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Compraventa de vivienda con contrato de precario / comodato privado
Buenos días! Y gracias por vuestro tiempo en leer esta consulta y vuestras opiniones. Estoy en proceso de comprar una casa (mi primera vivienda) y la verdad es que no se como era antes del covid, pero lo que tengo claro es que la subida incremental de tipos los nervios en estos procesos de compra solo han debido de aumentar. En parte también escribo esto para aclarar mis pensamientos:
Siento la biblia, pero quiero estructurarlo bien porque quizá le pueda servir en el futuro para alguien en mi misma situación
Mi situación es, siendo ahora mismo febrero (en Valencia):
Siento la biblia, pero quiero estructurarlo bien porque quizá le pueda servir en el futuro para alguien en mi misma situación
Mi situación es, siendo ahora mismo febrero (en Valencia):
- Casa de viudo (señor mayor, unos 70), quiere vender para irse a un piso más pequeño. El hijo tienen la nuda propiedad (como heredero de su difunta madre) y el señor el pleno dominio
- Firmé las arras esta semana para el 15 de abril, post semana santa, como fecha tope (2 meses, porque todos decían que era el margen prudencial)
- Por mi cuenta pedí tasación del piso (antes de firmar arras) para asegurarme que me darían hipoteca; salía un poco por encima de precio de compra y para mi sorpresa el banco la aceptó porque dio la casualidad que trabajaban con esa tasadora habitualmente (tengo pendiente en otros bancos la respuesta y preveo que querrán tasar ellos por su lado)
- Tengo la FEIN con un 2.8% tipo fijo bonificado con una Caja Rural (lo de las bonificaciones da para otro hilo, pero bueno, nada excesivo)
- El banco ya me ha adelantado que no va a prorrogarme esta oferta. Y que en caso de que no escriture antes me hará otra oferta pero con los tipos actualizados, es decir, una nueva FEIN, con las subidas del BCE de febrero y la de marzo que van a hacer también
- Por las arras, todo esto se puede alargar hasta abril; porque el señor que vive actualmente tiene que a su vez comprarse otra casa. Por lo que la FEIN caducaría y habría una nueva, ya con otras condiciones
- Se ha propuesto que hagamos un precario / comodato para que podamos escriturar cuando yo quiera; pero teniendo el la seguridad de que al menos se podrá quedar en la casa hasta la fecha que tenía prevista
Corre a mi cargo hacer el contrato, vía abogado, y quiero a incluir lo siguiente (que el señor acepte o no es otro tema, pero asumamos que lo hará):
- Especificación de la fecha de salida y el motivo de que se quede esas semanas (por la compra de su nueva casa y mudanza). Por lo que aunque se llame precario y en la jerga todo el mundo diga eso, en realidad es un comodato porque se especifica duración determinada y motivo; cosa que en el precario no se hace (al menos lo de la duración, ya que es indefinida)
- Que el inmueble se tiene que devolver en las mismas condiciones que cuando fue tasado (la tasación que pedí incluye fotos)
- Que yo solo me hago cargo de la comunidad, él pagará la luz, el agua y el gas mientras siga ahí
- Que todo día que pase por encima del tope habrá una penalización de 200€ (6.000€ al mes)
- Que me den copia de las llaves (las arras dicen que se entregarán las llaves al momento de escrituración, por lo que entiendo que es mi derecho tenerlas aunque no entre en la casa hasta que se vaya)
- Que el hijo sea avalista solidario del padre, por si acaso el padre se declara insolvente o algo así
El contrato privado de precario / comodato no estaría elevado a público porque entonces el banco directamente ni me daría la hipoteca. Pero el contrato privado obliga igualmente a las partes, como por ejemplo hacen las arras con las pérdidas de señal o señal duplicada
La razón por la que me planteo esto es obviamente que quiero esa hipoteca. Otros bancos, ahora mismo, ya me han hecho las simulaciones y están por el 3.25% o 3.5% bonificados y esos tipos solo van a ir a peor con el paso del tiempo
La duda que se me plantea es obvia, ¿y si la persona no se va? El señor es de familia de dinero. Y la propuesta de precario / comodato vino de mi, no de él; por lo que a priori no intuyo mala fe... Pero el quid de la cuestión, si el señor se queda vamos a juicio por desahucio; que acabaría ganando porque no hay alquiler (por lo que no está amparado por la LAU) y podría reclamarle los meses que estuvo en la casa durante el juicio y pedir que le embargaran (o al hijo) para cobrarlo. Unos 6.000€ por mes
Por otro lado, que esto es algo que he visto que nadie nunca plantea en los hilos de este foro que he visto, si el plan del señor siempre fue hacer la estafa de escriturar y luego darme unas llaves falsas en el notario quedándose de okupa el proceso del juicio de desalojo sería el mismo; y ahí si que no podría reclamar más que desperfectos y puede que sin asegurarme la cuantía debida. Esencialmente, si su idea es no irse el contrato de precario / comodato lo único que hace es perjudicarle
Como digo, yo al señor no le presumo mala fe porque no es una persona vulnerable económicamente y la idea de poder hacer el precario / comodato vino de mí
¿Cómo lo veis? ¿Me he equivocado en algo?
Gracias a todos