Como funciona hipoteca de compra sombre plan

3 respuestas
Como funciona hipoteca de compra sombre plan
Como funciona hipoteca de compra sombre plan
#1

Como funciona hipoteca de compra sombre plan

Hola

Puede que esté interesado en comprar un piso sobre plano, pero no entiendo cuánto dinero necesito aportar en total (de mi bolsillo)

El piso es 172'000 €

El modo de pago es::

3000 € para reservar el piso
10% (-3000 €) + IGIV quand se firme el contrato privado
otro 10% + IGIV hasta que se construya el piso (se puede pagar mes a mes)
Cuando entregan las llaves tengo que pagar el 80% restante (con o sin hipoteca)

Con números (sin IGIV para simplificar)
3000 € de Reserva
17'200 € la primera semana
172'00 € antes de la construcción del piso
137'600 € a pagar cuando se entreguen las llaves

En mi caso me gustaría solicitar una hipoteca y por lo que tengo entendido el banco me dará el 80% del valor "de la casa" no sobre el 80% restante (137'600 €) así que tendré que dar el banco otro 20% (en extra del 20% que ya le di al promotor)

¿Es correcto decir que tendré que pagar el 40% (+ igiv y gastos) de mi bolsillo?
¿O como ya pagué el 20% al promotor no tendré que dárselo al banco?

Porque en realidad lo que hay que pagar al promotor es solo el 80% que son 137'600 €
y el 80% del valor del piso es 137'600 € así que si el banco financia los 80% ( 137'600 €) ¿adónde va mi 20% que tengo que dar al banco?

Gracias!
#2

Re: Como funciona hipoteca de compra sombre plan

Si el piso cuesta 172000 en principio no deberias tener problemas para pedir una hipoteca por el 80% de esos 172000, que son 137600. 

Cuando se compra sobre plano hay que entregar unas cantidades iniciales, los 3000 de la reserva, los 17200 a la firma del contrato, los otros 17200 mientras se construye y luego lo habitual es subrogarse a la hipoteca del promotor, con unas condiciones que suelen ser bastante buenas (hablo en general), por lo que (en general) no suele haber problema para conseguir financiación para pagar el resto. 


Cuenta eso si que de los 132000 que tendras que pedir de hipoteca pagarás intereses. Por supuesto si de aquí a la entrega de llaves tienes más dinero en efectivo puedes entregarlo y reducir lo que pides prestado o pagarlo todo en el momento de la entrega de llaves (si tienes el dinero).  

Saludos 
#3

Re: Como funciona hipoteca de compra sombre plan

Hola Mb!

Si el piso cuesta 172000 en principio no deberias tener problemas para pedir una hipoteca por el 80% de esos 172000, que son 137600. 
Si si tengo un muy bueno profil a darmelo me lo daran pero mi pregutas es, ¿realmente tengo que darle al banco un depósito del 20% sobre ese 80%?

Cuando se compra sobre plano hay que entregar unas cantidades iniciales, los 3000 de la reserva, los 17200 a la firma del contrato, los otros 17200 mientras se construye y luego lo habitual es subrogarse a la hipoteca del promotor, con unas condiciones que suelen ser bastante buenas (hablo en general), por lo que (en general) no suele haber problema para conseguir financiación para pagar el resto. 
sí es exactamente esto! Pero yo no sabía esto de subrogar (?!) Lo que pensaba era que para el 80% restante tenía que ir al banco yo mismo y pedir una hipoteca nueva.

Fui a Santander el otro día y pensé que me iban a dar el 80% (Entonces, con el 20% de deposito , lo que habría sido 27'520€) de lo que quedaba por pagar (los 137'600 €) pero 'no' dijo la señora .. dijo que harían el cálculo sobra el precio total de la casa por lo que tendría que depositar el 20% de los 172'000 €. Y eso  no tenía ningún sentido para mí.

He simplificado un poco mi pregunta original porque el banco no me da el 80%. No soy residente español y mi salario (un salario bastante alto) no está en euros, está en Libras (5000 £ / mes) por lo que básicamente consideran el piso como una secunda vienda y solo me dan el 60% (!?? ) o el 70% si me peleo un poco con ellos pero no más, aunque tengo más mássss que suficiente en colateral para cubrir la hipoteca.

Al ser un no residente, ¿sabes si podré subrogarme al hipotece del promotor? ¿El interés sería algo ridículo o en realidad sería algo interesante?

(Voy a ir de todos modos el lunes a hacer la misma pregunta a la agencia que gestiona la venta.)

Gracias!
#4

Re: Como funciona hipoteca de compra sombre plan

Vale. Veo que la cosa es ligeramente distinta a la idea que yo me había hecho. 

En España normalmente cuando compras sobre plano la cosa va así (muy básicamente como te he explicado antes) : para reservar el piso entregas una cantidad. Mientras el piso se construye entregas más dinero. Cuando el piso esta construido y te dan las llaves firmas una hipoteca

Quienes construyen las casas (la empresa constructora , el promotor) , normalmente no tienen todo el dinero en efectivo para comprar el terreno, pagar los materiales y pagar a los obreros que construyen el edificio. Tienen parte de ese dinero. El resto lo piden prestado a un Banco, que tiene como garantía el terreno. Para esto el Banco da al constructor una hipoteca. En el momento en el que se proyecta el edificio y se ha comprado el suelo, se empiezan a vender pisos sobre plano. De ahí el constructor también obtiene dinero. El dinero que le presta el Banco y el que se obtiene de las primeras cantidades de venta sobre plano se destina a pagar materiales, obreros, etc. Cuando se entregan las viviendas y cuando se venden las que hayan quedado por vender el coconstructor paga los préstamos que tenga pendientes y, si le ha salido bien, gana (mucho) dinero.  

Lo habitual cuando compras sobre plano es que haya una hipoteca que se ha concedido al constructor. En España existe la posibilidad de subrogarse una hipoteca. Esto significa (simplificando) que se cambia el nombre de quien es responsable de la hipoteca sin cambiar las condiciones de la misma. En la práctica esto hace que cuando compras sobre plano sea ligeramente más sencillo obtener financiación. 


Con quien tienes que hablar sobre esta opción es con la constructora, y pedir una cláusula en el contrato según la cual si no consigues financiación se te devuelvan las cantidades que has entregado a cuenta. 

Al ser no residente es importante que entiendas también otra cosa. En España la hipoteca funciona como un crédito que pides tu. La garantía de ese crédito no es la casa, sino tu. Esto significa que si dejas de pagar no sólo te quedaras sin casa, sino que si lo que obtengas por la venta de la casa en cuestión no llega para pagar la deuda, tendras que pagar lo restante y respondes de ello con el resto de tus bienes tanto actuales como futuros.


Saludos 

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar