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Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

15 respuestas
    #1
    evarus

    Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Hola,

    Actualmente vivo con mi pareja en su casa y nuestras 2 hijas.Yo tengo unos ahorros al no pagar hipoteca y habia pensado en comprar una vivienda mejor , por tener una gran parcela, pero mi pareja no tiene muy claro querer dejar su casa.El caso es que si viera que podemos tener problemas la alquilaría.En nuestra zona los alquileres son altos y esta vivienda la estoy consiguiendo por algo menos del precio que marca el módulo de vppl( es vpo) y solo necesitaría financiar un 60% del valor de compra.Con las cuotas de alquiler cubriría las mensualidades e includo me quedaría unos 300-400€ mensuales.

    Yo quiero tener mi casa por lo que pudiera pasar pero necesito saber si a nivel de rentabilidad,si decidiera alquilarla desde un principi,merece la pena.

    Habria que hacerle poca cosa a la vivienda pero si al suelo del patio.La tengo reservada con una cantidad de 1000€.

    Un saludo.

  1. #2
    laowei1500
    en respuesta a evarus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de evarus

    Hola Evarus

    Haz un cálculo muy sencillo divide precio de compra de la vivienda que quieres comprar entre el precio de alquiler que sacarías por ella.

    Me dices qué resultado te sale.

    cuanto más reales sean los valores que pongas más fiable será el resultado

  2. #3
    evarus
    en respuesta a laowei1500

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de laowei1500

    Hola,perdona que no había visto tu respuesta hasta ahora.Pues entre un rango de diferencia de precio de alquiler de 200e me sale entre 280 y 350.¿Esto que quiere decir?

  3. #4
    jubox70
    en respuesta a evarus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de evarus

    Es el número de meses que tardarías en recuperar la inversión, si lo divides entre 12, te da el numero de años (el PER). Te sale entre 23 y 29 años.

    A mi me parece mucho, no creo que sea una buena inversión...

  4. #5
    laowei1500
    en respuesta a evarus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de evarus

    Tal cual te adelantado jubox 70 es el cálculo simplificado del PER (per earning ratio) y como bien te ha indicado el valor que sale es excesivo no recomendable como inversión

    El caso de inmobiliario lo ideal es que sea lo más bajo posible, un máximo óptimo serían 150 veces y el máximo-máximo serían 200 veces el alquiler como precio de compra.

    Todo lo que esté por encima de 200 veces el alquiler no se considera como buena inversión eso no significa que no pueda hacerlo por ejemplo shyvana hacer cambios de infraestructuras importantes en la zona y sabes que va a haber una revalorización importante pero todo esto es especulación pura si nos centramos en el alquiler conviene no estar nunca por encima de 150 veces y como máximo las doscientas comentadas

  5. #6
    evarus
    en respuesta a laowei1500

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de laowei1500

    Ya,en principio me he echado para atrás porque creía que podríamos vivir allí pero mi pareja ahora dice que no y había pensado en alquilarlo temporalmente y más adelante habitarlo,hipoteca sólo pediría un 60% pero es cierto que es mucho dinero sin saber si luego lo voy habitar y que me quedaría sin ahorros.En fin creo que me va a tocar perder la señal que dejé.
    Muchas gracias.

  6. #7
    evarus
    en respuesta a jubox70

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de jubox70

    Entonces, si lo tomara como inversion,para un alquiler de unos 900€ como mucho no podría ser un precio de compra superior a 180000€??? Y si financio poca cantidad?

  7. #8
    Somedus
    en respuesta a laowei1500

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de laowei1500

    Hola,

    Por lo menos en Asturias, los pisos que se alquilan por 400€ al mes, no los encuentras por menos de 80.000€. O las plazas de garaje que se alquilan por 50€ al mes no las encuentras por menos de 10.000€. Hablo en general, habrá chollos, como en todos los sitios. Me parece muy complicado encontrar inmuebles que cumplan esos baremos.

    Saludos.

  8. #9
    laowei1500
    en respuesta a evarus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de evarus

    El 900 € de alquiler y precio óptimo de venta no debería superar 135000 € todo lo que sube de ahí estará reduciendo del interés como inversión

    En ese rango de alquiler que están nivel medio no te será sencillo encontrar pisos que cumplan esos latidos pero es cuestión de buscar

  9. #10
    laowei1500
    en respuesta a Somedus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de Somedus

    No es que sea complicado es que después de las alzas de precios de estos últimos años es complicadísimo

    Pero haberlos haylos

    Fíjate que no se trata tanto de encontrar chollos sino entender en el mercado inmobiliario como en cualquier otro mercado se producen inconsistencias entre demanda y oferta y son esas inconsistencias las que hay que aprovechar

    En el caso concreto del mercado inmobiliario una inconsistencia clarísima es que todos queremos comprar en las mismas zonas me da igual la ciudad o el pueblo una zona que se pone de moda y todos queremos comprar en esa zona y se paga importantes sobre primas en el precio de compra porque todos queremos tener un piso en el mismo sitio

    Sin embargo en otras zonas que no están tan de moda o que incluso están mal vistas sucede todo lo contrario los precios de venta tienen importantes descuentos porque no hay tanta demanda para comprar y sin embarazo los valores de alquiler son mucho más altos en proporción porque la gente no se plantea comprar en esa zona sino que se plantea alquilar y luego ya ahorrar e irse a vivir a la zona donde quieren vivir todos

    Teniendo estas dinámicas se pueden encontrar pisos con muchos mejores ratios en zonas que a priori no son tan atractivas pero que desde el punto de vista inversión tienen radios muchísimo mejores que las zonas qué son más atractivas

    Yo por ejemplo vivo de alquiler porque en la zona donde quiero vivir los ratios son de 400 incluso 450 veces en alquiler es un auténtico absurdo financiero comprar un piso en estas zonas pero la gente se mata por tener un piso aquí y pagan auténticas barbaridades con unos sobre precios que llegan a per 40-45 es decir imposible amortizar en vida

    Y sin embargo a unos pocos kilómetros hay otra zona dónde se embargo la gente no quiere vivir y los ratios están en 140-180 veces, es decir tres veces mejor inversión comprar en esta zona donde nadie quiere vivir qué donde vivo yo

    Es solo un ejemplo en mi zona próxima pero en cualquier zona pasan cosas similares a inconsistencias son las que hay que identificar y aprovechar ahí es donde está la rentabilidad

    Eso sí hay que tener claro que hay que ser fuerte de espíritu y aguantar los comentarios de pero como has comprado ahí menuda barbaridad se ahí no quiere vivir nadie si eso es lo peor ...

    Pero si es para inversión lo que deben mandar son los números

  10. #11
    jubox70
    en respuesta a laowei1500

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de laowei1500

    Cuidado con las zonas donde no quiere vivir nadie, por que quien vaya a alquilar ahí por norma general, será gente con pocos recursos, lo que quiere decir que es más fácil que suceda un impago... y ponte a echar al inquilino... juicios, destrozos, no cobrar durante una larga temporada mientras tienes que seguir con la hipoteca...

    Ahora, por norma general, los pisos están muy caros. Normalmente, comprar un piso para alquilar NO es una buena inversión, pero aquí en España la gente está encenegada con eso...

  11. #12
    laowei1500
    en respuesta a jubox70

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de jubox70

    Es obvio y de hecho es lo "natural", que riesgo y beneficio vayan de la mano.

    Si te digo por experiencia, que en zonas humildes hay muchas personas que pagan su alquiler puntualmente y son excepcionales inquilinos.. 

    En cualquier caso, cada uno debe crear su modelo de inversión, en base a su nivel de riesgo admisible y los gustos, preferencias etc ... 

    Creo que en inmobiliario, como en todo, hay de todo, malas, malísimas, buenas y buenísimas opciones de inversión, lo que pasa es que no es fácil y de hecho hay que hacer muuuuchos números antes de hacer nada. 

     

     

  12. #13
    evarus
    en respuesta a jubox70

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de jubox70

    La zona donde quiero comprar está muy demandada pero los precios son altos.Mi problema es que aunque en un principio me lo plantee como inversión puede que finalmente fuera mi vivienda pues yo no tengo casa propia y vivo en la de mi pareja y quien sabe...

  13. #14
    jubox70
    en respuesta a laowei1500

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de laowei1500

    Lo malo del inmobiliario es que es lo que todo el mundo hace, la gente se piensa que no hace falta saber para comprar un pisito y alquilarlo, y es un mercado muy competitivo y muy dificil, sacar más de un 4-5%, como bien dice @JTorres, es muy muy complicado...

    Por supuesto que la gente de zonas humildes son inquilinos excepcionales, una buena persona no lo es por los ingresos que tenga, sino por sus valores, y por suerte, para eso no hace falta dinero.

  14. #15
    jubox70
    en respuesta a evarus

    Re: Comprar para alquilar - Inversión en vivienda

    Ver mensaje de evarus

    Desde mi punto de vista, y más si puedes vivir en el piso de tu pareja, comprar por comprar no es buena idea, busca hasta que tengas una buena oportunidad. El precio de compra lo es todo, tanto para vivir como para alquilar.

    Yo antes era anti compra, llevo viviendo de alquiler más de 5 años y ahora me ha surgido una buena oportunidad y estoy en proceso de compra. Pero llevo mirando para comprar más de 2 años...

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