Cuotas de una hipoteca

7 respuestas
Cuotas de una hipoteca
Cuotas de una hipoteca
#1

Cuotas de una hipoteca

Hola, me presento. Soy Lambrusca y me estreno en el foro con este mensaje. Antes bichée por el foro en alguna ocasión para leer algún tema interesante. Hoy me decido a darme de alta y a hacer mi primera consulta... actualmente estoy en búsqueda de piso. Va a ser la primera vez que me hipoteco. Hace unos meses estuve a puntito de quedarme con uno, pero dado el estado del inmueble me lo pensé mejor. El caso es que, al buscar hipotecas, me ofrecieron una a tipo fijo. Básicamente, toda la vida del préstamo pagando lo mismo. Las de tipo variable, el primer año pagas una cantidad, y el resto de la vida del préstamo otra cantidad. Y hay algo que no me queda claro. Resulta que durante la pasada burbuja y la "fiesta" de la compraventa de pisos que suponía, escuchaba comentarios de que los primeros años prácticamente sólo se pagaba intereses y luego la cuota iba bajando, porque (según entendía yo) los intereses se aplicaban sobre el capital que iba quedando a devolver. Por eso no me cuadran las ofertas que me encuentro ahora. ¿Algún alma caritativa puede aclararme ese punto?

Un saludo y gracias por anticipado

#2

Re: Cuotas de una hipoteca

[...] escuchaba comentarios de que los primeros años prácticamente sólo se pagaba intereses y luego la cuota iba bajando, porque (según entendía yo) los intereses se aplicaban sobre el capital que iba quedando a devolver.

A igualdad de intereses (TAE), la cuota se mantiene constante durante todo el período de la hipoteca. De esa cuota que pagas mensualmente, en los primeros años buena parte son intereses y muy poco va a reducir el capital a devolver.  Eso es así porque los intereses que pagas dependen de la TAE y del capitar pendiente de devolver. Al final de la hipoteca, aunque la TAE sea la misma, pagas muy pocos intereses porque el capital pendiente de devolver es ya muy pequeño. De ahí que de la cuota pagada en los últimos años la mayor parte vaya destinarda a reducir el capital.

Por eso no me cuadran las ofertas que me encuentro ahora. ¿Algún alma caritativa puede aclararme ese punto?

Lo anterior no se contradice con el tipo de ofertas que puedas encontrar. En esas ofertas lo que te ofrecen son distintas "aproximaciones" para garantizarte (o no) el TAE que pagarías a lo largo de la hipoteca. En la hipotecas de interés fijo, la cuota sería exactamente la misma siempre. En las cuotas con interés variable, la cuota variaría año a año según el Euribor y, si éste llega a subir mucho, puede que te veas con una subida de la cuota muy elevada y que no puedas asumir. De ahí el atractivo de las hipotecas a interés fijo (evitan esas situaciones).

#3

Re: Cuotas de una hipoteca

Hola Pvila, gracias por la respuesta. Entonces, deduzco que a lo largo de los años, de lo que se paga de cuota van disminuyendo los intereses y va aumentando el capital a devolver (al menos en las fijas), por eso es siempre la misma cantidad. ¿Deduzco bien? Pensaba que la amortización de capital era siempre la misma, y los intereses iban en función de lo que quedaba por devolver.

#4

Re: Cuotas de una hipoteca

Entonces, deduzco que a lo largo de los años, de lo que se paga de cuota van disminuyendo los intereses y va aumentando el capital a devolver (al menos en las fijas), por eso es siempre la misma cantidad. ¿Deduzco bien?

Si a la primera parte, no a la segunda. De esa cuota fija (suponiendo interés fijo) la parte destinada a pagar intereses se reduce a lo largo del tiempo y la parte que va destinada a reducir el capital a devolver va aumentando. Por lo tanto, con los años el capital a devolver disminuye (y no aumenta como tú dices). Si fuese como tu dices, no acabarías de pagar nunca.

#5

Re: Cuotas de una hipoteca

Y los intereses sí van en función de lo que queda por devolver. Por eso disminuyen con el tiempo.

#6

Re: Cuotas de una hipoteca

No me refería a que aumentara el capital que me prestaron (lo que faltaba), sino la parte de la cuota destinada a amortizar el capital prestado. Me expliqué mal.

#7

Re: Cuotas de una hipoteca

Hay varios sistemas de amortización de préstamos y en el caso de hipotecas en España el más habitual es el llamado sistema de amortización francés

En este artículo viene muy bien explicado y comparado con el otro sistema la habitual en Europa que es el alemán

http://hipotecasydepositos.com/sistema-de-amortizacion-frances-vs-aleman/

Los años de la burbuja hubo otro sistema que se llamaba el sistematización inverso dónde empieza vas pagando menos y a lo largo del préstamo y van creciendo las cuotas

Este último sistema es una auténtica bomba de relojería financiera porque supone que las condiciones de ingresos de los hipotecantes van a ir mejorando a lo largo del tiempo cosa que a veces pasa y otras veces no como sucedió en la época de la crisis que se juntaron el aumento del 1 € con la pérdida de empleo lo que supuso la tormenta perfecta para muchas familias que tenían este sistema la mayoría de los casos para poder optar viviendas que realmente no podían permitirse

https://www.areadepymes.com/?tit=prestamo-en-progresion-geometrica-cuota-creciente-formulario-economico-financiero&name=Manuales&fid=ee0bcbv

En cualquier caso lo más importante es que te expliquen exactamente el método de amortización que aplica y este por escrito la amortización a todo el periodo del préstamo

#8

Re: Cuotas de una hipoteca

Si lo que quieres es amortizar una cantidad fija en cada cuota, (con lo cual la cuota no será constante sino decreciente), plantéalo a tu banco, es probable que más de uno te ofrezca esa opción. Al final todo se reduce a cálculos matemáticos.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

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