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Compra de 30% a tercero + extinción simultánea con distintos títulos (Doctrina TS abril 2024) - Extinción de condominio
Buenas a todos,
Os expongo un caso complejo de reestructuración de patrimonio inmobiliario entre dos comuneros para conocer vuestra opinión fiscal y legal, especialmente tras las sentencias del Tribunal Supremo de abril de 2024.
El mapa actual de los inmuebles es el siguiente:
- Inmueble A: Comprado a medias (50% - 50%) por el Comunero 1 (yo) y el Comunero 2 en el año 2003. Mi 50% de esta propiedad tiene un valor actual de 315.000 €.
- Inmueble B: Comprado en 2006 por el Comunero 2 (70%) junto a un Tercero ajeno (30%). El valor total del inmueble es de 450.000 €, por lo que ese 30% del Tercero vale exactamente 135.000 €. El 70% del Comunero 2 vale 315.000 €.
La operación planteada en la misma mañana en Notaría consta de dos fases:
- FASE 1 (Compraventa): Yo (Comunero 1) le compro el 30% del Inmueble B al Tercero por 135.000 € mediante una hipoteca (donde el Comunero 2 firmará temporalmente como hipotecante no deudor). El Tercero sale de la ecuación. En esta fase asumo que pagaré ITP por los 135.000 €.
- FASE 2 (Extinción de Condominio): Acto seguido, al quedar únicamente el Comunero 2 y yo como propietarios de ambos inmuebles, hacemos una disolución de comunidad. Él se adjudica el 100% del Inmueble A y yo el 100% del Inmueble B.
Mis dudas para los expertos del foro son:
- Cuadrante matemático: Como veis, los valores de intercambio entre el Comunero 2 y yo quedan perfectamente equilibrados a cero: yo le cedo mi 50% del Inmueble A (315.000 €) y él me cede su 70% del Inmueble B (315.000 €). Al no haber excesos de adjudicación económicos entre nosotros, ¿está la Fase 2 completamente exenta de ITP y sujeta solo a AJD?
- Riesgo de Permuta por Origen: Al tener el Inmueble A (2003) y el Inmueble B (2006) títulos de adquisición y fechas de origen distintas, ¿estamos totalmente blindados frente a Hacienda invocando la doctrina de las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 y 30 de abril de 2024 (Recursos 6421/2022 y 7737/2022)? ¿Están las Haciendas autonómicas aplicando ya este criterio sin poner trabas?
- Hipotecante no deudor: ¿Habéis tenido experiencia reciente con bancos (Sabadell, Unicaja, BBVA) que pongan problemas para tramitar una hipoteca sobre un 30% inicial sabiendo que de forma inmediata pasa a ser el 100% de la garantía mediante la extinción del segundo paso?
Agradezco de antemano cualquier consejo sobre cómo enfocar la redacción de la escritura con el notario para evitar revisiones de la AEAT o Hacienda Autonómica. ¡Muchas gracias!