Compra de vivienda sin hipoteca para alquilarla

Hola, 

Estamos pensando en realizar nuestra primera operación inmobiliaria y nos gustaría conocer vuestro consejo.

Vivimos de alquiler (650€) y queremos comprar una vivienda de unos 75.000€ en Valencia sin hipotecarnos. Una vez reformada, pensamos que la podemos alquilar por 600€ por lo que la rentabilidad neta de esta operación esperamos que sea de un 4% aproximadamente.

Cálculo:

• Ingresos anuales: 11 meses * 600 € = 6.600€ (un mes al año sin alquilar por ser precavidos).
• Gastos anuales: 2.000€ (IBI, reparaciones, gastos de escalera, etc.).
• Cash flow neto anual esperado: 4.600€ (383€ mensualizado).
• Inversión: 108.000€ (reforma, gastos de compra, etc.)
• Rentabilidad neta: 4.600 / 108.000 = 4,2%

1.  ¿Pensais que es buena jugada comprar un piso sin hipoteca para alquilarlo y seguir nosotros de alquiler? (nos gusta mucho más el alquilado en el que estamos que el que queremos comprar).
2.  ¿Sería buena opción comprar ahora esta vivienda y en unos años hipotecarse con otra que realmente nos guste y que el piso comprado vaya pagando más o menos la letra del piso hipotecado?.

Nos parece fácil la operación pero no conocemos a nadie que lo haya hecho así. Casi todo el mundo que conocemos se hipoteca por una vivienda que realmente le gusta y quiere vivir en ella pero luego tiene muchas dificultades en comprar una segunda vivienda por la letra que paga. De esta forma, creemos que podemos comprar esta ahora y en poco tiempo hipotecarnos con otra y que se pague prácticamente sola.

Muchas gracias por vuestra colaboración.

Buenas y bienvenido a Rankia,

No es tan rara la operación que te planteas. Se está produciendo una oleada de compras de vivienda para inversión y esta es otra de las fórmulas que nos podemos plantear.

El principal problema que le veo a esto que planeas es que te quedas sin ahorros si sigues pagando alquiler y además pagas precio de la compra, los gastos y la reforma. ¿Estáis seguros que podéis soportarlo?

PD: También debes tener en cuenta que el crédito al consumo se encuentra más barato que nunca. Esto significa que puedes financiarte a un precio muy barato que en el futuro puede que no sea así. Con esto te quiero decir que tampoco es mala idea pedir una hipoteca y que se pague sola con los ingresos por alquiler de la vivienda. Por eso, desde Rankia elaboramos la  calculadora de la rentabilidad de la inversión en vivienda. Te animo a que le eches un ojo ;)

Un saludo

Hola Breaking Bad,

Me parece una opcion de inversion interesante para diversificar, pero no comparto esa rentabilidad neta, por mi experiencia, en la gestion de inmuebles te falta una serie de gastos a tener en cuenta para afinar mas tus calculos, (rentas imputadas por dias sin alquilar, minimos luz,gas y agua, mantenimientos caldera si las hay, seguros hogar, seguros impagos, gestion inmobiliaria,publicidad,entre otros, y lo mas importante irpf) la rentabilidad bajaria algo mas, no obstante seguro que es mejor que la de un banco, pero esa mejoria implica esfuerzo de visitias y problemas con inquilinos, sin contar el riesto de morosidad, y si luego te planteas la venta de esa vivienda en un plazo por ejemplo 15 años hacienda se quedara con buena parte de tus beneficios al minosvalorar el precio de adquisicion con las amortizaciones que tienes que aplicar año a año en el irpf cuando declares el alquiler, dando lugar a una mayor ganancia patrimonial y mayor pago de impuestos. Desde mi experiencia, la unica forma de rentabilizar una vivienda es mantenerla alquilada con una rentabilidad minima aceptable y esperar a que los verdaderos ingresos se generen de una fuerte subida del precio de venta cosa que mi bola de cristal no tiene claro donde va a llegar. Resumiendo, te recomiendo que hagas un excel para que saques tus propias conclusiones. Adjunto una foto del que utilizo yo para saber si me merece la pena la inversion,es bastante mejorable,pero a mi me da una idea para ver si me interesa comprar o no.

Los números que aportas dan, incluso creo que te has tirado por lo bajo en la rentabilidad, se acerca más a un 5-5.5%. A priori es buena operación. Suerte.