Discordancia Registro/Realidad: ¿Propiedades vendidas "en falso" o falta de inscripción?

Hola a todos, expongo mi caso a ver si me podéis ayudar. Mis padres están divorciados desde hace años y con mi padre no tengo relación. Recientemente he pedido una Nota de Localización de Propiedades de mi padre, ya que tengo indicios de que pretende desheredarnos a mis hermanas y a mí. Una de mis hermanas tiene una discapacidad del 66% y él siempre se ha desentendido de ella; nos preocupa mucho que su parte de la legítima quede desprotegida por maniobras de ocultación de patrimonio.
​Al pedir la información registral me he llevado varias sorpresas:
• ​La Parcela: Consta una parcela (participación indivisa) a nombre de mi padre como bien privativo. Él nos dijo hace años que la había vendido, pero a día de hoy (diciembre de 2025) sigue apareciendo a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• ​El Garaje: Consta una plaza de garaje a nombre de mi padre y de mi madre en régimen de gananciales. Se supone que se vendió hace más de 30 años, pero sigue inscrita a nombre de ambos. Mi madre no recuerda haber firmado nada y pensaba que mi padre se había encargado de todo.
Mi madre ha pedido su propia nota de localización y el garaje no aparece, solo sale su vivienda habitual. He revisado la Nota Simple del garaje y veo que solo consta el DNI de mi padre; el de mi madre no está grabado en el sistema, aunque sí aparece su nombre completo como titular. Supongo que por eso el buscador del Registro no lo vincula a ella.
​Mis dudas para el foro:
• ​Sobre la parcela: ¿Es posible que se vendiera en contrato privado y el comprador lleve décadas sin inscribirla? Si el IBI sigue viniendo a nombre de mi padre, ¿se considera que el bien sigue formando parte de su patrimonio a efectos de herencia y legítima?
• ​Sobre el garaje: Siendo un bien ganancial, ¿podría mi padre haber "vendido" la plaza sin la firma de mi madre en documento privado? ¿Qué validez tendría esa venta frente a la herencia si no hay escritura pública?
• ​Comprobación: ¿Cómo puede mi madre actualizar sus datos en el Registro para que esa propiedad "aparezca" vinculada a su DNI y así proteger su 50%?
​Cualquier consejo sobre cómo investigar si existen esos "contratos privados" de venta o cómo proteger la legítima de mi hermana con discapacidad será bienvenido. Muchas gracias de antemano.
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Hola:
Si esa parcela sigue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de tu padre, lo más probable es que siga siendo de tu padre. 
Si yo quiero comprar esa parcela lo más normal es que quiera protegerme un poco, y sino la inscribo en el registro a mi nombre y tu padre se mete en un problemas económicos, al final yo voy tener un problema con esa inversión en la parcela.

La plaza de garaje en gananciales para poder venderla se necesita la firma de los dos, no vale solo con la de tu padre, porque tu padre solo es propietario del 50% de la plaza de garaje. 
Si fuera para comprar una plaza de garaje, en ese caso si que la puede comprar él solo, y pasa a ser propiedad de la sociedad ganancial que forman ellos dos.

En lo relativo a proteger la herencia, no sé que decirte, la parcela si es propiedad de tu padre está claro que no necesita a tu madre para poder venderla.

La plaza de garaje seguramente se venderia, pero lo que me extraña es que siga a nombre de mis padres en el Registro de la Propiedad, además despues de la venta mis padres se separaron y en la separacion esa plaza de garaje no se mencionó para nada.
Y pienso que igual que es posible que mintiese con la venta de la parcela que sigue a su nombre puede que mintiese tambien con la venta de la plaza de garaje.

La plaza de garaje al final estás en la misma situación que con la parcela, si soy yo el que compra esa plaza de garaje y no la inscribo a mi nombre me puedo encontrar en un futuro con problemas con esa plaza.
El solo no la puede vender mientras la sociedad de gananciales siga vigente, si después con el paso del tiempo ellos se separan y se disuelve esa sociedad ganancial, primero antes de nada tendrían que resolver la cuestión de la titularidad de esa plaza. Supongamos que tu madre le cede el 50% que es de su propiedad, entonces ya si puede vender él solo.

Lo de la plaza de garaje me tiene intrigado. Mi madre dice que se vendio unos años antes de que ambos se separasen, pero es que sigue estando a nombre de los dos. Conocie do a mi padre no me exytaña que no la vendiese y le hiciera creer a mi madre que la vendió, exactamente igual con lo que nos dijo sobre la parcela que parece ser que sigue siendo suya.

¿Tu madre acudió a alguna notaria para firmar una escritura de compraventa de la plaza de garaje? Esto es lo que se suele hacer.
Una plaza de garaje que ya está inscrita en el registro de la propiedad, que está perfectamente identificada en el catastro, yo no la compro con un documento privado, y mucho menos si solo firma uno de los propietarios, porque eso sería una estafa, no estaría comprando el 100% de la plaza de garaje.

Le he preguntado a mi madre y dice que no se acuerda de si fue a una notaría o no. Han pasado ya más de treinta años y ya está mayor.
Respecto a la parcela, ayer mismo me llevé una sorpresa porque realicé una búsqueda en internet de las parcelas que se pudieran vender en la urbanización en la que se ubica y comprobé que, desde hace un mes, está en venta en distintos portales y anunciada por varias inmobiliarias.
Pero lo que más me sorprende es que una de ellas es Servihabitat y, en el anuncio, indica que es propiedad de Coral Home. Sin embargo, tengo una nota simple muy reciente que dice que es propiedad de mi padre y, además, no consta ninguna carga. No entiendo nada.

La parcela podría ser que estuviese intentando venderla ahora mismo, incluso podrías tener la situación de que "Coral Home"  fuese ya el propietario de la parcela, pero decide no inscribirla porque cuenta venderla en poco tiempo. ¿Qué consigue de esta forma? 
Se estaría ahorrando los gastos de la transmisión de esa parcela al no inscribirla a su nombre, lo que busca es colocarla primero, y el futuro propietario ya es el que se encarga de ese trámite. En vez de pagar dos veces, se paga solo una vez, esa sería la jugada.

En cuanto a la plaza de garaje no le veo mucho sentido, no tienes 30 años una plaza de garaje de esa forma.

Creo que hay dos posibilidades respecto a la plaza de garaje: o no se vendió y se engañó a mi madre, alquilándola durante todos estos años, o sí se vendió, pero el comprador nunca la inscribió a su nombre en el Registro.
En cuanto a la parcela, por las fotografías de los anuncios parece que la vivienda ha sido embargada, tanto por su estado como por tener las ventanas tapiadas con bloques. Además, la venta se anuncia a través de inmobiliarias como Servihabitat y figura como propietaria Coral Homes, por lo que todo apunta a esa situación.

Si hay algún embargo sobre la parcela, y dices que tienes una nota simple del registro de la propiedad bastante reciente ¿Cómo se entendería que no figura ninguna carga?

Si quieres investigar un poco este asunto, intenta contactar con la inmobiliaria que está vendiendo esa propiedad, te puedes presentar como una persona interesada en la adquisición, como una posible compradora, incluso puedes tensar la cuerda y seguirles el rollo y llegar a pedirles un borrador de un contrato de arras para la adquisición de esa parcela. (Eso si, no firmes nada de nada, todo de boquilla)

Lo que figura en la nota simple ya lo sabes, intenta descubrir que pinta "Coral Home" en todo eso. En el momento que tú quieras, les sacas a relucir que tienes una nota simple y que "Coral Home" no figura como propietaria de esa finca.

Mañana tengo pensado llamar a una de las inmobiliarias que anuncian la parcela para ver qué me dicen. Hay un detalle que se me había olvidado mencionar: en algunos anuncios consta que la vivienda estuvo a la venta durante unos 15 días en diciembre en subasta, en algo llamado WOW ventas especiales, que cero que es algo de Servihavitat. lo que me refuerza en la idea de que la casa ha sido embargada.

Yo haría eso, ponerme en contacto con las inmobiliarias y tratar de recabar información, si vas tirando del hilo te aseguro que vas a poder aclarar quién es realmente el propietario, y que pinta en este asunto cada uno de los elementos que te estás encontrando por el camino.

Servihabitab, lo que yo sé de esta inmobiliaria es que vende activos del Sareb, este tipo de ventas no son iguales a vender un inmueble que no tiene ningún problema. Siempre hay deudas de Comunidad de Propietarios, deudas por IBI, la plusvalía se la meten a la parte compradora, este tipo de cosas, siempre toca investigar un poco la operación para no llevarse sorpresas. 

WOW (Ventas especiales o subastas) 
Digamos que me chirría un poco con el tema de los embargos, la venta especial yo la asocio más a que el activo no es fácil de vender por algún motivo, por alguna razón. Lo que es sencillo de vender no necesita subasta, y mucho menos ahora mismo tal y como está todo el mercado. 

He podido hablar con una inmobiliaria y me dicen que el piso es de Servihabitat. Yo les he preguntado si tenía cargas o algo similar y me han dicho que no. La verdad es que en la nota simple no aparece nada.
No sé si mi padre habrá hecho algún aval en algún contrato o algo así y, ante algún impago, el banco haya tirado de ahí.
La exmujer de mi padre tenía tres tiendas; puede que la avalase en algún negocio o incluso al hijo de esta, que la verdad es que es un pirata y un tío con muchos negocios, algunos incluso un poco turbios.

La historia podría ser así como te están contando, pero a mi no me cuadra, no me cuadra que una inmobiliaria que normalmente lo que hace es comercializar activos inmobiliarios de terceros, resulta que ahora se dedica a comprar los activos inmobiliarios para luego venderlos.

A mayores de todo eso, no inscribe su titularidad en el registro de la propiedad, estos tienen confianza absoluta de que ese activo se lo va quitar de encima en muy poco tiempo, y tienen total confianza en que tu padre ni se va meter, ni está metido en ningún lio económico.

Si soy yo hago lo que ya te comenté, me hago pasar por una persona interesada en comprar y tiro del hilo.