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Compraventa de proindiviso de herencia

15 respuestas
    #1
    Racatan

    Compraventa de proindiviso de herencia

    Hola!

    Madrid. Mi padre falleció en septiembre del año pasado y nos dejó la vivienda habitual como herencia a los 5 hijos  con cuotas distintas y mi madre usufructuaria. Ya está hecha la Escritura de Adjudicación y Aceptación de Herencia ante notario y pagado el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.

    Ahora resulta que queremos comprar las partes (nudas propiedades) de dos hermanos que necesitan vender por problemas económicos, pero a un precio menor de mercado. Es decir, si por ejemplo sus cuotas del piso según la Escritura son 100, se las compraremos por 60. ¿Qué pasa con la diferencia de 40?

    En la CAM (Comunidad Autonómica de Madrid) donde se tramita el ITP, nos dicen que debemos pagar el 6% de ITP de al menos el valor que dan ellos al piso, aunque el precio pactado de compra sea inferior. Es decir, diferencian entre el "valor de venta" que es el que queramos, y el "valor fiscal" que es por el que se tributa el ITP en la CAM.  Bien, esto no es problema.

    La duda que tenemos es sobre la Hacienda estatal donde nos dicen que ellos sólo miran el precio de adquisición y el de venta real:

    1- La diferencia de 40, ¿sufrirá algún tributo ahora o en el futuro (irpf, donación encubierta, ganancia patrimonial,...) respecto tanto al vendedor como al comprador? Nosotros creemos que no.

    2- ¿Cualquier otro tributo en general sobre esta operación que desconozcamos? La plusvalía municipal no se paga al ser dentro del primer año.

    Muchas gracias.

  1. #3
    leopol72
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    En la CAM te han dicho eso correctamente, pero es cierto también que podrían girar donaciones por las cantidades perdonadas. Eso no te lo han dicho, pero pueden hacerlo, y fácilmente si el valor declarado ahora es inferior al declarado en la sucesión unos pocos meses antes, porque salta a la vista. Ni siquiera tienen que entrar a valorar los bienes, solo tienen que coger vuestros valores declarados en la sucesión y compararlos con los pagos.

    La AEAT no entrará en la posible donación, solamente comparará los valores de venta con los de adquisición, verá que ahora son inferiores y que declaráis pérdidas. Y entonces puede que no las acepte al no considerar el precio de venta como de mercado (es claramente inferior). Tendrá que valorarlos y os puede girar una complementaria de IRPF si calcula beneficios en vez de pérdidas.

    Un saludo

  2. #4
    Racatan
    en respuesta a leopol72

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de leopol72

    Muchísimas gracias por las respuestas, son de gran ayuda.

    - La AEAT. Otra consecuencia de comprar por menos es que en la futura venta del piso, cuando mi madre fallezca, sobre los dos proindivisos que se compren ahora a 60 habiendo estado escrituradas en 100, tomarán como nuevo valor desde el que aplicar el irpf sobre beneficios el último de 60 ¿verdad? Con lo cual ahí también perdemos dinero en el futuro, irpf entre 19-23%.

    - La CAM. Si interpretan la diferencia como donación los impuestos derivados de ésta imagino que los paga el donatario, que al ser además entre hermanos está muy gravada.

    ¿No existe una fórmula menos costosa fiscalmente para comprar sus proindivisos por menos valor del mercado?

    Gracias de nuevo.

  3. #5
    leopol72
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Si, el incremento patrimonial en la siguiente transmisión será mucho mayor al partir de un valor de adquisición más bajo. Eso suponiendo que tragaran en la presente, si comprobaran el valor de esta operación, ese valor comprobado sería el de adquisición.

    Y si, las donaciones entre hermanos no salen baratas sino todo lo contrario.

    Otra fórmula legal pero menos costosa no veo.

    Un saludo

  4. #6
    Racatan
    en respuesta a leopol72

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de leopol72

    Entendido. Agradecer de nuevo la valiosa ayuda ofrecida. Me conmueve la desinteresada participación de los enormes profesionales que colaboran  en este foro. Foro que tendría que estar subvencionado por el Estado. Saludos.

  5. #7
    Racatan
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Hola de nuevo.

    Nos comentan en la notaría y también un abogado que algo sabe de estos casos aunque no es su especialidad, que la solución más común que se suele aplicar para este tipo de situaciones por ser la menos costosa en Madrid es:

    1- Mis dos hermanos que necesitan el dinero donan a mi madre. 99% bonificado.

    2- Mi madre lo devuelve vía donación a otro hijo, que en este caso sería yo el donatario. 99% bonificado.

    3- Una vez todo a mi nombre, se lo doy a mis hermanos (imagino que en "B") según el trato previamente acordado entre nosotros.

    Y además me dicen que hecho así no hace falta ni siquiera dejar pasar un tiempo prudencial entre las donaciones porque Hacienda no puede decir nada. Yo tengo dudas.

    ¿Podría Hacienda interpretar simulación y obligarnos a pagar el impuesto de donación entre hermanos?

    Muchas gracias.

  6. #8
    Centurix
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Racatan, se me ocurre mirar la extinción del condominio de sus hermanos por las ventajas fiscales que conlleva en lugar de andar con sucesiones arriba y abajo.

  7. #9
    Racatan
    en respuesta a Centurix

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Centurix

    Gracias por ayudar Centurix. Pensé en la disolución total de condominio como primera opción tras informarme en el foro. Sólo 0'75% de impuestos de AJD y todos mis hermanos estarían conformes. Peeero lo descarté porque entonces debería compensar a todos mis hermanos por el mismo valor declarado en la adquisición, no puede haber variación; y en nuestro caso los dos hermanos que necesitan el dinero les compensaríamos siempre por menos valor. Si cada una de sus nudas propiedades valen 100 les daríamos 60, y hay una variación de -40.

    A no ser que... digamos que tramitamos la disolución total de condominio poniendo la titularidad a nombre de uno solo y declaramos un valor igual en todos los proindivisos salvo en los de estos dos hermanos que sería menor. ¿La CAM anula automáticamente la operación? En caso afirmativo me olvido.

    Pero, si su proceder es que no la anula y sigue siendo válida la disolución de condominio pero simplemente te obliga a pagar esa diferencia de 40 (80 en realidad porque son dos hermanos) en concepto de compraventa (6% de ITP de 80) o donación entre hermanos (ya calculado por las tablas y reciente bonificación del 15% sale aproximadamente por el 12%) y respeta el 0,75% de AJD sobre todo lo demás del conjunto que sí cumple con la norma, entonces sí que me sale más barato que la opción  de compraventa del primer post. Pues la mitad de impuestos aproximadamente.

    Hechos los cálculos reales (lo aquí expuesto es un ejemplo sencillo) ya sí que sería viable económicamente por la familia, con el dinero que podemos reunir ahora, quedarnos con las nudas propiedades de estos dos hermanos, darles un dinero para que solventen sus problemas económicos y pagar los impuestos. Y sin el inversor privado en el condominio. Todos contentos.

    Sería perfecto. Nos dejaríamos de zarandajas de donaciones hacia arriba y abajo. A ver si me pueden resolver la duda expuesta. Muchas gracias.

  8. #10
    Racatan
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Corrijo en parte. Sería viable sólo si la diferencia tributase como compraventa al 6% del ITP. Como donación ya no llegamos de dinero. E imagino que lo tributarían como donación, me temo.

    Así que vuelve a coger fuerza la opción de la doble donación. De todos modos a ver qué dicen los expertos. Gracias.

     

  9. #11
    Centurix
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Pues yo entiendo que la extinción parcial del condominio es factible (Artículo 400 CC: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad) y solo pagáIs AJD. No sé si la vivienda se adjudicó en un precio en el momento de la aceptación de la herencia, y si ese precio corresponde al pleno derecho o solo a la nuda propiedad ya que el usufructo vitalicio es de tu madre. Como hablamos de la extinción del condominio sobre un derecho (la nuda propiedad) el precio de compensación puede ser el que ambas partes acuerden pues tu madre puede vivir muchos años y, aunque venda por debajo del precio de mercado del pleno derecho, hacer un gran negocio HOY.

  10. #12
    Racatan
    en respuesta a Centurix

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Centurix

    Yo no tengo ni idea de estos temas, pero por lo leído en este foro, lo que me dicen en la notaría y lo que me dijeron en la propia CAM, para aplicar el AJD debe ser disolución de condominio total.

  11. #13
    Centurix
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Yo no tengo ni idea de estos temas, pero por lo leído en este foro, lo que me dicen en la notaría y lo que me dijeron en la propia CAM, para aplicar el AJD debe ser disolución de condominio total.

    Eso pasa muchas veces pero nos lleva al absurdo. Sois 5 hermanos, dos venden y pagan ITP; quedan tres. Otro vende y paga ITP; quedan dos. Disuelven finalmente el condominio y pagan AJD.

    Como comentas que estás en Madrid, puedes intentarlo pues el Tribunal Superior de Justicia de Madrid entiende que la extinción parcial del condominio sobre un bien inmueble no tributa por la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, siendo de aplicación el art. 1062 CC.

    No obstante el TS debe resolver en breve un recurso de casación que aclarará los casos similares al tuyo: o AJD o TPO.

    Liquidáis por AJD y si el supremo falla en contra ya hacéis la complementaria.

  12. #14
    Racatan
    en respuesta a Centurix

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Centurix

    Gracias Centurix. Sí, en la Adjudicación y Aceptación de herencia pusimos un valor lligeramente superior al real de mercado.

    Me planteas que una disolución de condominio parcial debería tributar también sólo por AJD como la total. Y que quizá hubiese que pelearla judicialmente en el TS. Vale. Pero en mi caso puedo hacer una disolución total ya que los otros dos hermanos de la legítima accederián, y los otros dos que quieren vender también. Así que en mi caso el problema no es si parcial o total porque por consenso de todos los comuneros haríamos la total.

    Mi problema en una disolución (total o parcial) es que al comprar a dos hermanos su nuda propiedad por menos del valor escriturado, no sé si anularían el proceso de disolución, o si sigue cómo tribuataría la diferencia: al 6% de ITP o un 12% aprox de donación entre hermanos según interpreten.

    Y si supiera que es el 6% de ITP pues lo haría, pero si no lo sé con seguridad no puedo arriesgarme.

  13. #15
    Centurix
    en respuesta a Racatan

    Re: Compraventa de proindiviso de herencia

    Ver mensaje de Racatan

    Sí, en la Adjudicación y Aceptación de herencia pusimos un valor lligeramente superior al real de mercado.

    Pues a eso me refiero, un valor algo superior al de mercado para el pleno dominio. A eso debes descontarle el usufructo, por lo que nunca compensarás a valor de mercado. Yo no compro hoy la nuda propiedad de un piso habitado por una mujer de 65 años a precio de mercado pues tardaré unos 20 años en obtener el pleno dominio. De hecho, pienso que les haces un favor a tus hermanos, ellos no lo verán así, pero lo es.

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