Extinción condominio SIN compensación económica

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Extinción condominio SIN compensación económica
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Extinción condominio SIN compensación económica
#1

Extinción condominio SIN compensación económica

Buenos días. A ver si pudieran ayudarme, por favor. Les cuento mi caso:

- A (yo) y B (mi ex-novio) compramos vivienda en 2008 por un valor escriturado de 140.000, al 50% cada uno y nos hipotecamos por valor inicial de 130.000. Las cuotas hipotecarias se pasan al cobro por una cuenta de titularidad conjunta siendo A y B los cotitulares, aunque en dicha cuenta soy solamente yo la que ingresa dinero. Es decir, B nunca puso nada de dinero, ni un céntimo, en esa cuenta ni tampoco me lo dio a mí para que yo lo ingresara.
- En esa cuenta bancaria he tenido que soportar (pagar) 2 embargos en el año 2013 y 2 embargos en 2014 por deudas que B tenía ante la Administración.
- En enero 2015 firmamos escritura de extinción de condominio de modo que su cuota de propiedad pasa del 50% al 0% y yo me quedo con el 100%, pero NO se establece contraprestración económica alguna para B. En ese momento, Enero 2015, el pendiente de amortizar es de 110.000
- Pese a la extinción del condominio, B sigue en la escritura del préstamo hipotecario. Es decir, sigue siendo a día de hoy deudor hipotecario. Y sí, ya sé que si le vienen más embargos irán contra esa cuenta bancaria de titularidad conjunta en la que yo solo ingreso justo el dinero de la cuota mensual y en el mismo día de su vencimiento.
- Por la extinción del condominio pagué el 1,5% de AJD sobre el valor escriturado (1,5% sobre 140.000 = 2.100) ya que estamos hablando de Galicia.

Todo esto lo hice contratando a una abogada que me recomendó una compañera de trabajo y no sé si lo hizo bien... ya que ¿pueden pillarme por "donación encubierta"? ¿Lo es en realidad al no haber contrasprestación económica alguna? Lo cierto es que B nunca, nunca, pagó nada por este piso, aunque, claro, las cuotas hipotecarias se pagan desde una cuenta donde él es cotitular.

Cuando haga el IRPF 2015 ¿qué va a pasar? Se supone que Hacienda sabrá que a 31-12-2015 yo (A) tengo el 100% de la propiedad de la vivienda pero el 50% de la deuda hipotecaria. ¿Tendré que tributar como incremento patrimonial? De ser así, ¿a cuánto asciende el importe de dicho incremento?

¿O me dirán que tendría que haber tritutado por Donaciones? ¿Y en ese caso me compensarán lo que ya pagué por AJD con lo que debería pagar por Donaciones? ¿Y si B aprovechase para en su IRPF 2015 declarar una perdida patrimonial ya que por su 50% de propiedad no recibió nada?

En fin, que no sé cómo es la fiscalidad de todo este asunto y las consecuencias que puede tener lo que ya está hecho.

Por favor os lo pido, por favor, si alguien pudiera darme alguna orientación. Mil gracias y un saludo.

#2

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Hay que establecer lo que diga la escritura de división en cuanto al tránsito económico de la cosa.

En principio, él tenía una mitad de inmueble, valorado en 70.000, y una mitad de deuda hipotecaria, valorada en 55.000 en el momento de la división. Por tanto, tú deberías haberle pagado 15.000 € en compensación por el valor neto de su mitad.

Pero por otro lado, resulta que él tenía una deuda contigo por la mitad de los importes pagados por la hipoteca. O sea, la mitad de los 20.000 en que se redujo el principal, más la mitad de los intereses pagados.

Tan "donación encubierta" es que él "te perdone" ahora sus 15.000 € de valor neto como que tú le perdones su mitad de las cuotas de la hipoteca solo pagadas por ti. Y supongo que ambas mitades de "donaciones encubiertas" se anulan mutuamente. Supongo que algo similar debe reflejar la escritura de disolución...

Sobre lo que reflejar en la declaración del IRPF, solo él deberá declararlo, ya que es él quien transmite una propiedad. Valor de adquisición 50 % s/ 140.000, valor de transmisión, lo declarado en la escritura de disolución. (El valor de transmisión NO implica para nada que haya recibido o no una cantidad de dinero. También es valor de transmisión quedar exonerado de deudas, por ejemplo).

Sobre la pervivencia de la titularidad hipotecaria de ambos, volvemos a tener que remitirnos a la escritura. Una cosa es que ante un tercero concreto y particular, el banco, él siga siendo tan obligado como tú. Otra cosa es que en el caso, y ante terceros, él ya ni debe nada al banco, ni tenga ya esa parte de la propiedad.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Ante todo muchísimas gracias, Cachilipox, por tus valiosas aclaraciones sobre este asunto tan desagradable para mí.

Cuando escribí mi mensaje anterior no tenía la escritura de extinción delante puesto que no estaba en mi casa, y de ahí que hasta hoy no haya vuelto a escribir. Ahora que la tengo delante, observo (leo) que las únicas cifras que aparecen en esa escritura son los 140.000 (valor de la cosa en común), los 130.000 (importe del prestamo inicial) y los 110.000 (pendiente a enero 2015). No se dice nada de los 15.000 ni se menciona cifra alguna respecto al total de cuotas que llevaba pagadas hasta la fecha. En concreto se dice:

"(...) no procede la compensación por parte de A a B por cuanto la primera lleva satisfaciendo las cuotas del prestamo citado hace más de cinco años, por lo que B se da por satisfecho y nada tiene que reclamarle."

Eso de "más de 5 años" es cierto, pero cierto es también que -en concreto- han sido 77 cuotas mensuales (6 años y 5 meses). No sé el motivo de poner "más de 5 años" cuando fueron realmente 6 años y 5 meses.... ¿Tiene alguna consecuencia esto? ¿Por qué eligió esa expresión "más de 5 años" sin cocretar más?

En euros, la suma de esas 77 cuotas (redondeando a miles) asciende a 41.000 €; de los cuales 21.000 son intereses y 20.000 amortización del principal (los 2 primeros años tuve un tipo de interés muy alto, no referenciado a Euribor).

Así pues, deduzco que el valor neto de su mitad serían los 15.000 que me comentas, pero (si te he entendido bien...) la deuda que él tenia conmigo sería la mitad de los 41.000 euros, esto es 20.500 y entonces las "donaciones encubiertas" no se compensarían, pues yo le "perdono" 20.500 y él "me perdona" 15.000. En neto, acabo perdonándole yo 5.500 euros. Pero ya te digo que ninguna de estas cifras ni calculos se meciona en la escritura. Tampoco se dice nada de que se anulen o compensen lo qué el me debe con lo que yo le debo. De hecho, lo que se dice es exactamente lo que viene en el párrafo entrecomillado anteriormente.

Siendo así las cosas, con esta información compementaria, te rogaría un nuevo análisis de la situación, por favor, cuando encuentres el momento. Mil gracias, de corazon, por tu tiempo e interés en mi caso.

#4

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Lo primero es negociar con el banco para hacer una novacion y q le saquen de la hipoteca y por ende del CIRBE y de la cuenta q esta vinvulada a la hipoteca.

En la novacion te tocara negociar con el banco porque ellos no querran sacar a B de la hipoteca (mas deudores menor riesgo) pero negocia duro o planteate subrogar la hipoteca a otro banco, si tu perfil financiero es bueno puedes optar a ello.

El tema de embargos lo tendrás complicado pero siempre puedes negociar con el banco q habiliten una cuenta donde hagas los ingresos y que esa cuenta la inhabiliten, pero si no tienes nada con esa persona, no te pueden embargar por sus deudas, el problema es que ejecutaran el embargo y te tocara reclamar. Mejor zanjar la cuenta. Los bancos no pueden obligar a tener una cuenta abierta para la hipoteca, tu obligacion es pagar la hipoteca no incluye obligacion de abrir una cuenta.

Con la escritura, En la renta te puedes desgravar del 100% de lo q pagas hasta los nuevemil y poco, que es lo q te interesa amortizar como maximo al año

Pagado el impuesto, ya no tienes que pagar mas por la venta, el tema d donacion como ha indicado bien Cachilipox esta zanjado y lo que si tendras q declarar es la casa como 100% tuya en la proxima declaracion.

Com quien peor lo vas a tener no es con hacienda es con el banco, te van a poner todo tipo d trabas

#5

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Lo de amenazar con subrogarme a otro banco es un farol cantosísimo. No es posible. El piso costó, como ya dije, 140.000, y queda un pendiente de 110.000, pero es que en la localidad donde está la casa los precios de vivienda han caído un 25% desde 2008 (fecha compra) hasta hoy, asçi que el piso tendrá una tasación en torno a 105.000. ¿Qué banco va a darme en hipoteca un préstamo del 105% sobre el valor de mercado? Como mucho, estando yo sola como garantía, me darán el 80% que serían 84.000 y con eso no voy a ninguna parte.

Y con respecto al IRPF aunque ahora tenga el 100% en propiedad solo podré desgravar sobre el 50% que tenía antes del 1-Enero-2013.

No obstante, gracias por las molestias que te has tomado. Un saludo.

#6

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Jajajaja con esos numeros, desde luego que es un farol penoso jeje

Consulta con un asesor, en mi modesta opinion te puedes desgravar del 100%

#7

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Bueno, los numeros que puse ya estaban puestos antes de que escribieras tu anterior mensaje. Lo único que aporté nuevo tras tu 1º mensaje es la depreciación del 25% (algo que sin expresarlo así de crudo es la realidad del mercado inmobiliario) y respecto a la desgravación del IRPF, gracias pero no tengo que consultar con un asesor, ya la Agencia Tributaria ha contestado en más de una ocasión a través de las consultas vinculantes, y en estos foros también quedó requeteclaro. Yo tengo el 50% con fecha adquisición anterior al 2013 y el 50% restante por extinción de condominio después del 1-Enero-2013. Siempre me deduje el 50% de las cuotas pagadas y así tendrá que seguir siendo aunque desde 2015 tenga el 100%.

En realidad sigo atenta a este hilo por si Cachilipox pudiera comentarme algo más respecto a cómo está redactada mi extinción de condominio y sus consecuencias.

Un saludo

#8

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Pues disculpa la "intromisión" pensé que esto era un foro abierto no un privado.

En cualquier caso, muy rápido te das tú por vencida, pues nada que tengas suerte, que la vas a necesitar.

#9

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Oido cocina!

He estado unos días algo ocupado-despistado.

Sobre las compensaciones por "intercambio de donaciones", queda claro en la escritura (en su implícito), que no hay donaciones, sino mera compensación mútua de deudas y créditos.

Supongo que la mención a "más de cinco años" es por la posible trascendencia de las prescripciones fiscales (el ejercicio del suceso y los cuatro subsiguientes...).

Posiblemente, al sujeto B (el que transmite) le tocará ir a dar alguna explicación a hacienda, ya que si bien no recibe dinero, sí recibe una condonación de deuda que equivale a ese dinero (al menos para hacienda). Y es a él a quien le corresponderá demostrar y acreditar su cuantificación.

Tú no tienes lucro alguno en esta operación (condonas un crédito de algo más de 20.000 €, a cambio de una parte de inmueble cuyo valor neto son 15.000 €). Tampoco puedes aplicarte esta supuesta pérdida patrimonial (los 5.000 € que desaparecen), ya que procede de una "liberalidad". En cambio él sí tiene un posible lucro o ganancia, y con hacienda deberá entenderse. Obviamente, además de esa dudosa cuantificación de su neto recibido (vía condonación), también está la posibilidad de que se haya deducido IRPF por adquisición de vivienda...

Para ti, y respecto a tu cálculo de valor de adquisición, por criterio de prudencia yo optaría por respetar su valoración original (o sea, 70.000 € - 55.000 € de deuda, 15.000 € netos), y olvidarme de que en verdad te ha costado algo más de 20.000 €.

Aunque salvo cuando vendas, no tiene mayor trascendencia fiscal, ya que como bien dices, al haber adquirido el segundo 50 % post-2013, no son deducibles las cantidades pagadas por este segundo 50 %.

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#10

Re: Extinción condominio SIN compensación económica

Buenos días. Mi ex y yo tenemos una vivienda de protección. La junta la tasa en unos 107.000 exageradísimo (tras 3 años a la venta en 75.000 solo he conseguido una oferta de 65.000 que es la cifra mas Real según el mercado, no la acepté ya que en ese momento no cubría ni la hipoteca) y la hipoteca es de 56.000 a día de hoy. Mi ex ha dejado de pagar en agosto (se deben 800 al banco por su parte). Vamos hacer una extinción de condominio y me cede su parte a cambio de hacerme cargo de la hipoteca y yo pagaré los 800 que el debe al momento de la firma. Veo en los foros que hacienda puede decir q es una donación? Puedo dejar reflejado en la escritura que se niega a pagar y por eso me veo obligada a hacer la extinción para que no me reclamen impuestos a mayores ya que estamos poniendo la mitad del valor segun su criterio?

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