Extinción de condominio de 3 viviendas

Hola a tod@s,

mi nombre es Alfonso y soy nuevo en el foro. En primer lugar me gustaría daros la enhorabuena por él y las gracias por adelantado ya que he estado leyendo mucho y, aunque sepa bastante poco de la temática del foro, me gusta aprender y con todo el material que habéis sido tan amables de ir subiendo la verdad lo estoy haciendo bastante y como yo supongo que muchísimas personas más.

En mi caso mis padres murieron hace poco y actualmente, después de ejecutar sus respectivos testamentos, mi hermano y yo tenemos una serie de porcentajes en 3 viviendas y queremos disolver la cosa común, de manera que mi hermano tal y como se ha acordado pasará a ser propietario total de 2 de las 3 viviendas y yo de una sola, de forma que al dejarle yo mi parte de las 2 casas y él a mí la de la mía, como el valor de lo que él se queda es mayor, se realiza una compensación económica.

El tema es que yo aún soy estudiante y tengo un trabajo que nunca me ha aportado muchos ingresos y, aunque haya 3 casas en la herencia, en realidad venimos de una familia normal que aparte de eso no disponía de tanta liquidez económica (las respectivas casas eran herencias que obtuvieron mis padres por ser hijos únicos) y mi hermano también tiene un trabajo que no le aporta grandes ingresos, así que como lo único que queremos hacer es disolverlo y seguir con nuestra vida tranquilamente y organizarnos como adultos, mi objetivo ahora es intentar hacer las cosas bien y que la Administración no se exceda en la medida de lo posible reclamando fuertes impuestos.

Según tengo entendido, en ese sentido, tendríamos que pagar el 1,1% del valor que se pusiera de todas las casas y, quizás, el 6& de la compensación económica que me daría mi hermano a mí por quedarse con las 2 casas. Pero tengo dudas con las siguientes cosas: un posible impuesto sobre lo que llaman "ganancia patrimonial" (a este respecto, lo que habíamos pensado hacer es bajar los valores de las casas, pero sin ponerlos por debajo de los valores mínimos que da nuestra Comunidad Autónoma, de forma que sumando lo adquirido por cada parte y teniendo en cuenta la correspondiente compensación no superemos lo que dejamos de tener con los valores que actualmente tenemos puestos) y si en lugar de venir el 6% de la compensación por impuesto (de transmisiones patrimoniales creo que se llama) pudiese venir el 6% del total de las casas.

Lo pregunto porque para llegar hasta aquí y simplemente repartir lo que era de nuestros padres ya hemos tenido que pagar bastante dinero en impuestos y papeleo y obviamente quiero seguir cumpliendo con mis obligaciones como ciudadano pero no me gustaría para nada hacer algo mal y tener que jugármela con alguno de los dos últimos puntos que os puse antes si es posible evitarlos y mi falta de conocimientos me juega una mala pasada.

PD: También he hablado con algún que otro amigo abogado pero sinceramente no me han sabido aclarar el tema, así que como veo que muchos de vosotros estáis puestos me he animado a preguntaros vuestra opinión y punto de vista sobre cómo poder hacerlo a grosso modo.

Un saludo y gracias por adelantado y perdón si escribí demasiado pero he intentado resumir al máximo :) .

Si ya habeis realizado la partición de la herencia, creo que llegas tarde al foro.

Pero espero que no sea así.

En el caso de que tus padres no tuviesen testamento tendríais que haber hecho la declaración de herederos, la aceptación de la herencia, la liquidación del impuesto de sucesiones y la partición de la herencia. Esto se puede hacer en varias fases y cronologías. Si hay testamento no es necesaria la declaración de herederos.

Pues en la partición de la herencia (independientemente de que se hubiese liquidado ya el impuesto de otra manera) se pueden repartir los bienes indivisibles de manera íntegra, y la compensación por sobreadjudicación no paga impuestos, ya que ya se ha tenido en cuenta en el impuesto de sucesiones.

Lo que sí tendrá que pagar cada heredero es la plusvalía municipal de cada inmueble que se quede.

Espero que me hayas entendido.

Hola Giusepo, muchas gracias por contestar.

Sí que se hizo un cuaderno particional y mis padres tenían testamento, que decía que se transmitieran todos sus bienes a partes iguales y así quedó en el cuaderno particional último que se hizo, pero con diferentes % repartidos en cada casa ya que al morir primero mi madre ya recibimos mi hermano y yo % en común en vez de poner al 100% nada ya que estando aún mi padre no podíamos llegar a alcanzar esa totalidad.

El gestor que lo ha llevado todo siempre y algún que otro amigo abogado que tengo me han dicho que por eso no hay problema y lo único que quisiera saber es alguna idea sobre cómo funciona el tema de la posible ganancia patrimonial o no y el del impuesto de transmisiones patrimoniales, ya que me han dicho que hay muchos casos que haciéndolo por la vía que estamos realizando (primero cuaderno particional y luego extinción de condominio) obviamente no te ponen impuestos tan salvajes (ya que, al margen de las otras cosas que dije que me parece normal que puedan venir, algunos cálculos que he hecho de interpretaciones fuertes de esos impuestos dan lugar adicionalmente a cantidades de varias decenas de miles de euros y, en realidad, estamos hablando de 3 casas normales y corrientes y de distribuir porcentajes de algo que es de nuestra propiedad), pero como casi no entiendo no sé si se me puede estar escapando algo.

Un saludo y gracias otra vez.

En principio, y por definición, cuando se hace división de cosa común no hay ganancia patrimonial alguna, ya que se deben respetar los valores originales de adquisición.

Cosa diferente es que como sí hay alteración en la composición del patrimonio, sea una operación que haya que declarar en el IRPF, aunque a efectos cuasi meramente censales, ya que lo normal es que salga una pérdida.

Al ser la comunidad de bienes originada por herencia, el objeto único de dicha comunidad es la totalidad de los bienes y derechos recibidos en tal herencia. La partición debe realizarse sobre la totalidad del caudal hereditario como un todo único.

La tributación es AJD sobre la totalidad del valor de la masa hereditaria, y un complemento por las posibles diferencias (excesos) que decidais repartir, si lo llega a haber. Este AJD se paga sobre el mayor de o el valor original o el valor actual.

La compensación económica, si es solo para igualar las valoraciones de los dos paquetes, NO son un exceso de adjudicación, y no deben tributar por ITP.

Además, y dependiendo de las particulares normas fiscales de cada ayuntamiento, es posible que tengais que tributar por la plusvalía municipal.

Muchísimas gracias por la respuesta. Entonces, a modo de ejemplo, para entender lo que quieres decir sobre el papel (porque no entiendo mucho del tema en general y me pierdo), si por ejemplo las 3 casas están actualmente repartidas la primera a partes iguales, la segunda a un 65% a mi nombre y a un 35% al de mi hermano y la tercera al 20% al mío y al 80% al de mi hermano y tienen unos valores en los correspondientes cuadernos particionales (que no van en sintonía con los valores reales ya que actualmente valen menos y la diferencia entre el valor de cada una actualmente también es distinto, pero es lo que se puso en su momento) de 350 mil, 300 mil y 150 mil y lo que se va a hacer es que mi hermano se quede con la segunda y la última casa al 100% y yo con la primera sólo, a cambio de una compensación económica de 45 mil, poniendo unos valores nuevos en la escritura de 260 mil para la primera, 220 mil para la segunda y 155 mil para la tercera, ¿en ese ejemplo a nivel de impuestos y eso qué es a grosso modo lo que tendríamos que pagar? Según tengo entendido, el 1,1% de los valores nuevos de las 3 casas y, aunque no es seguro, el 6% de la compensación (las plusvalías aún tendría que mirarlo pero eso no nos preocupa porque, en caso de que si, sería muy poco). ¿En ese ejemplo habría ganancia patrimonial y el año que viene alguno tendría que pagar un montón?

Me han dicho que casi seguro que no o, en caso de que pudiera ser, sería sólo con respecto a una diferencia muy pequeña y que además tendría que pagarla yo (además no quiero que mi hermano pague nada porque, aunque vaya a salir ganando llevándose en este momento 2 casas y al día siguiente de hacerlo todo podría venderlas y sacarse mucho más por su cuenta, ahora mismo ya tiene muchos gastos y no quiero que tenga problemas en ese sentido).

Un saludo y muchísimas gracias otra vez.