Subrogacion entre particulares

Buenas tardes. Es mi primer mensaje en el foro, pese a estrar leyendolo hace bastante tiempo. Espero sepan disculpar mi corto entendimiento en estas lides. Por eso mismo me atreveré a preguntarle a los "sabios" que veo pululan por aquí.

El caso concreto es que estoy en tratos para comprar una vivienda que le ha agradado mucho a la familia.
La propiedad reconoce una hipoteca (no sé si es préstamo ó crédito) por € 246000. El acreedor hipotecario es Ruralcaja. Esta semana veré las condiciones dee sta hipoteca, las que supongo buenas ya que la entidad NO quiere subrogarme sino que me ofrece una hipoteca nueva con condiciones leoninas (Euribor+1,75 - domiciliaciones - operar con mi empresa en su entidad (esto sólo ya es un trastorno importante) - seguros - TTCC - planes de pensiones - y practicamente me obligan a que me transforme en amante del director una vez por semana). Aparte los gastos normales: apertura, IAJD, notario y gestoria, tasación y, como no, el cargo por cancelación que deberé pagarlo yo ya que el actual propietario no tiene un duro.

Ahora creo que es el momento de aclarar que mi calificación crediticia es buena. No ponen pegas por el valor a satisfacer ni por mi capacidad de pago. SÓLO QUE NO QUIEREN SUBROGAR; HIPOTECA NUEVA SI QUIERES Y SI NO NADA.

Dejando de lado que me parece una tremenda burrada por parte de la entidad en perder la oportunidad de sacarse de encima un cliente con MUCHOS problemas para pagar y ganar un hipotecado con buenas posibilidades de cobrar, quería conocer vuestra opinión sobre esta operación.

He pensado en hacer un alquiler con opción a compra. ¿Cómo impido que el propietario se siga endeudando con esta propiedad?
He pensado en llevarme la hipoteca a mi banco, pero claro, con el historial de este hombre, no lo aceptan y no me dan la posibilidad de subrogar de banco y en el mismo acto subrogar el deudor.

Y leyendo el foro, me encontré una pregunta sobre una SUBROGACIÓN ENTRE PARTICULARES.

Entiendo que lo podría hacer y el banco tiene 30 días para tragar. ¿Y si no traga?
¿Puedo acudir a un notario para que me explique cómo es el trámite ó a quién debo dirigirme?
¿Tienen alguna otra opción viable que este dentro de la legalidad para llevar adelante esta operación?

Bien, solo pedir perdón por este ladrillo y espero ansioso vuestros comentarios.

Saludos

No soy experto en subrogaciones, pero te contaré mi experiencia del año 2007: Piso con hipoteca en banco Santander sobre 200.000 euros. Me interesa. Mi banco (Bankinter) me da una muy buena hipoteca (tengo unos buenos ahorros, además). En el acto de traspaso se cancela totalmente su hipoteca y "comienza" la mía. Problemas cero... no sé si no es habitual...

Hola Chemass.
Gracias por compartrir tu experiencia.
Lo de la hipoteca nueva lo sé. Incluso mi banco, sin ser los mejores (La Caixa) me ofrece buenas condiciones por ser cliente y conocerme.
El caso es que no pueden subrogar la hipoteca actual ya que el actual propietario no califica. Y no sé porque me dicen que no se puede subrogar y cambiar el deudor en el mismo acto (si alguien lo puede aclarar...). Con lo que debería cancelar la actual (0.5% los 5 primeros años y 0.25% los restantes que son unos 20) y pagar nuevamente el IAJD (7%). Haciendo una cuenta rápida y sin ser un experto (por favor, si estoy errado, algún alma caritativa que me desasne), me sale a € 36900 solo de impuestos + gastos me pongo en € 40000 y no sé si me alcanza. Repito que la cancelación deberé asumirla yo como parte del precio de la propiedad ya que el actual propietario no tiene un duro para afrontar nada.
Son € 40000 que podría aprovechar en gran parte (¿€ 32000?) en arreglar alguna cosa de la casa ó, inclusive aportarlo para achicar la hipoteca.
Entonces NO, no trago. Vamos, que casi 7.000.000 de pelas se dicen rápido.
Como se suele decir: "Hay una vida mejor, pero es más cara".
Con dinero de sobra, todo sería más fácil, pero no es el caso.
La propiedad reconoce € 246000 de hipoteca, + un dinero que debo darle al propietario para que empiece de cero + las comisiones de la inmobiliaria + los IBI que debe se me queda en € 275000, que es apenas el 10% menos de la mejor tasación actualizada.
Lo dicho, gracias por tu experiencia y tu respuesta, pero no es el asesoramiento que busco.
Saludos

Tan única es esa vivienda como para tantas molestias?¿? Si se te queda tan cerca de la mejor tasación actualizada es que está relativamente 'cara'.... yo buscaría más si no sales de manera relativamente cómoda para ti.

Lo del 7% es el ITP, que lo pagas de todas formas porque corresponde a la compra. El AIJD - que es lo que te ahorras subrogándote- es un 1% sobre la responsabilidad hipotecaria (en algunas comunidades autónomas es menos), y en este caso serían como mucho 5000 €, mientras que la cancelación no debería costarte más de 600 € + 1230 € de la comisión que dices que tendrás que afrontar tú ; al final estamos hablando de 7.000 € de diferencia de una opción a otra, que no es poco, pero en esa magnitud de hipoteca se amortiza rápido a poco que consigas unas condiciones mejores.

En cuanto a la actitud de Ruralcaja: Saben que se van a quitar el marrón de encima de todas formas y puestos a escoger preferirán recuperar la inversión que mantenerla a un precio bajo, que la liquidez está muy cara.

condiciones leoninas es lo que le toca apechugar a los compradores desde este año, y más que subirán el diferencial. Necesitan retomar su senda de multimillonarios beneficios.

la comisión de cancelación significa que si la hipoteca se formalizó no hace más de 5 años pagas el 0,5% de la deuda total todavía vigente, y si se formalizó hace más de 5 años solo pagas el 0,25% del total. No significa que pagues 0,5% por 5 veces y 0,25% por 20 veces