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Contrato de arras

3 respuestas
Contrato de arras
Contrato de arras
#1

Contrato de arras

Hola, mi hija ha dado las arras de la compra de una vivienda de la SAREB, pero para darle la hipoteca, a los bancos no les basta que yo entre como aval, tiene que ser como cotitular de la hipoteca y además como copropietaria de la vivienda.
Hay algún problema al estar las arras solo a su nombre??
En el caso de que no acepten que compramos las dos, podríamos pagar la vivienda en efectivo, a su nombre, y como quedaría después la solicitud de hipoteca??
Supongo que tendría que venderme una parte de la vivienda, entonces, tendríamos que hacer un contrato de compra-venta entre las dos y después pedir la hipoteca, o se podria hacer todo a la vez??
Ya no sabemos como hacerlo, todo son problemas.
Gracias
#2

Re: Contrato de arras

Hola,

"El contrato de arras", depende cómo se haya redactado puede implicar incluso que la compraventa ya se haya "realizado" (ya que no es necesario la escritura ante Notario para comprar una vivienda, aunque luego obviamente es muy recomendable acudir para otorgar la Escritura, pues esta tendrá acceso al Registro de la Propiedad y es lo que hará que "la casa aparezca a nombre de tu hija", porque si no seguiría apareciendo la SAREB como titular, con todo lo que ello implica).

Por tanto, en principio, no cabría introducir una nueva compradora-copropietaria. Ahora bien, como el interés de SAREB es recibir el precio acordado por la vivienda y el de Banco es garantizarse la mayor posibilidad de éxito de cobro ante un impago, añadido al hecho de que posiblemente no tengan idea ninguna de derecho civil y si la tienen, les importe bastante poco, lo más probable es que les de exactamente igual que en la Escritura haya una nueva compradora adicional que no aparezca en las arras.

Pero si como indicas, la SAREB se negase (te repito, depende de su interés, de sus conocimientos legales y de cómo esté redactado el dichoso Contrato de Arras), o buscáis otra entidad bancaria que os financie sin esa exigencia de "copropiedad" o únicamente os queda la opción de abonar con vuestros propios fondos el precio acordado, viendo que expones que esto sí sería una opción factible en vuestro caso.

Así las cosas, si me lo permites, te hago un comentario adicional. La figura de copropietaria y codeudora pueden acarrear serios problemas en un futuro si se dan ciertas situaciones en las que nunca pensamos -y ojalá nunca lleguen- pero que sí pueden ocurrir, como pudiera ser una ruptura de la relación materno-filial o un fallecimiento inesperado con el consiguiente reparto de herencia -y más, si existen hermanos- cuando hay situaciones que "legalmente no han quedado bien resueltas" (si la casa se desea que sea de tu hija y ella es la que va a hacer frente a los pagos, que tú figures formalmente en los negocios jurídicos -compraventa e hipoteca- puede derivar en situaciones que no se desean en absoluto -reclamar disminuciones en la partición hereditaria por haber asumido un préstamo que beneficiaba únicamente a un descendiente, que el resto de hijos tengan que hacer frente a la deuda de su hermana o que reclamen parte de esa vivienda cuando ha sido pagada hasta entonces únicamente por tu hija, entre muchos otros-), todo ello debido al "formalismo" que se deriva de las figuras legales que vas a suscribir y que te han sido "impuestas" por una entidad bancaria que claramente ignora conscientemente la legislación civil para poder pasar los filtros de solvencia y aumentar su negocio.

Así que, mi honesta recomendación es que, si hay cierta "prisa" para que no "caduque" la señal de la vivienda, haced frente al pago sin financiación y luego buscad, hasta la saciedad, una entidad bancaria que te admita como avalista -como mucho, como deudora-, si la responsabilidad personal de tu hija y la vivienda no les resulta suficiente garantía, pero estando esta última a nombre de quien será su verdadera propietaria -tu hija-.

Si no, como bien dices, para cumplir los requisitos de la entidad bancaria, posteriormente tu hija deberá transmitirte la mitad de la vivienda para que la entidad compruebe que sois copropietarias y conceda el préstamo en el que figuraréis ambas como codeudoras solidarias. Esta operación se puede realizar escalonadamente o en el mismo "acto" -compraventa + hipoteca, una detrás de la otra, en la Notaría-.

Espero haberte aclarado algo más las cosas,
Un saludo.
#3

Re: Contrato de arras

Buenos días, y gracias por tu extensa respuesta, ha sido muy aclaratoria.
La SAREB deja modificar el contrato de arras, pero se ha de hacer uno nuevo, y las arras del otro, ya te las devuelven... pero, nos han dicho que en ese caso, el piso saldría a subasta...?? Muy raro todo.
Mi hija es única, no hay ningún problema con hermanos.
Al final, tenemos viabilidad para la hipoteca en la Caixa, entrando mi marido y yo como avales y sin necesidad de cancelar mi hipoteca. Eso si, las condiciones no son las mismas, en vez de un 3'75€  es un fijo a 4'55%.  Peero, en principio nos sale más a cuenta que comprar en efectivo + gastos e impuestos, y después hacer, como sugerías, la compra-venta y la hipoteca, puesto que se nos va un montón de miles de € en esta segunda operación.
Muchas gracias.

#4

Re: Contrato de arras

Hola,

Ya nos contaras como acaba todo, lo que es yo estoy expectante de lo que pueda suceder.

Saludos









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