Reforma integral.. por donde empezar? - Reforma Vivienda

Hola a tod@s! Lo primero agradecer vuestro tiempo, ayuda, comentarios (y críticas) sobre este tema.

Estoy en proceso de compra de una vivienda a la que queremos hacer una reforma bastante profunda / integral para dejarla a nuestro gusto, pero soy nuevo en este mundo de las reformas y agradecería cualquier ayuda/opinión/comentario/crítica que pueda ayudar :)

Todas las paredes internas, por lo que he visto (y sin olvidar mi poco conocimiento) se pueden tirar y dejar el piso prácticamente diáfano. Son 92 metros útiles.

Los puntos principales son:

- Quitar el pladur que hay entre las habitaciones y el salón y reducir la habitación 4 moviendo la puerta 90 grados al izquierda (continuación de hab 3) para agregar esa esquina y pasillo (tiene cero función ahora mismo) al salón para ganar amplitud ya que no es muy grande.

- Mover cocina a Habitación 2 para hacerla en L y poder tener una mesa dentro. Cómo de fácil/difícil es esto? Imagino que depende de donde estén las bajantes etc..

También cambiar la puerta por una corredera.

- En la cocina actual, hacer un segundo baño, moviendo la puerta a la pared que da al salón, haciendo de ser posible (dependerá del coste) una puerta “invisible” para en el baño poner una bañera en un lateral, una ducha amplia (mido más de 2 metros, necesito una ducha grande) en el otro extermo y en centro dejar el mueble y wc.

- Ampliar puerta de acceso a terraza para dar más luz al salón, pero no integrarla, queremos dos estancia separadas.

- Habitación 1 (sería la principal), 3  (oficina e invitados) y 4 serían (niño) quedarían como dormitorios.

El edificio cuenta con calefacción central pero aquí queremos hacer varias cosas:

- Esconder los tubos ya que vistos, no nos gustan, aunque esto dependerá del coste que tenga. Alguna recomendación? 

- Estamos pensando quitar (o mover) dos de los radiadores. En la nueva cocina tendríamos que mover el radiador ya que está bajo la ventana y ahí iria el fregadero y en salón está en la pared con la terraza y ahí iría el sofá.  Contando con ventanas nuevas, con calefacción central en el edificio, con dos radiadores eléctricos que ya tenemos y que en Madrid hace frío 4 días creo que podríamos quitarlos sin problema. No me llama mucho la atención ver el radiador en el salón 8 meses al año sin usarlo.

El piso no cuenta con AC con lo que pensamos en poner un split en Habitación 3 y 4 y otro en Salón y Habitación 1.  Entiendo que la instalación de aerotermia no compensa. 

Mi pregunta o duda principal es, por donde empezar? Compensa hablar con 100 empresas de reforma integral y decidir por una, o saldría mucho más barato hacer por partes? Tengo en idea primero una persona tirar pladur, mover Hab 4, tirar la cocina actual (muebles, azulejos etc..), sacar enchufes, etc.. y luego por ejemplo las ventanas con otra empresa, después cocina, suelos etc..

Para todo esto, mejor buscar un arquitecto y tener un proyecto con el que poder ir a las empresas de reforma integral y/o empresas por separado (ventanas, cocina etc..)?

Algún recurso / canal de youtube / curso que recomendéis?

De nuevo, mil gracias a tod@s!!!

Plano Original

Creo que te compensará pagar un arquitecto que recoja tus ideas, las valore funcional y económicamente y luego busques quien ejecute el proyecto.

Si buscas arquitecto te la bajará cartera y si no lo buscas… no pegarás ojo y te explotará la cabeza. Tú eliges

Entiendo que por "bajará la cartera" te refieres a que saldrá más barato el total? 

Muchas gracias por la respuesta :) 

Me he identificado con tu consulta porque yo pasé por lo mismo hace 3 años. Incluso muchas de las cosas que comentas las hice: tirar tabiques, mover puertas, radiadores, tubos, etc...

Te recomiendo un arquitecto y si te lo pueden recomendar, mejor. Él te hará una propuesta con todo lo que quieres hacer, te dirá lo que no recomienda, propondrá cosas que tú ni habías pensado,... Él se encarga de buscar las personas de las reformas, buscar presupuestos, revisar las reformas, reclamarles cosas, proponerte cambios si se encuentran con imprevistos, hacer todo el papeleo de licencias, residuos, etc... Te aseguro que vale cada euro que le pagas!

Muchas gracias! Parece claro que toca buscar uno y empezar por ahí. Imagino que habrá mucha variedad en el mercado, pero qué coste me puedo esperar? 

Todo lo contrario, el arquitecto no es barato (en obra nueva entre 8 y 12 mil, por mi zona) pero yo te recomiendo contratar uno y así evitarás quebraderos de cabeza. 

¿La obra es en Madrid?

Dependerá de la complejidad, supongo. Para que te hagas una idea. Presupuesto inicial de 15.000, que acabó siendo 20.000 (por "ya ques" varios. Esto también tenlo en cuenta...), unos 2 meses de trabajo (más seguimiento posterior de papeleos,...), unos 1.500€+iva. Como freelance y recomendado por un amigo común. Por el tipo de obra que era, no tuvo que visar, si no, hubiese subido más, nos dijo.

Sí, en Madrid

Te recomiendo entonces que contactes con Reformas y Construcciones Danapru están en la calle castillo y ángel es muy buen arquitecto con buenos precios

Gracias por el mensaje, pero no me ha quedado muy claro lo que quieres decir disculpa. 15 o 20 mil el qué, la reforma? Sería mucho más..  1500€ el arquitecto?  Como freelance y recomendado quien? 

Sí, la reforma tenía un presupuesto de 15.000€ y el arquitecto supongo que cobró un 10% en honorarios. Al final el presupuesto total de la reforma se fue a 20.000€ porque hicimos más cosas de las previstas (cambio de algún suelo, cambio de muebles de un baño que no íbamos a cambiar, etc...).

Aún así, el arquitecto mantuvo la cifra pactada de 1.500€ y no nos cobró más. Sus honorarios no los cuento en los 20.000€ de las reformas.

Y sí, no era un despacho ni empresa, lo hizo como autónomo (él) y vino recomendado por un amigo común. Pero vaya, que las cifras son solo para que te hagas una idea de por dónde podrían ir los honorarios de un arquitecto.

Te equivocas en el tema de radiadores, no debes quitarlos y si ponerlos en otro lugar.
En los planos falta lo mas importantes y es por donde están la bajantes.
Estas un poco verde, pero eso se arregla preguntando y aprendiendo.