Certificaciones en hipoteca autopromocion

Buenos días a todos

Soy nuevo en estos lindes y necesito ayuda porque hay cosas que no entiendo de las certificaciones de obra.

Cuando un banco exige una certificación de obra, ya bien sea emitida por el arquitecto propio o por una tasadora, lo que exige es certificar el porcentaje de obra realizado o el porcentaje del proyecto.

Me explico, imaginemos que en el proyecto de obra el tejado compuesto por vigas de madera, panel sandwich, uralitas y teja con un valor de construcción de 30000 € y con respecto al proyecto de obra esos 30000€ suponen un 15% sobre el proyecto de 200000€ ; y durante la obra decido cambiar los materiales y poner bigas de hormigón, uralita, teja y asilamiento con un valor de construcción de 20000€.

Llega la hora de certificar, tanto del arquitecto como del tasador, que porcentaje representa el tejado???

Tiene un porcentaje sobre la obra, osea el tejado tiene un porcentaje asignado sobre el 100% de la obra como por ejemplo decir que tejado y placas representa un 25% o se hayaría el porcentaje sobre el proyecto y en el segundo caso sólo certificarían el 10%???

Y aprovechando, se podría hacer lo que propongo de cambiar materiales una vez iniciada la obra sin cambiar nin medidas, ni volumen, ni aspecto exterior???

Saludos y muchas gracias

Hola. 

Te explico un poco cómo va primero la temática. De forma generalizada los tasadores lo denominan "tasación sobre proyecto" aquí, lo normal, es que un propietario tiene en propiedad el terreno (sea una autopromoción de una vivienda pequeña o un edificio) y como no se tiene dinero para empezar las obras, pedimos una tasación para obtener un préstamo. 

El informe estará dividido en dos partes: 
1.- Valor del suelo (Si quieres, el banco te dará un % de este valor - Normalmente entre un 50 - 60% - en forma de préstamo)
2.- Valor del proyecto (el banco te irá dando dinero conforme vas ejecutando la obra, que si la terminas al 100%, podría rondar entre un 70% - 80% del valor de proyecto) 


Cada banco tiene unas reglas del porcentaje que te darán en préstamo cuando hablamos de una tasación en proyecto. 

Hay que tener en cuenta que la tasación se realiza sobre un proyecto y sobre las características del proyecto. Una obra se divide en "partidas" (Ejemplo: excavación, cimentación, estructura...etc) cada una tiene un valor, y ese valor refleja un tanto por ciento del total del proyecto. El banco te dará dinero según partida ejecutada en % 

Si como comentas, quieres reforzar o mejorar la cubierta (o lo que sea), esas nuevas características no son reflejadas en el proyecto y por lo tanto, en el "Valor del Proyecto" no existen y no eran cuantificadas económicamente, así que el banco NO te dará dinero sobre ese cambio que has realizado. 

La única forma que te puedan dar más dinero por la cubierta, es realizar una modificación de proyecto (adecuar el proyecto a las nuevas características y calidades) y volver a tasar otra vez el proyecto. 

En realidad, esto es un jaleo porque necesitarás: Cambiar proyecto > Modificación licencia obras > Volver a tasar el Proyecto (Que ya será una tasación en Proyecto en Ejecución) > Y se supone que no tendrías ninguna pega en las condiciones aceptadas por el banco ante tu préstamo.

Creo que más o menos se entiende, pero desde la perspectiva del Banco, tienes que ejecutar el proyectos según sus características al 100%. Cambios son dolores de cabeza y mucho más dinero!! Un saludo

Un saludo 

Directamente SI... Pero no le comentes nada al tasador. 

El tasador cuando llegue la obra dará una vuelta y ara fotos de todo (muy raro es que tenga en su mano el proyecto o un resumen de las partidas cuando se trata de una autopromocion - pequeñas obras), después, en despacho, pillará el informe de tasación dónde estará el proyecto y cotejará las partidas con las fotos realizadas asignando el tanto por ciento ejecutado a cada partida. 

Normalmente se dan cuanta cuando algún elemento físico ha cambiado (cambio de tabiques, es lo más habitual) o han aumentado alguna parte de la casa (hacer un sótano que no estaba en proyecto o la típica caseta trastero adosada la vivienda, por poner ejemplos)... Temas de materiales, calidades, etc, si no es muy obvio o destaca mucho, ni se enterará, pero por supuesto no le comentes nada!!! 

Te seguirá dando al mismo dinero asignado al proyecto mientras no se entere.

Un saludo.