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Ampliación de Hipoteca

7 respuestas
Ampliación de Hipoteca
Ampliación de Hipoteca
#1

Ampliación de Hipoteca

Hola,

Creo que es un buen momento para invertir, y me gustaría hacerlo pero no dispongo en estos momentos de liquidez.

Estoy pensando que debería poder ampliar mi hipoteca, la cual tengo en su mayor parte pagada ya, de forma que el banco me devuelva el dinero que yo pagué en su día, y vuelva a cobrarme intereses por él.

Esta idea tan estupenda choca con que mi banco me pregunta para que quiero el dinero de la ampliación de la hipoteca. Yo no se lo he dicho, pero sospecho que si se lo digo, no me va a ofrecer unas condiciones muy "hipotecarias" sino más bien de "crédito al consumo" lo cual no me interesa.

¿A alguien se se ha ocurrido antes y sabe como hacerlo sin toparse con la iglesia-banco?

Saludos

#2

Re: Ampliación de Hipoteca

En qué invertirías?

#3

Re: Ampliación de Hipoteca

Eso no es invertir: eso es endeudarse (hecho seguro) con la esperanza de ganar a futuro (hecho posible peor no seguro)

Y leete las posibles causas de petición de devolución anticipada del crédito por parte de la entidad, no sea que te lleves una sorpresa como se enteren de que el destino no coincide con lo que les dices.

Saludos

Pdt: si compras sus propias preferentes, igual cuela

#4

Re: Ampliación de Hipoteca

No sé si pùede servir el pedir dinero para una reforma integral de la casa, pero necesitarías un presupuesto y factura performa, quizás por ahí puedas orientarlo.
Un saludo:
Daviz
www.multidivisas.org

#6

Re: Ampliación de Hipoteca

Es curioso... por ejemplo todas estas emisiones que sacaron las cjaas a Euribor más 3, más 4 más 7 o más tropecientos de preferentes mi opinión es que me extrañaba que pensaran realmente pagarlas y que no tardarían en empezar a mostrar perdidas para evitarse esos pagos... pero si aseguraran el pago sería un chollo ya que pagas hipoteca a Emás uno y cobras a E más 5 (uno trimestral y otro anual pero la diferencia no suele ser de 4 pruntos nunca)... no se siempre me olió algo mal en esas emisiones de preferentes... mucha falta de liquidez o avidez de acumular para vacas flacas en productos que puedes dejar de pagar.. y al cabo d e5 años has pagado unos cupones si, otros no y te amortizan y quedamos en paces... pero bueno reflexiones nocturnas.

#7

Re: Ampliación de Hipoteca

Yo creo que la cosa no va por ahí, la necesidad de emitir preferentes viene por otro motivo. Las entidades financieras están organizadas en base una deuda monstruosa, y me explico, normalmente una empresa comercial (compra-venta) debe moverse con una cifra de patrimonio neto (capital inicial + reservas por una parte de los resultados no distribuidos) en el orden del 20-25% de sus activos totales de balance, una empresa industrial como precisa de un proceso de maduración más largo de su producto, mayor stock, mayor tiempo de proceso productivo, etc., se suele mover en el entorno del 30-40% de sus activos totales, es obvio que no todas las empresas están en estos porcentuales, pero las empresas solventes están en este orden, mucho más que estos % no es que sea malo, pero se convierten en recursos ociosos, y puede que innecesarios, porque tampoco es bueno que una empresa tenga por ejemplo un 70% de patrimonio neto, porque al final una empresa no tiene que ser (no es su misión) una acumuladora de dinero en sus cuentas, y su gestión puede convierte en poco efectiva ya que nadie se rompe el coco, ya que les sobra de todo, por tanto parar que romperse el coco, bien …. Las entidades financieras tienen un capital del entre el 7 y el 12% de sus activos totales, o de la cifra de pasivo, que como sabes es idéntica al de los activos totales, lo que significa que de todo el dinero (recursos) que manejan solo entre el 7 y el 12% son fondos propios, y hay muchas más entidades con el 7 ú 8% que en el 12%, todo lo demás son recursos que les hemos prestado los clientes, con lo cual la “maniobrabilidad” en caso de problemas es muy reducida, y todo va bien en entornos económicos normales, pero creo que insuficientes en escenarios como el actual, ante el mismo el Banco de España y el Banco Central Europeo emplazan a los bancos y cajas de ahorro a aumentar su solvencia (aumentar su capitalización), en el caso de los bancos que tienen accionistas se puede pedir a estos que pongan más dinero (amplíen capital), luego habrá que ver si lo hace o no, recordarás que el Banco Santander lo hizo no hace mucho y con éxito, otra forma de ampliar los fondos propios (o patrimonio neto, que es lo mismo) es minorando el “pay out”, vamos reducir la distribución de dividendos en relación al año anterior, de manera que el beneficio del año que se queda en reservas sea mayor y con ello aumente la capitalización de la empresa, en el caso de las cajas de ahorro en lugar de pagar dividendo, se aportan fondos a su obra social cosa que viene a ser similar al reparto de un dividendo, sin embargo si un banco reduce su “pay out” la bolsa castigará su cotización, y esto es malo, muy malo, y si una caja reduce su aportación a la obra social pues lo mismo, con lo cual el problema se resuelve emitiendo participaciones preferentes, deuda subordinada o cuotas participativas en el caso de las cajas de ahorro, estos importes computan como patrimonio neto o recursos propios, son fondos que se consideran de segundo nivel, pero en todo caso computan como patrimonio neto. La verdad es que los bancos tienen la posibilidad de ampliar capital, pero las cajas ni esto, y si observas buena parte de las preferentes las emiten las cajas de ahorro, porque no tienen otra manera de conseguir mayor porcentaje de fondos propios.

Yo estoy convencido que las emisiones a estos precios no están hechas con mala fe, pensando desde el principio en “joder” el pago del cupón al inversor, creo que ni por asomo, aunque la posibilidad exista, al que se le ocurra hacer esto, el mercado le cierra las puertas para el futuro por la mala publicidad, luego la economía va como va, y ocurrirá lo que tenga que ocurrir, y además si partimos de la base de que las capitalizaciones de las entidades financieras son tan bajas (entre el 7 y el 12% de sus activos totales) cuando emiten preferentes que emiten un 1 ó un 2% de sus activos totales, la verdad es que ni esto, con lo cual los elevadísimos intereses que deben pagar serán muy altos en relación al euribor, pero en términos absolutos no son mucho dinero, te pongo un ejemplo inventado:

Banco con depósitos de clientes por 2.000 millones de euros, precio medio de coste por interés un 1,275% …… importe a pagar por intereses cada año 25,5 millones.

Con unos activos totales de 2.300 millones

Un patrimonio neto de 183 millones

Emite preferentes por 20 millones de euros al 6,5% y su capitalización aumenta en casi un 1%, hagamos la cuenta de los intereses a pagar 25,5 de antes + esto, el coste de los recursos medios le pasa del 1,275%al 1,327%, vamos solo se incrementa en un 0,05% (cinco céntimos por ciento) y esto es súper fácil de compensar en los prestamos porque el banco o caja firmará exactamente los mismos si de media aumenta el 0,05% en su precio, algunos los aumentará al 0,75% y otros nada porque son hipotecas y tiene publicitado el euribor más 0,60, pero un 0,05 es muy fácil en los grandes números.

En fin …. Menuda disertación para indicarte que no creo que se haga con la mala idea de no pagar el cupón, se hace por una necesidad imperiosa de aumentar la capitalización.

#8

Re: Ampliación de Hipoteca

Pues a mi me ha quedado bastante claro.

Pero creo que aquí, en algunos casos, lo que se está haciendo es engordar para morir en San Martín.
La situación de algunas cajas me recuerda a quien estando muy endeudado, pide un préstamo para tapar otro sin aumentar su capacidad de generaciñon de ingresos (buscando un trabajo de fin de semana, por ejemplo).
Creo que én muchos casos se están aplicando ambas facetas: recuerda que las quejas sobre cobros d ecomisiones por parte de los clientes de banca crecen exponencialmente (otro tema es que tengan/no razón).
Por ejemplo, en una oficina en la que he estado hasta hace poco, el cobro de comisiones supuso el sueldo bruto de casi 5 empleados de mi categoria.

Quiero decir que por un lado se está generando endeudamiento, con posibilidad de prorrogas a vencimiento con tal de cumplir con el pago de cupones y ofrecer una rentabilidad ajustada en ese momento, pero a la vez se intenta conseguir aumentar el margen del negocio típico, faceta que muchas entidades habían descuidado al amparo de los ingresos majestuosos que prometía el negocio inmobiliario...a cambio d eun riesgo en consonancia, claro está.

Opino que algunas, hagan lo que hagan, no tienen mas salvación que fusión/intervención pero la dirección que se toma va "no mal" orientada.

Saludos