Nuevas liquidaciones complementarias.

Segun lo entiendo, cuando comprabas un inmueble por menos del valor catastral, te llegaba la sorpresa de tener que liquidar una cantidad superior a la resultante de restar alvalor catastral la cantidad pagada por el inmueble. 
Me han contestado en un foro que esto ya no se hace porque lo anuló el tribunal supremo. ¿Alguien sabe como hacen el calculo ahora? ¿Ya no mira el valor catastral a la ora de valorar el coste real de inmueble?
Mucas gracias. 

Hola,

No era ni es exactamente así.

Hasta el año 2021 (inclusive), se debía tributar por el "valor real" del bien. Este concepto era un tanto ambiguo y no aclaraba nada, por tanto, se solía tributar por el valor que se pactaba en la propia escritura de compraventa.

Sin embargo, las Haciendas de las Comunidades Autónomas (que son las competentes), en bastantes ocasiones, consideraban que ese precio pactado entre las partes era inferior al valor real (repito, porque la Ley determinaba claramente que no había que tributarse por el precio de se pagaba al vendedor, si no por el ambiguo concepto de "valor real") y consideraban que el valor real era superior. Esto se basaba en que publicaban un listado con un coeficiente multiplicador (x1, x1.5, x2.75, el que fuera) por barrios/municipios/códigos postales y que se aplicaba sobre el valor catastral. El resultado de esa multiplicación era lo que la Hacienda autonómica consideraba que era "el valor mínimo" y si declarabas pro debajo, te llegaba una liquidación reclamándote la diferencia con sanciones.

Pero, en efecto, alguna de esa gente recurrió y el Tribunal Supremo sentó jurisprudencia y avisó: la forma que estaba empleado la Hacienda autonómica para liquidar a aquellos que declaraban un valor inferior al "valor mínimo" no era la correcta (dicho "valor mínimo" inventado por las autonomías para ahorrarse la visita de un perito, no tenía cabida, debía valorarse personal e individualmente cada inmueble). Por tanto, se llegaron a anular bastante liquidaciones, ahorrándose los compradores pagar la diferencia que se les reclamaba.

Sin embargo, para las compras realizadas desde el 1 de enero de 2022, esto ya no ocurre. ¿Por qué? Porque se modificó la Ley. A partir de entonces, se debe tributar por el mayor de los dos valores siguientes: el precio pactado o el valor de referencia (se consulta aquí y aunque lo determine el Catastro, no es el valor catastral). Se acababa así con la ambigüedad (o eso se pretendió). El TS complicó bastante determinar el "valor real" del inmueble, así que en la actualidad, con la ley en vigor desde el 01/01/2022, la Ley ya es clara y taxativa, no hay mucha opción a la interpretación, debiéndose tributar según la regla que te he expuesto.

Espero haberte aclarado la situación,
Un saludo.

Muchismas gracias.
Tiene mucho valor que sigan exstiedo foros así. Para concluir si me lo permites te hago una ultima pregunta.
Ha dicho usted esto: 
"A partir de entonces, se debe tributar por el mayor de los dos valores siguientes: el precio pactado o el valor de referencia (se consulta aquí y aunque lo determine el Catastro, no es el valor catastral)"
¿Quiere decir que si se pacta el coste a pagar en Notaría a la misma cantidad (o superior) que aparece en ese valor que me aparece en ese enlace que me has mandado de la sede del catastro no habrá comlementaria?
Si es así ¿Qué pasaría si por ejemplo el precio pactado con el dueño es inferior? Pogamos el ejemplo de que en la sede determinan un valor de 80000 y en notaria se ha pagado a 60000. ¿Me vedria una complementaria de 20000 euros? ¿Me vendría incluso mas de 20000 euros?
Muchas gracias de nuevo. 

Hola,

Si el valor de compraventa es de 600.000€ pero el valor de referencia catastral es de 800.000€, se debe autoliquidar por 800.000€ (es decir, suponiendo un tipo del 6%, se debe ingresar 12.000€ más).

Si se realiza la presentación del Impuesto por 600.000€, efectivamente, volverán a girar complementaria requiriéndote esa cantidad (los 12.000€ dejados de ingresar), más intereses y más sanciones que, mínimo, son del 50% de lo "defraudado". Pero debido al cambio de la Ley, el recurso (que se puede seguir interponiendo) es más complicado, porque lo que se anuló es la forma de proceder para determinar el "valor real". Ahora ya no hay que determinar nada, consiste en comparar si lo declarado por el contribuyente es igual o mayor al valor de referencia.

Y la vía judicial es más complicada porque ya no se pide anular una actuación de la Hacienda contraria a la normativa, ahora la forma de proceder es correcta (se notifica liquidación por el defecto respecto al valor de referencia), se tiene que atacar por la vía de ser inconstitucional por ser contrario a la capacidad económica, lo cual es más complicado porque tienes que convencer al juez que de traslado de tu demanda al TC, ya que tú no puedes interponer demanda ante este Órgano directamente. Un juzgado ordinario tiene más complicado anular la actuación de Hacienda ya que está haciendo lo que estipula la Ley, sin interpretación alguna (que fue la vía anterior anulada por el TS y que por ello se cambió la Ley).

Un saludo,

Perdone que soy muy torpe. 
Entonces, en este caso de comprar a 60000 y haber un valor de referencia de 800000. Se pagaría:
PRIMERO: los 12000 que usted ha calculado. 
SEGUNDO: sancion por la mitad de lo defraudado que entiendo serían 200.000/2=100.000
TERCERO: intereses que no se cuanto sería
RESUMIENDO: una barbaridad.

--¿Si se comprar a 800000 habría complementaria?
--¿Si e paga a mas de 800000 habria complementaria?
Muchas gracias. 

;

Hola,

A ver. Usted puede pactar con el comprador el precio que quiera. Mientras que el que vende esté de acuerdo, no hay un límite mínimo por debajo del que no se pueda vender.

Ahora, a los únicos y exclusivos efectos de pagar el impuesto, debe declarar que la base para calcularle son 800.000, que es el valor de referencia, aunque Ud. haya pagado al comprador 600.000. Procediendo así no hay ni liquidaciones complementarias, ni sanciones, ni recargos, ni intereses ni nada.

Suponiendo un tipo del 6% (esto lo fija la Comunidad Autónoma donde esté situado en inmueble, independiente de donde viva Ud.), tendría que pagar 6% * 800.000 = 48.000€

Pero si a la hora de cumplimentar y presentar el Impuesto, se declarase que el valor del inmueble es de 600.000 (que coincide con lo que se pago pero es inferior al valor de referencia), a Ud. le notificarán la liquidación complementaria. Tendría que pagar lo dejado de ingresar (esto es, 48.000 - 6% * 600.000 = 48.000 - 36.000 = 12.000) más sanción (el 50% se calcula sobre lo dejado de ingresar, no sobre lo “no declarado”, es decir 50% * 12.000 = 6.000€, como mínimo, el porcentaje de sanción puede ser mayor, puede llegar en casos extremos al 150%) más los intereses, que son un 4,0325% por cada 365 dias que transcurran entre que Ud pago los 36.000€ y el día que Ud. ingresa la diferencia reclamada, los 12.000€ en este caso.

Espero que así le haya quedado claro. Lo importante es tributar por el valor de referencia, aunque Ud. luego le pague menos al comprador, eso no afecta, afecta por cuánto se presenta el Impuesto. Es decir, se desvincula el precio pagado de por cuanto se tiene que tributar, excepto que por ejemplo Ud. compre la vivienda por 1.000.000€ (que es más que el valor de referencia, en ese caso, al ser superior, se debe declarar el Impuesto por una base de 1.000.000€).

Un saludo,

Buenas,
¡lo que comenta Maqiz realmente es la respuesta perfecta, es un gusto leer lo bien que se expresa y el conocimiento que aporta!

A modo resumen yo diría, sin entrar en tecnicismos, que si la compra ha sido posterior al 1 de enero de 2022:

- Tu pactas con el vendedor el precio que os convenga a las partes. Como comprador, cuanto más bajo el precio de compra mejor para tí.
- Al realizar la operación de compra tendrás que pagar impuestos a Hacienda. El Catastro ha sacado el denominado "nuevo valor de referencia catastral" que según este órgano es el valor de mercado teórico de ese inmueble (por decirlo rápido). Este valor ha sido fijado desde un despacho / programa informático sin conocer el estado ni características reales del inmueble.
- Tu tienes que pagar los impuestos a Hacienda según el % que dicta tu comunidad autónoma por el mayor de los valores: el precio de compraventa pactado ó el valor de referencia catastral.

Puede suceder (y los casos que he visto así ha sido) que el valor de referencia catastral sea superior al de compra, por lo que te tocará pagar por el valor más alto. Si se hace como está establecido no deberían haber liquidaciones complementarias.
Básicamente es otro de los mecanismos que se han sacado de la chistera para aumentar la recaudación salvajemente. Si fuera tu caso, te animo a ti y a todos los lectores a seguir los procedimientos establecidos para que rectifiquen dicho valor y os devuelvan parte de lo pagado, con los respectivos intereses generados.

Yo lo he hecho, se debe argumentar y esperar la contestación de la Administración. Es mucho el dinero en juego para ser regalado al voraz Estado a cambio de una gestión más que discutible de estos y otros impuestos.

Espero que te haya quedado un poco más claro.

Saludos.

Sí, tienes razon, Maqlz es muy bueno explicando, el torpe soy yo. 
En 2018 compre un tercero sin ascensor. Me iba a morir por ver que no habia sitio para hacer ascensor. Lo vendi sin ganancias 8 meses despues con la idea de comprar otra cosa mas acertada, y ahora me estoy muriendo por no habermelo quedado pues ahora con los ahorros no me llega casi para nada. Cuando pensé que había metido la pata estaba acertando, Y queriendo solucionarlo es cuando realmente metí la pata. Ahora los ahorros no valen ni la mitad que en ese año. 
Me vino solo dos o tres meses despues una complementaria de unos 2000 euros. La recurri con fotos y me dieron la razon a medias (tenia que hacer un procedimiento con peritaje y vi el collar mas caro que el perro y al final la pagué,no me acuerdo ya si fue por esto o porque no queria pedir el favor del peritaje a los nuevos propietarios, pero la pagué, corté por lo insano).
Ya, gracias a vosotros he aprendido lo de la nueva valoración y donde se mira. Ahora resumo yo a ver si me he enterado de algo (soy muy torpe).
Si acuerdo con el propietario un precio inferior al catastral tengo que hacer que en notaria rece que me ha costado igual o mas que la valoración catastral. 
¿Cómo se hace esto si a mi entender el dinero de las arras se paga por el banco?
O sea, imaginaros que compro un piso a 50000 y la valoracion catastral es de 60000. En arras firmo que he entregado unos supuestos 10000 euros de adelanto y que el resto (50000) se paga mediante cheque en notaria. Esta es la unica forma que encuentro de hacerlo y creo que no estan permitidos pagos grandes en manos, o supuestas manos en este caso). 
Por supuesto tendria que pagar un ITP de 60000 en vez del que corresponderia a 50000, pero seria menos perjuicio que una complementaria.
¿Cómo se consigue que el dueño reciba lo pactado y que en notaria puedan contemplar que era un pago superior?
Muchas gracias. 

Esas triquiñuelas si que salen caras. El vendedor debería declarar unos ingresos que no ha tenido y pagar los impuestos correspondientes. No parece que nadie se avenga a eso.

Sí, eso es cierto Joambe. Entiendo que Maqlz e Informate Primero no me han  contestado porque he preguntado una cosa ilegal (mea culpa).
Ya no os molesto mas, cuando tenga claro la operación que voy a hacer, si veo que lo que voy a pagar es menos que el valor de referencia, intentarñe hacer yo el calculo de la complementaria y si sois tan amables vendre a preguntaros si lo veis bien hecho.
Muchísimas gracias a los tres. 

Buenas tardes a los tres.
He estado intentado hacer yo el calculo pero no soy capaz de entender lo de  la sancion por la mitad de lo defraudado que explicó Maqlz.
Os hago un caso que me ha salido real a ver si sois tan amables de decirme de forma aproximada cuanto me vendría de complementaria. 
Una mujer vende una casa en ruinas que tiene valor de referencia de  35.600,90 € 
Ella pide 30000 pero yo quiero darle 25000 porque realmente es un solar. Esto es en Andalucía. 
¿Cuanto me vendría mas o menos de complementaria (ya se que es aparte de ITP y tasas) si hacemos esta operación bien (o sea en notaria saben que se vende por los 25000 que realmente sería?

Hola,

Perdón por no responder. Como las respuestas no fueron a mi mensaje, no me saltó notificación alguna.

Veo que lo sigue sin entender. A ver. Es completamente legal ni va a suponer un problema para nadie declarar en la escritura de compraventa que Usted compra un terreno por 25.000€, si la parte vendedora está de acuerdo. Se hace constar en la escritura ese precio, se le paga, se deja constancia del pago en la misma y, repito, no va a existir inconveniente ninguno ni para Ud. ni para la vendedora.

Ahora, cuando Ud. acuda a Hacienda para pagar el Impuesto, el porcentaje que le obligarán a pagar no se calcula sobre 25.000€, si no sobre el valor de referencia catastral, que según indica es de 35.600,90€. Por tanto, Ud. pagará sobre una base mayor que el precio que de verdad le ha transferido a la vendedora.

Actuando así, no hay sanciones. Se paga el resultado de calcular el Impuesto sobre el valor de referencia, aunque sea mayor que su desembolso, y olvídense de los problemas, no le llegarán a ninguna de las partes. Y, como ve, no ha incurrido en ilegalidad ninguna por "escriturar por debajo del valor", ya que lo que a Hacienda le importa es sobre cuánto se calcula el Impuesto a pagar, no lo que Ud. le dé a la vendedora.

Espero que ya le haya quedado claro,
Un saludo.

Muchas gracias. Creo que ya me voy enterando, usted creo que se refiere al ITP. 
En Andalucía creo que es el 7%. 
¿Quiere decir que si pago el ITP correspondiente a 25000 sí me vendrá complementaria, y si pago la cantidad que corresponde a 35.600,90€ ya no me llega dicha complementaria?
SI es así entiendo que es mejor pagar mas ITP que esperar la compementaria y defenderme luego, sobre todo si no tengo muchas esperanzas de que me den la razón y la desestimen. 
Muchas gracias. 

Correcto,

El valor de referencia solo tiene efectos en el ámbito del ITP (y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cual no es aplicable al caso). No tiene efectos civiles (entre las partes se puede pactar cualquier otro valor, sea superior o inferior).

Un saludo

Muchas gracias Maqiz. 
Entonces lo hare así. 
¿Cómo tendría que hacerlo? ¿Hay que avisar en notaría que aunque la dueña cobre 26000 quiero tributar el ITP que corresponde al valor catastral?
¿A la dueña le repercutiría en algo?
Muchas gracias.