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Dudas en la escrituración de una vivienda

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Dudas en la escrituración de una vivienda
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Dudas en la escrituración de una vivienda
#1

Dudas en la escrituración de una vivienda

Buenas tardes:

Me gustaría exponerles mi caso particular por si pudieran ayudarme a tramitarlo dentro de este magnífico foro:

En 2018, mi hermana y su novio compraron un piso sobre plano a una promotora. En el momento se redactó un contrato de compraventa donde los titulares de la vivienda eran mi hermana y su novio al 50%, teniendo que aportar unas cantidades determinadas hasta la entrega (20%, lo que corresponde a la entrada).
En los próximos meses van a entregar los pisos, pero mi hermana y su novio han roto y la promotora plantea lo siguiente:

- Que uno de los titulares se quede con la casa, amortizando una parte el 50% a la otra parte.
- Que la promotora se quede la casa, ambos perderían el 50% de ese 20%. Esto lo hemos descartado porque supondría perder 20.000 Euros.

Estudiando la viabilidad de la primera opción, aparece mi persona. Mi hermana no puede asumir esa hipoteca sola y a mi me interesaría entrar como propietario al 50% de la vivienda. El banco nos ha asegurado que entrando yo en la ecuación nos darían sin problemas la hipoteca (ambos titulares de ella) pero debemos aparecer también como titulares en el momento de la escrituración de la casa (cosa que se hará proximamente). Al transmitirle dicha información a la promotora nos indica que no hay problema en amortizar la parte de su novio y que mi hermana se quede con la titularidad, pero que yo no puedo aparecer como comprador en la escrituración sino unicamente como avalista.

¿Cómo creeis que podríamos solucionar esto? ¿No podría entrar yo como comprador del 50% de la vivienda amortizando esa parte al novio de mi hermana? En el caso de que mi hermana fuera la que abonara todo a su novio, en el momento de escriturar, ¿puede ponerlo a nombre de los dos?

Un saludo y muchas gracias de antemano por vuestro tiempo.


#2

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Que el banco financie y que la promotora haga lo que le dé la gana.

Avalista no te va a dejar el banco que seas si a tu hermana no le dan los números la figura del garante no vale. 

Se escudan en que antes de escriturar uno de los tomadores del contrato ya no esta y que si te hace una cesión a terceros y blablabla. Que si es un pasamanos.

Pasamanos: palabra usada en la burbuja parabtransferir un piso sacarte un pico y no llegar a escriturar.

Si la promotora tiene dos dedos de frente se puede hacer. Se saca a B y se mete a C porque lo que sería de traca es que B done a C los derechos y entonces C ya pueda escriturar la vivienda.

Dile al de la promotora que si hay una persona más mayor con la que hablar, gana tu hermana, ganas tu, gana la promotora y gana el banco.

Saludos 
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#3

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Eso me comentaba la promotora, que no puedo aparecer como comprador (es decir que su novio me ceda su parte a mi) porque supondría modificar el contrato y se podría considerar cesión...
#4

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Hola,

Aunque hay muchas promotoras que establecen cláusulas antipase en sus contratos, no hay impedimento legal lo que te hace es una cesión de los derechos de compraventa, se podría considerar que hay una doble transmisión pero si esto se articula bien no creo que haya problemas.

Entiendo y entenderé que siempre que tiene que ver mas con prevención de blanqueo de capitales que con vinculaciones de IVA o TPO aunque es cierto que se puede considerar una doble trasmisión.

Tal como has expuesto no hay prácticas de especulación sino la búsqueda de una alternativa que permita que la transacción no se vaya al traste.

De ahí que posiblemente sea la promotora la que tenga que dar pautas contractuales para realizarlas, tampoco me puedo creer que se rasquen las vestiduras por algo que se sigue haciendo.

Entiendo que al final se podrá articular la compraventa, habla con algún notario de confianza que te asesore sobre el tema y sigue en contacto con la promotora.

Saludos 




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#5

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Que no te cuenten rollos, existe la posibilidad de hacer lo que dices, quedarte tú como dueña de la otra mitad y titular de la hipoteca al 50%, lo que pasa es que hay que hacer una operación, comprarle su mitad o su derecho a esa mitad al otro propietario. Déjate de avales y otras cosas extrañas.
El problema es mas fiscal que otra cosa, puesto que esa operación está gravada también por el ITP, aunque realmente no es problema, es solo una incidencia mas que obliga a pagar mas impuestos de lo normal, ya que se ha hecho una transmisión mas de lo normal.
Cualquier notario os puede ayudar a hacer la operación

Un saludo

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#6

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Actualmente, mi hermana y su novio han aportado lo siguiente:

Entrada: 42.000 Euros (21.000 mi hermana y 21.000 su novio).

Evidentemente en el contrato de compraventa aparecen sus nombres y esas cantidades estaban avaladas por un banco. 
Nuestra idea, para salvar la operación como bien dices, es devolver esa cantidad integra a su novio y que entre yo en la ecuación, como comprador al 50%. Entiendo que no debería haber problema y sería más bien tema impositivo en este caso. Siendo el ITP en Madrid del 6%, sería pagar 1.260 Euros, ¿estoy en lo cierto?
#7

Re: Dudas en la escrituración de una vivienda

Es lo que dices, pero ojo que el derecho de compra no tiene por qué valer "solo" las cantidades pagadas, si lo acepta, fenomenal, pero podría pedir una compensación adicional, ya que como mínimo, esas cantidades podrían devengar intereses de demora, y si quiere comprar otro equivalente, puede que ahora le cueste mas.

Un saludo

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