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HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

11 respuestas
    #1
    Alberto R.

    HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Buenos días. Llevo tiempo leyéndoos y hoy me decido a escribir porque os necesito. Ayer el vendedor nos confirmó que nos venderá el piso (estamos con opción a compra) a finales de marzo del año que viene (lo acordado). He contactado ya con Tinsa para la tasación, vendrán en unos días, y ya he pedido también la nota simple. Necesito el 100% del precio de compra (180.000), pero por la zona y el piso que es, no habrá problema con que lo tasen en 225.000 (de hecho estoy seguro de que lo tasarán sobre los 240.000 -toco madera, de todos modos-). Ahora vienen mis dudas:

    1. En la simulación de ING pone que en principio aceptan la operación, y que los gastos serán sobre los 10.000. No me cuadra, ya que en todas las simulaciones anteriores en otras páginas y demás me salían gastos de unos 20.000. ¿Es posible lo de los 10.000?
    2. El vendedor debe unos 40.000 de su hipoteca, los pagará con lo que le demos nosotros del piso. ¿Eso cómo se hace? ¿ING al darnos los 180.000 nos da un talón con 40.000 para la hipoteca del vendedor y 140.00 para él? Decir que el contrato será con notario, nada de inmobiliaria. ¿Qué particularidades tiene este proceso? ¿Alguna recomendación?
    3. Cuando te conceden la hipoteca, ¿cómo es el procedimiento? ¿En las arras ya tienes el dinero en tu cuenta para dar la "señal", o eso lo pones tú de tu bolsillo?
    4. ¿Es muy pronto para ir negociando la hipoteca con ING? La firma es en marzo. Si la conceden, pongamos, en Diciembre, ¿se guarda el acuerdo hasta marzo o cómo va? Por temas de intereses o lo que sea, ¿interesa más hacerlo todo en 2019 o en este año?
    5. ¿Recomendáis contratar los seguros con ellos? Tenemos los dos (matrimonio) las nóminas y el ahorro en ING desde hace unos años.
    6. ¿Sirve como contrato de arras el contrato que tenemos del alquiler con opción a compra (ahí aparece el precio de compra)?
    7. El piso, descontando el alquiler de estos dos años, como he dicho antes, se queda en 180.000, pero el valor del piso era 205.000. ¿Interesa escriturar, por cualquier motivo que desconozco, a 205.000 en vez de a 180.000? Hablo desde la absoluta ignorancia y sin conocer los "trucos" del mundillo. Es que el vendedor nos dijo que si nos interesaba escriturar 205 y luego descontar el alquiler, lo hacíamos así.
    8. Hipoteca mixta he leído por aquí que ni de broma. Sólo queda, pues, la variable. ¿Podéis hablarme un poco de ella? La pondríamos a 30-35 años pero con vistas de ir amortizando lo que se pueda cada año.

     

    Seguro que me dejo alguna más, iré actualizando el hilo. Muchas gracias a todos por adelantado.

    Alberto

  1. #2
    Ellleo

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Te contesto, hace 2 días firmé así que lo tengo todo bastante fresco.

    1. Quizás en la simulación de gastos has puesto vivienda nueva en vez de segunda mano, con lo que varían los gastos.

    2. En el contrato de compra venta tiene que salir que el piso se entregará sin carga alguna, en caso contrario el comprador asume la carga de la vivienda. La verdad no entiendo mucho la operación, el piso vale 180.000  o 140.000? En teoría si pides 180.000€ es para la compra del piso no para pagar el restante de la hipoteca del vendedor. Esto debe asumirlo el. Es decir con los 180.000€ de la hipoteca el debería anular la hipoteca. Esto se hace en el mismo momento de la firma del la compra venta y la hipoteca delante del notario. Todo automatizado, eso si estarán presentes representantes de ambos bancos.

    3. Las arras tienes que ponerlas antes, el banco no te dará el dinero antes de la operación a no ser que pidas un préstamo.

    Para solicitar la hipoteca, hay un procedimiento:

    3.1 - solicitud de hipoteca (envío de documentación como nominas, declaración de la renta, nota simple del registro, etcétera) una vez la tenga ing, tardará unos días en darte si la acepta o no. Normalmente si pides el 80% del valor de compra lo aceptan el 100% lo veo más difícil.

    3.2 - Si se aprueba, te darán hora para que pase un tasador oficial.

    3.3 - El tasador al cabo unos días enviará el resultado a ing y este validará el resultado en unos 4 días como máximo.

    3.4 - Una vez el valide, ing te pondrá en contacto con una gestora y te pedirá mas documentación sobre ti y la vivienda, por ejemplo celula de habitabilidad, ibis pagados, comunidad pagada, nota simple, etcétera.

    3.5 - Te pedirá una provisión de fondos para pagar los impuestos y gastos de notaria, registro, tasación y demás. Este dinero debe estar en la cuenta y ellos lo bloquearán cuando se lo digas.

    3.6 - Te harán una oferta del seguro de vida y de la vivienda.

    3.7 - Si todo es correcto, te llamarán para la firma de la operación de compra venta y de la hipoteca en el notario.

    3.8 - En ese momento se harán las transacciones, ing cobrará toda la provisión de gastos, seguidamente ING pondrá el dinero de la hipoteca que has pedido. Y hará una transferencia al banco de España para pagar al vendedor.

    3.9 - Ya estas hipotecado.

    4. El acuerdo es que estipuleis en el contrato de compra venta, yo lo hice a través de una gestora y firmamos yo y el vendedor. En tu caso pagando las arras, comprometeis que en marzo hareis la compra, dando una paga y señal y el vendedor esta obligado a venderla a vosotros. En Marzo ejecutais la operación. Para ello te recomiendo que empiezes dos meses antes o mes y medio a moverte con ing. Lo que esta claro que para las arras las tendrás que poner antes de la operación.

    5. Si no pones los seguros el diferencial sube un 0,4 y un 0,8.

    6. Se puede considerar como arras lo pagado en el alquiler, yo lo hice así, pague arras + alquiler + paga y señal, el restante es lo que hipotequé. La hipoteca es sobre el restante no sobre todo el importe.

    7. Yo he seleccionado la mixta y no es broma, pago poco cada mes y es una operación controlada ya que no he pedido mucho importe, mi interés era que la cuota no me variara. La diferencia entre ambos tipos de hipoteca en mi caso no llegaba a 30€ al mes. Asumiendo el coste del 1,69 fijo en mi caso, me quito el riesgo de los tipos al alza. Ten en cuenta que contra mas importe y mas años mas intereses pagas por lo que una variable con un euribor de un 2 es un buen sablazo. Cada uno debe saber que situación le va mejor.

  2. #3
    Alberto R.
    en respuesta a Ellleo

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Ellleo

    Muchas gracias por la pronta respuesta. Te contesto yo:

    Comprobaré lo de los gastos, era demasiado bonito para ser verdad jaja

    El piso valía 205.000, pero con estos dos años de alquiler se nos queda en 180.000. 40.000 es lo que debe el vendedor de hipoteca, y nos dijo no sé qué de un cheque. Pero por lo que me has dicho ya lo tengo claro, se hace todo en el acto ante el notario y sin problema.

    Sobre las arras, intentaré que no sea mucha cantidad, hay cierta confianza con el vendedor. ¿Lo de poner el alquiler pagado como arras cómo sería? ¿A qué te refieres con paga y señal?

    Pues yo me he adelantado un paso, antes de solicitar la hipoteca ya he quedado con Tinsa para tasar. Pensaba que así ya tenía la tasación para cuando hubiera que enviarla a ING. ¿Me he colado?

    Normalmente si pides el 80% del valor de compra lo aceptan el 100% lo veo más difícil.

    Con esto me has asustado, ya que pensaba que sí que daban sin problema el 80% de la tasación (los 180.000) :S

    ¿Recomiendas alguna web para comparar y estudiar si nos conviene más la mixta o la variable?

    Muchísimas gracias de nuevo.

  3. #4
    Ellleo
    en respuesta a Alberto R.

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Alberto R.

    Pues como arras / paga y señal o cómo quieran llamarlo se puede considerar el pago del alquiler si así lo tenéis estipulado en el contrato de alquiler con opción a compra. En mi caso di una paga y señal para asegurarme la operación, después pagué las arras y finalmente durante un año estuve de alquiler, la suma de todo esto se podría considerar la entrada. Es decir 205.000€ - 180.000€ = 25.000€ sería vuestras arras. 

    Los bancos por lo general ofrecen el 80% del valor de compra como hipoteca. Es decir, si el piso lo compráis por 205.000€ el 80% es 164.000€. Por lo tanto con bastante seguridad si pides esa cantidad de hipoteca, no tendrás problemas y casi seguro que la conceden. Lo que si quieres que la operación salga adelante con seguridad debes tú hacer la provisión de gastos, que ronda entre el 12% o 13% de la operación, esto el banco no suele darlo en la hipoteca. Es decir si el piso vale 205.000€ súmale un 10% de iva, que son 20.500€ + el famoso IAJD que es un 1,5% (en el peor de los casos) 1366€ aunque esto puede cambiar a partir de ahora. Más otros gastos de notaria, registro etcétera. Tienes que contar con eso un 13% más para gastos. 

    Sobre si te conviene mas una mixta o variable, no encontrarás nada que te prediga que hará el futuro los tipos de interés, ponte en el peor de los casos y en el mejor (que sería justamente ahora) y la cuota puede variar muchísimo, esto no tiene porque suceder así. Los ciclos económicos van y vienen, y es un tema macro económico. Hay momentos muy inflacionarios que los bancos centrales suben los tipos para frenar algo la economía y no se sobre caliente y momentos en que la economía va muy mal y los bajan (como ahora) aunque en mi opinión ya no bajarán mas. No se cuando subirán pero lo harán, igual de aquí a 2 años, 5 o 12... ni idea. Ten presente que contra más años y mas préstamo mas te influenciará el tipo variable y por tanto los intereses. 

    El método francés para calcular hipotecas se basa en que primero se pagan más intereses y menos capital, contra mas grande sea la hipoteca mas intereses pagaras al principio. Por ejemplo a una hipoteca a 35 años le afectará muchísimo más un incremento de interés que a una con menos años. Porque la parte proporcional de intereses de la cuota es mucho mayor que una de pocos años o menor cantidad. 

    https://www.idealista.com/hipotecas/simulador-hipotecas/

    Un saludo

  4. #5
    Merlu
    en respuesta a Alberto R.

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Alberto R.

    Buenas tardes, te aporto yo algunos datos. Hace dos semanas justo firmé la hipoteca yo.
    La tasasion tiene una validez máxima de 6 meses por lo que si lo haces ya pues eso que ya tienes adelantado.
    No sé si te guardan la oferta hasta marzo, en mi caso, la oferta que me daban era escriturando antes del 15de noviembre. Así que supongo que cuando le expongas la intención de firmar en marzo ellos te asesorarán con el tema.
    Una vez el estudio económico y de la vivienda esté aprobado pasarás a gestoría que te pedirán unos documentos más de la vivienda. En tu caso que cuentas que aún tienen hipoteca, el vendedor deberá pedir un certificado de deuda pendiente a su banco (según el banco tarda entre 24/48h hasta una semana o así (luego hay casos excepcionales). Mi vendedor al día siguiente ya lo tenía.
    La gestoria te pasará una provisión de fondos que normalmente suele ser entre el 10 y el 12%. En mi caso, la vivienda 149000€ y de gastos 18600€ aprox (la tasasion la hice aparte y me salió 350€).
    Cuando te mandan la provisión de fondos te descuentan lo que tú hayas pagado de contrato de arras etc (es decir lo que tu ya hayas entregado) y lo que falte hasta completar la provisión de fondos te lo retienen uno o dos días antes de firmar

  5. #6
    Merlu
    en respuesta a Merlu

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Merlu

    De tu cuenta.
    Una vez firmado en tu cuenta bancaria aparecerá el dinero que has pedido y acto seguido sale un movimiento al banco de España para saldar deuda con otro banco (cancelación hipoteca vendedor) y otro movimiento abonando lo que se queda el vendedor.

  6. #7
    Merlu
    en respuesta a Merlu

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Merlu

    En mi caso me dieron el 100%del precio de compra. Para que me diesen los 149 que me pedían la vivienda debía estar valorada según me dijeron aprox en un 25% más. No obstante ellos te informan todo. No te Dan ni un euro más. Luego he leído en otros foros que tu puedes decir que la vivienda te cuesta por ejemplo 200000 y si te aprueban el crédito pues en gestoria dices 150000 para la hipoteca 20000 para gastos y el resto para mi para hacer reformas y arreglos a la casa. Yo esto no lo he hecho pero he leído que se puede. Yo nunca lo pregunté. Claro que si lo quieres preguntar tiene que ser a gestoria y no al banco porque el banco te va a salir que lo máximo que da será el precio de compra(con la condición que te dije antes).
    Respecto al tipo de hipoteca. Yo tenía la mixta y luego la cambié a variable. He leído en muchos foros que la mixta es la que menos interesa teniendo en cuenta lo bajo que está el euribor. Está en mínimo histórico y la mixta es un tipo de interés más alto aunque fijo durante los 10 primeros años en ing. Si en estos años el euribor no ha subido tanto estarías pagando más por lo que cuando se vuelva variable ya suede ser que el euribor haya subido y no hayas podido disfrutar de lo bajo que está... Subir va a subir eso está claro pero quizás con la variable puedes ahorrar unos años para prepárate para cuando suba... Lo que yo he hecho es coger variable y el primer año pago más alto el tipo de interés pero luego que me va a bajar bastante según como esté el euribor lo que voy a hacer es como si pagase mixta es decir el resto del dinero que me sobre de lo que pague de variable hasta lo que hubiera pagado si hubiese cogido la mixta lo voy a guardar así me aseguro durante ese tiempo que lo mucho o poco que haya de diferencia lo ahorro para cuando empiece a subir.
    Un saludo y que vaya todo bien

  7. #8
    Alberto R.
    en respuesta a Merlu

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Merlu

    Lo primero daros las gracias a todos por contestar. Voy respondiendo a cosas importantes que decís:

    Los bancos por lo general ofrecen el 80% del valor de compra como hipoteca. Es decir, si el piso lo compráis por 205.000€ el 80% es 164.000€.

    El caso es que en ING tengo entendido que dan el 80% de la tasación, y así lo espero porque si no no podré comprar el piso. Finalmente hemos hablado con el comprador y el precio de compra será 180.000, lo acordado, sin chanchullos raros. Para eso necesito que Tinsa me lo tase de 225.000 para arriba. En todas las simulaciones me sale la tasación de 235.000, pero veremos qué pasa cuando vengan a verlo.

    Ya me he hecho a la idea de que tendremos que poner unos 20.000 de gastos. De aquí a marzo podremos tenerlo, no hay problema.

    En tu caso que cuentas que aún tienen hipoteca, el vendedor deberá pedir un certificado de deuda pendiente a su banco (según el banco tarda entre 24/48h hasta una semana o así (luego hay casos excepcionales). Mi vendedor al día siguiente ya lo tenía.

    Me queda claro el procedimiento entonces, gracias.

    Gracias también a los demás, me habéis dejado claras muchas cosas. Entonces ahora tengo una duda: ¿tendré problemas con que me concedan, pues, el 80% de la tasación en ING?

  8. #9
    Merlu
    en respuesta a Alberto R.

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Alberto R.

    ING concede el 80% del precio de compra(bueno, realmente del que tenga menos valor, lo normal debería ser que el valor de tasasión sea algo superior al de compra) ing te da el 100%del valor de compra siempre y cuando el valor de tasasión sea aprox un 25% más que el precio de compra. En ing te mandan al tasador pero tu puedes hablar con ellos para que tu elijas la empresa tasadora dentro de los que ellos aceptan (Tinsa, tecnitasa..). Si lo haces aparte del banco normalmente se dice que suelen tasar algo más alto que si lo manda el banco. En mi caso lo hizo tecnitasa. Cuando vaya el tasador puedes hablar con él de lo que necesitas de tasasion para que te concedan el crédito y él lo tendrá en cuenta siempre respetando su valor real claro. No puede engañar en la tasasion pero seguro tiene unos parámetros, esta casa puede estar tasada entre 100 y 150 pues si te hace falta 150 podrá tasar en su máximo.si va con el banco he leído que suelen tasarla a la baja. Un saludo

  9. #10
    Alberto R.
    en respuesta a Merlu

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Merlu

    Muy bien, pues a ver si hay suerte. Espero que tasen favorablemente. Hablaré con ING y preguntaré que si quiero firmar en marzo cuándo puedo empezar a hablar con ellos.

  10. #11
    Elburroblanco
    en respuesta a Alberto R.

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Alberto R.

    Te voy a comentar lo de la hipoteca Mixta.

    Ahora mismo contratar una hipoteca mixta es UN AUTÉNTICO ERROR. Ahora y pienso que en cualquier momento. No encuentro un motivo por el que hacerlo.

    En España las hipotecas llevan el sistema francés. Eso quiere decir que al principio es cuando más intereses pagas y conforme van pasando los años menos. 

    Las hipotecas mixtas los 10 primeros años son fijas y a partir del 10 es variable. Quiere decir que ahora que es cuando más barata está la hipoteca vas a pagar un interes mayor. Pero pasados los 10 años vas a ir variable, y se puede dar la circunstancias que pagues fijo cuando mas barato esta y cuando menos interesa y vas a ir al variable cuando puedan subir las hipotecas.

    Te puedes encontrar con el escenario en el que pagues más cuando más barato esté y te pases a variable y pagues aún mas que cuando tenías el fijo porque de aquí a 10 años puede subir mucho el euribor.

    Los especialistas dicen que no podemos prever lo que pase dentro de unos años. Lo que está claro es que no es normal que euribor esté toda la vida en estos números. En un escenario de 30-35 años el euribor se puede poner en números altos y pasar muchas cosas. No se sabe.

    Por eso, hipotecas en las que vayas a amortizar relativamente rápido siempre variable, y aprovechar estos primeros años donde el euribor está bajo y más intereses vas a pagar.

    Pero en hipotecas a 25-30-35 años tengo claro que es mejor fijo. Es demasiado tiempo para suponer que nunca vaya a pasar nada porque un euribor a un 3,5% es una burrada lo que sube la hipoteca.

    Pero yo nunca contrataría una MIXTA.

  11. #12
    Jg1990
    en respuesta a Elburroblanco

    Re: HIPOTECA ING - Muchas dudas de novato

    Ver mensaje de Elburroblanco

    Sinceramente no lo diría como algo definitivo.
    Una hipoteca mixta no es más que 10 años a un TIN fijo de 1,79 (caso de ING), es decir como tener un tiempo en el que no tienes que preocuparte y encima quitar una parte de capital de hipoteca.
    Es una buena alternativa para aquella gente que durante un período de 10 años quieran tener una tranquilidad. Eso sobretodo iría bien en el caso de jovenes para poder seguir ahorrando sin grandes fluctuaciones en sus ingresos.

    En mi caso haciéndolo mixto, pasados esos 10 primeros años, la hipoteca posterior (parte variable) nunca superará el máximo que podría pagar mensualmente. En cambio si la pongo variable desde el minuto 1 en variable, como le diera por subir al euribor como en 2008, sería imposible hacerle cargo.
    Es simplemente seguridad por lo que en absoluto NO ES UN ERROR!

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