Ayuda sobre subrogación, por favor

Hola,

Necesitaría que por favor alguien me orientase sobre el cambio de mi hipoteca; en mi actual hipoteca tengo un suelo del 4%. Las dos opciones que barajo son las siguientes:

1) Euribor + 0,33. Los gastos de subrogación según el banco ascienden a unos 1.400 euros incluyendo la comisión de cancelación.

Vinculaciones: en principio seguro de hogar y seguro de vida (el coste anual sería de unos 360 Euros). Si mantengo este precio constante durante 10 años, cosa que no creo que no será así, el importe del seguro serán 3.600 Euros (este plazo tiene relaciòn con lo que apunto más abajo)

Las tarjetas de débito y crédito si que tienen coste de mantenimiento

2) Euribor + 0,63 ó 0,48 (no se si contratar tarjeta de crédito con un con consumo mínimo de 2.000 Euros anuales). El banco paga los gastos de subrogación excepto tasación y comisión de cancelación, entre los dos unos 700 Euros.
Vinculaciones: Seguro de hogar y seguro de vida, pero el banco exige un pago de prima única que incrementa la hipoteca en unos 2.800 Euros resultando pagado el seguro durante 10 años.

El banco devuelve el 3% de los principales recibos y las tarjetas no tienen coste de mantenimiento.

El importe actual de mi hipoteca es de 76.000 Euros y á 25 años. La verdad es que no se si hago bien los cálculos...,lo de incrementar el importe de la hipoteca no lo veo demasiado claro, sin embargo á 10 años, aunque pago menos de hipoteca con la primera opción, después de sumados los gastos de subrogación y el seguro de vida de la segunda oferta, el desembolso final es mayor.

Eso sí, a lo largo de la vida del prestamo si que salgo ganando con la segunda opción, entre 4.000 y 5.000 euros.

La diferencia según mis cálculos no es demasiado elevada, pero prefiero hacer las cosas con conocimiento de causa; entre las dos opciones que propongo y mi actual hipoteca la diferencia si que es abismal, pero la duda me surge entre las dos posibilidades que comento. Principalmente me gustaría saber no tanto que es más ventajoso para mí al final del préstamo si no durante los diez primeros años, periodo al que se vincula el seguro de vida de la segunda opción.

Si alguien me puede echar una mano le estaría enormemente agradecido/a

Pues entonces la segunda opción es la que te conviene ten en cuenta el dato de que tu banco actual tiene derecho a enervar la hipoteca, y si la ejerce y te iguala las condiciones, el suelo lo tendrás igual.

Te recomiendo que pidas directamente certificado de deuda pendiente.

Un saludo

Realmente, las 2 ofertas son muy parecidas. Lo que ganas en tipo de interés, lo pierdes en coste de seguros. La pregunta es si tienes los 2.800€ en efectivo para pagar un seguro de cuota única el primer día. Si no, el banco lo sumará al importe de tu hipoteca y pagarás intereses sobre tu prima de seguro. Verifica cómo se redacta la clausula de pago del seguro de prima única para asegurarte de que, si cambias otra vez de banco o cancelas tu hipoteca, el banco te devolverá la parte proporcional de la prima del seguro por los años no disfrutados.
Haces muy bien en comparar todas tus opciones. Puedes ver más información sobre las mejores hipotecas subrogación que hay actualmente en el mercado, en el siguiente enlace http://www.helpmycash.com/hipoteca/hipoteca-subrogacion/
¡Mucha suerte en tu búsqueda!

Hola,

No entiendo lo que me quieres decir, mi actual banco puede igualar la operación ofreciéndome el mismo tipo de diferencial, en definitiva el mismo tipo de interñes que en la nueva oferta y sin embargo no quitarme el suelo??? ¿Qué sentido tiene eso?

Que es o mejor dicho para que sirve el certificado de deuda pendiente que me comentas???

Gracias por tus comentarios

Pues que la ley de subrogación es anterior a la "moda" de poner suelos, y ya sabes somos latinos (hecha la ley, hecha la trampa), la ley de subrogación nada dice de suelos, con lo que si tu banco o caja iguala allí te quedas y repito como ley nada dice del suelo, pues ahí se queda. Por el contrario el otro banco puede quitar el suelo como "ademas de...." nadie le pondrá pegas (ni tu ni el notario).

Hola de nuevo, gracias por tú contestación.

Yo entiendo que si la nueva oferta es de Euribor + el diferencial que sea, mi actual banco tendrá que enervar la operación con el tipo de interés que resulte y si el suelo está por encima tendrá que quitarlo. Tal y como yo lo veo, lo contrario ya me parece de juzgado de guardia, es como decir, si tranquilo le igualamos las condiciones de su propuesta.... por ejemplo tal y como en la actualidad está el euribor un 2% SIN EMBARGO LE VAMOS A SEGUIR COBRANDO UN 4%. ¿De qué me vale que me igualen las condiciones si despúes el suelo no me lo quitan? ¿Que pierde mi actual banco con decir que me iguala las condiciones si después me van a aplicar tipo de interés MINIMO?

Por cierto no me has comentado para que sirve el certificado de deuda pendiente.

Muchas gracias por tu colaboración

No, la ley de subrogación (del año 1994) no contempla nada de suelos, con lo cual igualando el tipo de interés del banco que acepta subrogar, cumplen con la ley y se quedan con la hipoteca, recuerda la ley es anterior a la aparición de los suelos – techos de interés, y no se ha modificado desde entonces, por tanto no dice nada de ello. Ya sé que es ilógico, pero si en la ley no aparece ….., y no es ninguna cagada del legislador, porque insisto de nuevo no existían los suelos.

La ley de subrogación aparte de mejorar las condiciones de los hipotecados quiso evitar un baile y trajín de hipotecas de un lado para otro, y para evitarlo dio la facultad al banco tenedor de la hipoteca que en igualdad de condiciones se quedaba con ella.

Texto de la ley: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l2-1994.html

Observa: Artículo 4. Escritura pública.

1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

Lo del certificado no lo dije yo, y en este momento no acierto a entender el motivo por el que otro forero apuntaba esto.

Hola de nuevo,

Para no andarme con rodeos...entonces puede darse la posibilidad de que me toque pagar 250 euros aprox. de tasaciòn que le planteen la oferta vinculante a mi actual banco, que este iguale las condiciones (que para mis efectos no supondrá ningún beneficio) y que me siga aplicando el suelo del 4%. Yo creo que esto es absurdo por no decir de locos....

Gracias por tus comentarios