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Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

9 respuestas
Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%
Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%
#1

Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jesus.Md
Hola,

Soy español pero residente en Irlanda. Actualmente tengo un piso en propiedad en Madrid, que lo tengo alquilado. Tengo una hipoteca pendiente sobre este piso. Por otro lado estoy pensando en comprar una casa en Irlanda. Los tipos españoles son mejores, y además me interesa unificar ambos créditos, por lo que mi idea sería pedir una nueva hipoteca sobre el piso en Madrid por una cantidad suficiente para pagar lo que queda de hipoteca más el coste de la casa irlandesa. El total está cláramente por debajo del 80% del valor de tasación del piuso de Madrid.

El tema riesgo por ingresos netos vs coste hipoteca (más otros créditos) no sería problema, pero el hecho de la no residencia y usar el dinero para un inmueble que no es el que figura como garantía hipotecaría podría serlo.

Qué pensáis? Es una locura? Me interesaría acudir a un broker para que me lo negocie con posibles bancos? En ese caso, me recomendáis alguno?

Gracias!
#2

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jabarrio
Uffff, esa operación es compleja hasta para un súper broker. Al final lo que pides es liquidez y dependiendo de lo que pidas va a ser más que complicada. Cuanto vale la casa de madrid, cuanto la de Irlanda, cuanto queda de hipoteca en Madrid y por cuanto la compraste?
#3

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jesus.Md
Claro, si fuera fácil no lo preguntaría XDDD

Bromas aparte, hablando en porcentajes, así el piso de Madrid está tasado en 100.

  1. La actual hipoteca era por un capital total de 18.5.
  2. Aún debo 10, por 11 años más
  3. La casa irlandesa me cuesta 61 (estimación, ya que aún no tengo apalabrada ninguna)
  4. Así pues el capital que necesito para la operación son 71
  5. El plazo que pretendo es en el entorno de los 20 años
  6. Asumiendo un tipo del 1.80% (idealmente sería menos), la cuota supone un 36% de mis ingresos netos, que baja al 30% si el crédito es a 25 años
  7. El crédito actual por el piso en Madrid, más el alquiler que pago en Irlanda suman un 39% de mis ingresos netos.
  8. Aunque yo soy residente fiscal en Irlanda, la garantía del préstamo sería un inmueble en Madrid.
  9. Todos mis ingresos pueden ser domiciliados en un banco español sin ningún problema.
  10. Tengo ahorros con liquidez absoluta de en torno a 5, lo que podría usarse para bajar de 70 el monto total de la operación, o para garantizar pagos futuros (suponen casi un año de la cuota de la hipoteca calculada al 1.80% y a 20 años)

Así que yo pretendo tener una casa completamente pagada en Irlanda, y asumir un crédito hipotecario por el 71% del valor de la tasación del piso de Madrid, que podría pagar cómodamente, incluso más cómodamente que ahora, ya que pagaría casi un 10% menos al mes por vivienda (suma crédito actual + alquiler frente a nuevo crédito).

Yo creo que financieramente los números salen. Otra cosa es que el departamento de riesgo de turno esté de acuerdo o se fíe de mí :-D

Saludos
#4

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jabarrio
En cuanto compraste el piso de Madrid? Parece un absurdo pero es importante saberlo, la tasación en 100 mil de cuando es. 
#5

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jesus.Md
Hola,

No, no son 100k€, es proporcional, me refiero a que el valor de la tasación (no oficial, de hace un par de semanas) lo uso como valor de referencia, siendo este el 100%

Repito los datos usando el símbolo "%" para que quede más claro:

  1. La actual hipoteca era por un capital total del 18.5% del valor actual de tasación
  2. Aún debo un 10% del valor de tasación, por 11 años más
  3. La casa irlandesa me cuesta un 61% del valor de tasación del piso de Madrid (estimación, ya que aún no tengo apalabrada ninguna)
  4. Así pues el capital que necesito para la operación es el 71% del valor de tasación
  5. El plazo que pretendo es en el entorno de los 20 años
  6. Asumiendo un tipo del 1.80% (idealmente sería menos), la cuota supone un 36% de mis ingresos netos, que baja al 30% si el crédito es a 25 años
  7. El crédito actual por el piso en Madrid, más el alquiler que pago en Irlanda suman un 39% de mis ingresos netos.
  8. Aunque yo soy residente fiscal en Irlanda, la garantía del préstamo sería un inmueble en Madrid.
  9. Todos mis ingresos pueden ser domiciliados en un banco español sin ningún problema.
  10. Tengo ahorros con liquidez absoluta de en torno al 5% del valor de tasación del piso de Madrid, lo que podría usarse para bajar del 70% del valor de tasación el monto total de la operación, o para garantizar pagos futuros (suponen casi un año de la cuota de la hipoteca calculada al 1.80% y a 20 años)

La casa la compré en pesetas, hace mucho tiempo, y he ido cambiando/reduciendo/ampliando hipotecas en función de las necesidades. Por eso indicaba que la hipoteca actual fue por un valor aproximado del 18,5% del valor actual del piso, fue a 25 años, de los que me quedan 11 y cuarto.

Un saludo
#6

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jabarrio
Ya si esos porcentajes están sensacionales pero vamos que no ayudan demasiado, mola más cuando se dice la casa la compre en 250.000 y me quedan 25.000 a su vez quiero comprar una vivienda en Dublín que cuesta 180.000 o por ahí ya que todavía no la he elegido.

Te digo esto ya que dependiendo de lo que se comente al banco lo mismo le hace gracia y ese 1.80 es así o lo mismo le hace menos gracia y se va a un 3.5%, si no le hace puta gracia se va al 3.5% y encima te da un 50% de tasación a lo que al que no le hace gracia es a ti.

El problema está en que si amplias la hipoteca y compras algo libre de cargas en otro país lo mismo el banco piensa que le haces la 13-14 vendes la vivienda en Irlanda te amachambras 180 mil y les dejas una garantía en spain que no pagas, la gente de riesgos piensa cosas de esas, de ahí que los porcentajes queden bonitos pero no sirvan para decirle al banco que vas a comprar una casa en otro país.

Reitero mis preguntas en cuanto compraste la hipoteca ya la saco con los porcentajes y en cuanto compras. Es para saber si llegas con una novación que no de lugar a inversión en otro país.
#7

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jesus.Md
Si me "amachambro 180 mil y les dejo una garantía en spain que no pago" es un fraude, y podría pasar lo mismo con una compra-venta fraudulenta aquí, y precisamente eso es lo que cubre la garantía hipotecaria, si no pago, se la quedan, y encima sigo debiendo. Y además dentro de la UE, y hasta donde yo sé, Irlanda es UE, este tipo de fraudes se pueden perseguir. Así que no, que no hay posibilidad de eso, aunque sí es verdad que los de riesgos piensan cosas como esas e incluso peores.

Yo de verdad que agradezco las preguntas y respuestas, pero como comprenderás no voy a dar números reales en público. Y además usualmente los riesgos se calculan en porcentaje de crédito frente a valor de la garantía, y de la cuota frente a ingresos netos. Por supuesto que hay otros factores, y por eso preguntaba yo por aquí. Si los de riesgos me dicen "uy! fuera de España, quita, quita, eso no lo tengo en mis tablas",  para qué quieren entonces los números? Estar abierto a este tipo de operación es condición sine qua non para seguir hablando. En ese caso, por supuesto, facilitaría todos los números, contratos, nóminas, etc. que fueran necesarios. No antes.

En cualquier caso, muchas gracias por el interés.

Saludos

#8

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jabarrio
El tema es que en esta operación te puedes olvidar de porcentajes y no se yo si una novación de ese calibre será aceptada y más con ese propósito ya es complicado que una novación se acepte.

Si la vivienda estuviese en España claro esta que la operación incluiría las dos garantías y en el caso de que se desarrollara la operación haría lo mismo, aportar las dos garantías cierto es que no todas las entidades bancarias hacen estas cosas pero alguna que otra dependiendo de la operación podría aceptarla.



#9

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Mbmbmb
Yo el mayor problema lo veo en que no eres residente fiscal en España y la hipoteca sobre tu vivienda actual no sería para tu vivienda habitual. Si pides una hipoteca para tu vivienda habitual es frecuente que te concedan un 80% del valor de tasación pero para una segunda vivienda normalmente dan un 50%. 

Saludos
#10

Re: Nueva hipoteca para cubrir antigua además de comprar nueva casa - hipoteca 100%

Jabarrio
Sobre esas hipotecas se da un 70 % como mucho de ahí que emplee las dos viviendas para hacer una hipoteca con dos garantías.
Jesus.Md
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