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Duda compra vivienda obra nueva

7 respuestas
Duda compra vivienda obra nueva
Duda compra vivienda obra nueva
#1
Duda compra vivienda obra nueva
Carlosvel60
Buenas, os comento mi situación, en Julio compré una vivienda de obra nueva (la cual sera entregada el año que viene), la vivienda la compré yo sólo pero pasado unos meses hemos tomado la decisión de incluir también a mi pareja (no estamos casados) en la compra, para ello me puse en contacto con la promotora pero me comentaron que era imposible incluir y/o cambiar la titularidad de la compra debido a temas de especulación... 

Mi pregunta es, que opciones tengo (si es que las hay) para finalmente incluir como propietaria de la vivienda también a mi pareja antes de la entrega de ésta.

Una última duda, yo  me voy a hacer cargo del 20% + iva necesario para la adquisición de la vivienda, ¿hay alguna manera de reflejar eso en la escritura de la vivienda por si el día de mañana decidimos vender la vivienda?

Gracias por adelantado.
#2
Re: Duda compra vivienda obra nueva
Jabarrio
La promotora no tiene p idea de lo que habla ya que no has comprado nada el acto de compra se realiza en notaria y la hipoteca igual. Eso es que en la promotora trabaja algún tarado y te ha dicho lo primero que le ha pasado por la cabeza.
#3
Re: Duda compra vivienda obra nueva
Carlosvel60
Pero tengo entendido que los datos de la compra son enviados desde la promotora a notaria... no se que opciones tengo ni si es legal el hecho que la promotora se niegue a incluir un titular mas.
#4
Re: Duda compra vivienda obra nueva
W. Petersen
Un caso parecido al tuyo se está debatiendo en este hilo, por si quieres ver las respuestas, que te valen igual, la única diferencia es que ahí es para cambiar el 50-50 al 35-65 ... pero entiendo que es lo mismo.

 https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4425376-que-prevalece-escrito-contrato-compraventa-escritura 

Es para no repetir lo mismo que se indica ahí ...... 
#6
Re: Duda compra vivienda obra nueva
W. Petersen
 Que se haga normalmente no significa que alquien se ponga puntilloso y cumplidor esctricto de la Ley .... tal como indico esto se está también debatiendo en el hilo   https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4425376-que-prevalece-escrito-contrato-compraventa-escritura  porque siendo puristas, el Impuesto de Actos Jurídicos se genera en la transmisión, no es un impuesto sobre escrituras, tal impuesto se genera por el hecho de transmitir, por tanto si existe un contrato por el que uno compra una finca al 100%, y luego decide comprar al 50-50, en término estricto, hay una transmisión de tal 50%. Bueno en fiscalidad tengo bastantes limitaciones en cuanto a conocimientos, me baso en experiencias en el grupo de empresas donde trabajo, en este caso no se transmite la finca, pero si derecho de compra, y por ello parece sujeto a tributación. Otra cosa es que "la costumbre" sea genera el impuesto en el momento de la escritura, y al ser el ITP un impuesto transferido a las comunidades autónomas, y además muy pocos casos en los que ocurre este tipo de cambios de titularidad, las posibilidades de revisión del proceso, la Administración de la CC.AA. solicitando copia del contrato previo, modificaciones, si las hubo, para "cuadrar", creo  el riesgo es bajísimo, al margen de la interpretación del contrato, porque supongo que dependerá de su texto, si tal documento es una compra real, y por tanto sujeto a tributación si se modifica, o un mero compromiso de algo a futuro, y no supondría tal texto una transmisión real.

Entonces, es perfectamente posible que los técnicos de la parte vendedora, ante la duda, que el comprador pague y en paz, pero es que además el riesgo de inspección, pago y sanción, al menos según lo que comenta Leopold72 en el otro hilo, es del comprador, por ser éste el sujeto pasivo, con lo cual, al menos yo, no veo que riesgo fiscal corre la promotora. Si hablasemos de derecho penal, pues colaborador necesario, pero en tema civil, no sé si esto existe. 
#7
Re: Duda compra vivienda obra nueva
leopol72
No sé si introducir un razonamiento  al respecto que me acabas de hacer aflorar, porque complica...
Pero viene al pelo a este caso. En fin...
Ahí va
 
Pensando el tema un poco mas, acabo de caer en que la base imponible de la transmisión del derecho de compra de un porcentaje de un inmueble no es necesariamente el valor de ese %, es el valor del derecho que se transmite, el precio que se establece, sin perjuicio de que pueda ser comprobado. Si no hubiera precio, encima estaríamos hablando de una donación. Según el art 17, de la Ley ITPAJD ese valor sería como mínimo el de la parte del inmueble que se podría adquirir con ese derecho, en el momento de realizarse la transmisión.

 
Artículo 17


1. En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión. 

A todo esto, sería si consideramos que se está transmitiendo un derecho de compra y no un pedazo del piso directamente.
El tema es mas complejo de lo que parece puesto que la compra venta de inmuebles es especialmente curiosa en España al necesitar que se entregue la vivienda, y que esta entrega se realice a través de documento público. A efectos obligacionales, el contrato privado firmado sobre plano es perfectamente valido, pero la compra no se termina de consolidar hasta que se construye el edificio y se otorga la escritura. Por lo tanto, el cambio de comprador no sé si constituye una venta de un derecho de compra, o directamente, la venta del inmueble, a efectos de TPO. Si bien, al final da lo mismo puesto que tributan por el mismo tipo de gravamen, y como mínimo, por la misma base.
Un argumento a favor de que el contrato de compra sobre plano es de compra de bien y no de un derecho futuro a ejercer, es que devengan IVA con cada pago en ese momento, por lo tanto, yo diría que se está transmitiendo parte del bien.

Mi conclusión por tanto es que cualquier acuerdo entre compradores particulares de cambio de porcentajes o de inclusión de nuevos propietarios supone una transmisión de inmuebles (no de derechos) sujeta a TPO, o a donaciones si no hay contraprestación. Puesto que el comprador original ya lo compró con el contrato inicial, lo que pasa es que el pago se aplaza y la entrega también, a la firma de la escritura.
No obstante, puedo estar equivocado.

Un saludo

#8
Re: Duda compra vivienda obra nueva
W. Petersen
En principio me parece de lo más lógico, pero claro como siempre en base a "mi lógica" que procede del plano empresarial (no soy fiscalista)  y la tributación y conceptos fiscales societarios, con lo cual mis razonamientos vienen siempre en buena parte por comparación  con "la lógica" que aplican los de las Agencias Tributarias, sea estatal o autonómica.

Peeeeero, si bien en cuanto a la realidad de la tributación por el cambio de una parte de la titularidad o de los porcentajes del indiviso a adquirir, tengo bastante claro que esto tributa si o sí, cosa distinta es que "la normalidad" considere que solo existe lo de determina la escritura notarial, obviando los contratos previos que pudieran exisitir, salvo unos pocos "puntillosos" como estos dos casos que estamos tratando en estos momentos, dicho ello y siendo consciente de que todavía lo voy a complicar más, y mucho me temo que los dos ponentes de las consultas actuales estarán cuestionándose ¿Y yo porque coño pregunté? porque estos dos pajarracos me la están liando más. si cabe ...... Bien ... pensemos en un alquiler con derecho de compra, hablamos obviamente de un derecho futuro, ejercitable o no, tal vez esta sea la diferencia, no es una venta real, es una posibilidad que a futuro podrá materializarse o no ..... seguimos ...... para tal ejercicio de la opción se entregan 10.000 €, que se considerán pago a cuenta si se ejercita tal opción o se perderán si no se efectúa, entonces ¿qué tribura en el momento del contrato? Pues el porcentaje que corresponda a  los 10.000 €, no el valor final de la finca !!!!, por tanto po asimilación, que puede que no la tenga, a estas alturas creo que el contrato inicial si se modifica la titularidad en todo o en parte, tributa, pero el importe a considerar, de eso por asimilación repito, me alberga la duda !!!!!
#9
Re: Duda compra vivienda obra nueva
leopol72
Pero es que el caso que comentas si tiene tributación clara, la opción de compra tributa al tipo de los inmuebles por el valor de la opción, normalmente, el adelanto hecho, o como mínimo por el 5% del valor total del bien.
Pero como bien dices, la practica diaria es muy distinta a la teoría, se hacen muchas cosas "al margen" o mas allá, sobre todo aquellas que se pueden hacer sin escritura de por medio... 

Un saludo

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