ventaja que supongo que lo hacen a cualquiera, tengo el teléfono del director y si hay algo en lo que dudo le llamo para que me explique o me mande algún documento.
Desde que los conozco han sacado solo 4 proyectos y yo he entrado en 3, uno no me gustaba, al vivir en Canarias tengo la ventaja de que conozco las islas y me da un punto de conocimiento adicional al tener información sobre la zona y el mercado.
Resumen: Me gusta mucho, pero siempre con cuidado.
Sego Realestate, los conocí porque a través de MyInvestor descubrí Segofactoring, que se dedican al descuento de facturas, ahí descubrí que tenían un apartado llamado Segofinance que se dedican a crowdfunding, y dentro de Segofinance tienen un departamento de Real Estate.
Son pequeños, también dan mucho tiempo para invertir, es en la que he visto bastantes proyectos sin hipoteca y que me parecían bastante malos, pero si tiene alguno interesante, no tiene chat, adolece de falta de documentos generalmente, yo los pido por correo o whatsaap a una de las comerciales que tienen.
Civislend, se me parecía mucho a Wecity, he invertido en bastantes proyectos, que también vuelan, para mi son los que, presentando suficientes documentos, veo más “descuidados” en ellos, en el sentido de que suben documentos caducados, a veces dicen cosas distintas unos de otros, hay que mirarlos con lupa (como en el resto de plataformas) pues en ocasiones aparecen riesgos que si no estás atento no descubres.
Resumen: Me parece una plataforma que en ocasiones tiene buenos proyectos.
Teniendo en cuenta que todos los proyectos de Crowdlending son proyectos de riesgo (no son depósitos bancarios), creo que hay que hacer análisis de due dilligence concienzudos para tratar de evitar en la medida de lo posible los riesgos, evidentemente uso IA, pues no tengo capacidad ni tiempo para leer cientos de paginas en el tiempo que dan para analizarlos, y a veces entenderlos, y más si están en idiomas extranjeros.
Lo que no me había pasado nunca con ninguna plataforma es la actitud que han tomado en Civislend ante mis preguntas, y las hago iguales en todas, lo podéis comprobar en los chats de Urbanitae y Wecity que son públicos, me parece que dice muy poco de su profesionalidad y transparencia, solo he hecho preguntas en 2 proyectos en el chat de Civislend porque no sabía que existía, y en el segundo ya veis cómo reaccionan cuando les preguntas cosas que no les gustan y que se sacan de su propia documentación.
No comprendo que eso pueda molestar a una plataforma cuando por el contrario deberían, en aras de la transparencia, animar a los inversores a estudiar los proyectos.
#1053
Re: Civislend
Nuevo
Gracias por la información. Estoy pensando meterle en esto por vez primera y estoy perdido para ver por cual empezar.
Ni sabía que existían estas cosas hasta que he descubierto Mintos, pero quiero una plataforma española y que hagan ellos las retenciones de Hacienda, y así he acabado aquí 😂
Respecto a Bdkapital, en la cual yo también tengo algún proyecto, es de alabar que te empieza a rentabilizar desde el momento en el que aportas el dinero, no como en otras plataformas en las que hasta que no firman no empieza a contar y en ocasiones pueden tardar hasta un mes.
Aquí desde el minuto uno empiezas a ganar dinero y eso es importante, además de que esa parte te la pagan en el momento en el que firman el acuerdo.
Así es en la mayoría de los casos, no en todos, lo pactan con el promotor.
#1056
Re: Civislend
#1057
Re: Civislend
En su momento ya comenté a un forero que minusvaloraba el proyecto por estar en Valladolid, que era un proyecto especial en cuanto a las garantías. Está devolución se corresponde con la entrada del préstamo bancario
Adjunto mi due dilligence sobre el proyecto Antoni Abat de Barcelona
INFORME DE ANÁLISIS DE INVERSIÓN - PROYECTO ANTONI ABAT BARCELONA (AYLAT HAUS SL)
Fecha del Análisis: 31 de enero de 2026
DATOS DEL PROYECTO Denominación: Antoni Abat Barcelona Promotor: Aylat Haus, S.L. CIF: B24989253 Fecha Constitución Promotor: 05 de diciembre de 2025 Representante Legal: D. Alp Okumus Plataforma de Crowdlending: Civislend
OBJETO DEL PRÉSTAMO: Financiar parte de la compra de un edificio residencial de 18 viviendas y 1 local comercial en Carrer Sant Antoni Abat, 51, 08001 Barcelona. Tras la compra, el promotor planea realizar la división horizontal, reformar zonas comunes y una vivienda, y vender las viviendas individualmente.
DATOS CLAVE DEL PRÉSTAMO:
Importe Total Solicitado: 1.525.000 €
Tasa de Interés Nominal (TIN): 10,00% anual
Modalidad de Pago: Bullet (intereses y capital al vencimiento)
Plazo: 12 meses, con opción a prórroga de 6 meses
Amortización Anticipada: Permitida sin penalización a partir del mes 2
Comisión de Apertura: 5,00% sobre el importe del préstamo
Ticket Mínimo por Inversor: 250 €
GARANTÍAS OFRECIDAS:
Hipoteca de primer rango sobre el edificio principal (Sant Antoni Abat, 51).
Hipoteca de primer rango sobre dos viviendas adicionales en Vía Barcino 61, Barcelona (distrito de Sant Andreu).
Prenda sobre las participaciones sociales de la SPV.
VALORACIONES DECLARADAS:
Precio de Compra del Activo Principal: 1.660.000 €
Valor de Tasación Declarado del Conjunto de Activos: 3.583.700 €
LTV (Loan-to-Value) Declarado: 43%
Aportación del Promotor Declarada: ~385.000 € (Teaser) / 636.732 € en "suelo y asociados" (Estudio Económico)
ANÁLISIS FINANCIEROPROYECCIONES DE INGRESOS Y COSTES:
El estudio económico proyecta ingresos totales por 3.223.485 €, derivados de la venta de las 18 viviendas, el local comercial y una vivienda de garantía adicional. Esto supone un precio medio por m² coherente con el rango alto del estudio de mercado presentado (2.600-3.300 €/m²). El estudio detalla unos costes totales de 2.362.584 €, resultando en un beneficio antes de impuestos proyectado de 860.901 € (margen del 26,71%).
ESTRUCTURA DE FONDOS:
65% (1.525.000 €): Financiado mediante el préstamo crowd.
27% (636.732 €): Aportación del promotor en forma de "suelo y asociados" (valor del activo, no necesariamente liquidez).
9% (200.852 €): Gastos a pagar con las ventas.
El análisis detallado revela omisiones críticas en los costes, como la partida para la división horizontal legal y los costes realistas de desalojo/vaciado, lo que cuestiona la integridad del presupuesto.
FLUJO DE CAJA Y CAPACIDAD DE PAGO:
El edificio genera actualmente un flujo de alquileres neto de aproximadamente 6.867 €/mes. Este flujo cubriría solo alrededor del 54% de los intereses anuales del préstamo (152.500 €/año). El plan de negocio implica la interrupción de este flujo para vaciar y vender, creando un periodo de carencia de ingresos justo cuando se necesitan fondos para pagar intereses y capital.
FORTALEZAS
UBICACIÓN PRIVILEGIADA: El activo principal se sitúa en el centro histórico de Barcelona (Ciutat Vella), una zona de alta demanda residencial y turística.
LTV DECLARADO BAJO: En teoría, un LTV del 43% sobre un valor tasado de 3,58 millones de euros ofrece un colchón de seguridad significativo.
GARANTÍAS MÚLTIPLES: La operación se presenta con un paquete de tres activos inmobiliarios como garantía hipotecaria.
POSIBLE REPAGO ANTICIPADO: Se menciona que una de las viviendas de garantía adicional tiene una oferta de compra firme por 215.000 €, cuyo importe se destinaría a amortización anticipada.
DEBILIDADES Y RIESGOS (CON ANÁLISIS DE DISCREPANCIAS DOCUMENTALES)
1. DISCREPANCIAS GRAVES EN LA INFORMACIÓN BÁSICA:
CONFUSIÓN EN EL APORTE DEL PROMOTOR: El "Teaser" habla de un aporte de ~385.000 €, el "Estudio Económico" de 636.732 € en "suelo y asociados". La falta de una explicación clara y unificada sobre la naturaleza y momento de su aportación genera opacidad. Parece que el promotor aporta el activo (valor contable), no liquidez, y que el cash flow para ejecutar el proyecto depende casi exclusivamente del dinero crowd.
2. RIESGOS JURÍDICOS-REGISTRALES EXTREMOS (EL NÚCLEO DEL PROBLEMA):
TITULARIDAD COMPLEJA DEL ACTIVO PRINCIPAL: La Nota Simple revela que el edificio de Sant Antoni NO es propiedad de Aylat Haus, sino de 6 titulares físicos, con una estructura que incluye pleno dominio, usufructo vitalicio y nuda propiedad. Aylat debe primero comprarlo y luego obtener el consentimiento unánime de todos para hipotecarlo, un proceso lleno de incertidumbre.
GARANTÍAS ADICIONALES INEXISTENTES A EFECTOS PRÁCTICOS: Aunque todos los documentos coinciden en que las garantías extra son dos viviendas en Vía Barcino 61 (Sant Andreu), la Nota Simple demuestra que NO están inscritas a nombre de Aylat Haus SL o de su filial ALPO 3. El titular registral sigue siendo el vendedor de 2017. Las escrituras de compra de 2017 NO SE INSCRIBIERON. EN LA ACTUALIDAD, AYLAT NO PUEDE HIPOTECAR ESOS INMUEBLES PORQUE NO CONSTA COMO PROPIETARIO LEGAL EN EL REGISTRO. Esto invalida la solidez de esa garantía. Existe una contradicción directa entre lo que se promete (garantía hipotecaria de primer rango) y la realidad registral (el promotor no es dueño legal del bien).
CARGA FISCAL PRIORITARIA (IMPUESTO DE SUCESIONES): La Nota Simple del edificio principal contiene una anotación por Impuesto de Sucesiones de 706.093,32 €. Aunque el texto indica "pagados", la anotación sigue vigente en el registro hasta noviembre de 2029. En derecho registral, una anotación de este tipo significa que la finca está afecta como garantía del pago de esa deuda tributaria. Mientras no se cancele la anotación, Hacienda mantiene un derecho de prelación (prioridad) sobre cualquier hipoteca que se constituya después. Esto significa que, en caso de impago del impuesto, Hacienda podría embargar y subastar el inmueble antes que los prestamistas crowd. La presencia de esta carga, independientemente de su estado de pago, reduce el valor neto y la prioridad de la garantía hipotecaria ofrecida a los inversores.
3. PLAN DE NEGOCIO INVIABLE EN EL PLAZO DEL PRÉSTAMO:
CRONOGRAMA IRREAL Y OMISIÓN DEL TRÁMITE CLAVE: El "Estudio Económico" del promotor presenta un cronograma que evidencia una planificación poco realista y omite el paso más crítico. Planea el "Inicio construcción" en Marzo-26 y el "Fin construcción" en Junio-26 (3 meses), un plazo inverosímil para obras en un edificio ocupado. Además, deja en blanco la fecha para la "Licencia de obras".
OMISIÓN GRAVE: LA DIVISIÓN HORIZONTAL. Para vender las 18 viviendas de forma individual (y así lograr los ingresos proyectados), es un requisito legal INELUDIBLE realizar e inscribir la división horizontal. Este trámite, que consume 12-24 meses y cuesta 50.000-100.000 €, NO APARECE en el cronograma ni está presupuestado. Sin él, solo se puede vender el edificio como un todo indiviso, a un valor muy inferior. Esto invalida el mecanismo de repago principal.
INVIABILIDAD DEL VACIADO Y RIESGO DE OCUPACIÓN: El promotor planea vaciar 12 viviendas con contratos que "vencen" en 2026/27 y 2 con renta antigua. En Barcelona, zona declarada "tensa", esto es extremadamente difícil:
Los contratos que "vencen" NO finalizan automáticamente, sino que entran en prórroga forzosa. Para desalojar, se debe notificar con 4 meses de antelación (ignoramos si se ha hecho), en otro caso solo por causas tasadas (necesidad propia u obras mayores), proceso judicializable.
Las 2 viviendas de renta antigua (años 70) otorgan derechos vitalicios y heredables. Su desalojo es casi imposible y requeriría indemnizaciones altísimas no presupuestadas.
En una zona tensa, la protección al inquilino es máxima, alargando y encareciendo cualquier proceso de desahucio.
El coste real del vaciado (honorarios legales, indemnizaciones, pérdida de rentas durante años) no está presupuestado y podría superar los 500.000 €.
4. RIESGOS INTRÍNSECOS DE LOS ACTIVOS GARANTÍA:
ACTIVO PRINCIPAL CON GRAVÁMENES: Su valor de realización forzosa (lo que valdría en una subasta rápida con inquilinos y deudas) se estima, de forma conservadora, entre 650.000 € y 1.200.000 €, muy por debajo del importe del préstamo. Esto situaría el LTV REAL entre el 127% y el 235%.
GARANTÍA ADICIONAL "TÓXICA": Una de las viviendas de Vía Barcino tiene un contrato de alquiler de renta antigua de 1962, con una inquilina de 93 años. Estos contratos son heredables, por lo que es un activo que no se puede liberar a corto o medio plazo, y su valor líquido es marginal.
5. PERFIL DEL PROMOTOR:
SOCIEDAD SIN HISTORIAL: Aylat Haus SL se constituyó el 5 de diciembre de 2025. Carece de estados financieros históricos y de trayectoria demostrable. La "experiencia" atribuida en el Teaser no puede ser de la sociedad deudora.
INDICIOS DE GESTIÓN DEFICIENTE: La falta de inscripción de las propiedades de Vía Barcino tras 8 años plantea dudas sobre su capacidad de ejecución.
RESUMEN DE CONTRADICCIONES DOCUMENTALES Y RIESGOS CLAVE
CONSIDERACIONES FINALES
El análisis no revela simples "puntos débiles", sino un patrón de inconsistencias, omisiones de información crítica y una estructura de operación que parece diseñada sobre premisas falsas o irreales.
La rentabilidad del 10% TIN no compensa el riesgo de pérdida total o parcial del capital, que en este caso es muy elevado.
La plataforma Civislend, en su función de filtro, no parece haber detectado o exigido la corrección de estas incongruencias graves entre los documentos de un mismo proyecto.
La advertencia de la Ficha de Datos Fundamentales ("Riesgo de perder los fondos invertidos") debe tomarse en este caso como una descripción precisa y probable del desenlace.
La inversión crowdlending funciona mejor con proyectos cuyos flujos de repago no dependan únicamente de la exitosa culminación de un plan de negocio complejo y especulativo. Este proyecto es lo opuesto.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Basándome en el análisis integral de toda la documentación, mi opinión es que esta operación de crowdlending presenta un riesgo inaceptablemente alto para el inversor medio.
Las garantías, presentadas como el pilar de seguridad, se desmoronan ante un examen registral básico.
El plan de negocio es inviable en el plazo de 12 meses debido a la omisión de trámites legales obligatorios de larga duración (división horizontal) y a la imposibilidad práctica de vaciar el edificio en el contexto legal de Barcelona.
Las proyecciones financieras optimistas chocan con la cruda realidad de los costes no presupuestados.
Las múltiples contradicciones entre los documentos oficiales sugieren una falta de rigor y transparencia.
En esencia, los inversores están siendo invitados a financiar la fase más arriesgada (la compra) de un proyecto con barreras legales casi infranqueables para generar liquidez en el horizonte temporal del préstamo. La probabilidad de repago a los 12 o 18 meses es remotísima.
CONCLUSIÓN
NO SE RECOMIENDA INVERTIR en el proyecto "San Antonio Barcelona" promovido por Aylat Haus SL y ofrecido a través de Civislend.
La acumulación de riesgos jurídicos, operativos y financieros, unida a las graves inconsistencias documentales identificadas, hace que esta inversión se asemeje más a una apuesta especulativa de alto riesgo que a un préstamo garantizado con un colateral sólido.
El inversor potencial asumiría un riesgo de pérdida de capital muy superior a la rentabilidad ofrecida del 10%.
Se aconseja a aquellos que estén evaluando la operación, que consideren destinar su capital a alternativas con un perfil de riesgo más claro y mejor fundamentado.
Nota: Este informe se basa en el análisis de la documentación proporcionada por la plataforma y el promotor. No constituye asesoramiento financiero personal. Toda inversión conlleva riesgos, y el inversor debe tomar su propia decisión informada.
No he llegado a tiempo del chat de preguntas del proyecto Antoni Abat, no me había dado tiempo al estudio del mismo, pero si he visto las respuestas que han dado a las preguntas de los compañeros.
A mi juicio se confirman y agravan muchos de los riesgos identificados en la due dilligence, y se revelan nuevas inconsistencias y aproximaciones excesivamente optimistas por parte del promotor/plataforma.
PUNTOS CRÍTICOS CONFIRMADOS Y NUEVAS ALERTAS
1. CONFIRMACIÓN DE RIESGOS OPERATIVOS GRAVES:
Se confirma que NO se ha solicitado la división horizontal. La afirmación de que "no se necesita licencia" y que es "un trámite administrativo" es muy engañosa. La división horizontal requiere un proyecto técnico, aprobación por la comunidad de propietarios (que en este caso debe crearse), presentación en el Ayuntamiento para su calificación urbanística y finalmente inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto NO es un mero trámite administrativo rápido; es un proceso que en Barcelona, y más en un edificio protegido (Grado D), puede llevar 12-24 meses. La afirmación de que "12 meses son suficientes" ignora por completo la realidad de los plazos administrativos y judiciales.
Se confirma que NO hay un plan para las viviendas de renta antigua. La respuesta admite que "no se venderán por el momento" y que los inquilinos "tienen derecho a quedarse". Esto significa que 2 de las 18 viviendas están completamente bloqueadas para el plan de venta a corto/medio plazo, reduciendo de facto el pool de activos vendibles. Su valor en un escenario de ejecución sería marginal.
Se confirma la ausencia de un plan concreto de vaciado. La respuesta es vaga: "el promotor no ha indicado si realizará una oferta a los inquilinos, siendo una posibilidad". No hay un plan estructurado, presupuestado ni con cronograma para el desalojo de las 12 viviendas cuyos contratos vencen. El riesgo de prórroga forzosa o conflicto se minimiza de forma injustificada.
2. NUEVAS INCONSISTENCIAS Y CONTRADICCIONES:
Discrepancia en la Experiencia del Promotor: En el chat, un inversor señala una contradicción directa. La web del promotor (aylat.es) dice que este proyecto "es el primer proyecto inmobiliario documentado de Aylat", mientras que la plataforma afirma que tiene experiencia a través de "otras sociedades suyas". Esto genera dudas sobre la transparencia y sobre qué entidad legal (Aylat Haus SL, la deudora) tiene realmente la experiencia y los activos para responder.
Falacia del "Repago con 10 Viviendas": Se repite que solo hacen falta vender 10 viviendas para repagar el préstamo. Este cálculo omite factores críticos:
Precio de venta realista: Asume que se venderán al precio proyectado de ~166.000€ por vivienda, lo cual depende de que estén libres, reformadas y con la división horizontal hecha.
Costes simultáneos: Ignora que durante el periodo de venta hay que seguir pagando intereses del préstamo (152.500€/año), costes de mantenimiento, community manager, etc.
Liquidez y tiempo: Vender 10 viviendas en un edificio no reformado, posiblemente con vecinos en proceso de desalojo, no es algo que ocurra en semanas. Puede llevar muchos meses, tiempo durante el cual el préstamo crowd ya habría vencido.
3. RESPUESTAS PELIGROSAMENTE OPTIMISTAS:
Sobre el riesgo de "inquiocupas": La respuesta lo minimiza diciendo que "se podrán vender las viviendas arrendadas". Vender una vivienda con un ocupante ilegal es extremadamente difícil y con un descuento enorme sobre el valor de mercado. Es uno de los peores escenarios para un activo garantía.
Sobre la refinanciación como "Plan B": Se menciona repetidamente la posibilidad de "refinanciar el resto" con otro financiador. Esto no es un plan de contingencia sólido. Un banco o financiera examinaría los mismos riesgos (división horizontal pendiente, inquilinos, protección patrimonial) y probablemente rechazaría la operación o la condicionaría a avales personales muy sólidos, que no se mencionan.
CONCLUSIÓN TRAS LAS RESPUESTAS
Las respuestas no han mitigado ningún riesgo fundamental identificado en el informe. Al contrario:
Han confirmado la inexistencia de trámites clave (división horizontal).
Han confirmado la falta de un plan detallado para el mayor cuello de botella (vaciado).
Han revelado una contradicción sobre la experiencia del promotor.
Han mostrado una actitud de excesivo optimismo frente a riesgos legales y administrativos complejos (tiempos de la división horizontal, prórrogas forzosas, ocupación).
La recomendación de NO INVERTIR se ve reforzada. Las respuestas sugieren que ni el promotor ni la plataforma tienen un control realista sobre los plazos y costes críticos del proyecto. La probabilidad de que el promotor pueda vender 10 viviendas libres, con división horizontal inscrita, en 12 meses, partiendo de la situación actual, es prácticamente nula. El escenario más probable es un impago en el vencimiento, seguido de un proceso de ejecución hipotecaria largo y complejo sobre unos activos con un valor de realización muy inferior al préstamo.
