¿Qué hay que tener en cuenta al solicitar una hipoteca?
Todo lo que continuación me permito la libertad de indicar, son temas que con seguridad conocen la mayor parte de los “foreros”, que para mi valen tanto para hipotecas “nuevas” o de “segunda mano - subrogaciones". Por tanto primero quiero dejar claro que no pretendo “dar lecciones a nadie” porque con seguridad muchos foreros me las pueden y de hecho me las dan a mí. En rankia he aprendido en los 4 meses que “me paseo” por aquí un montón de cosas la mar de útiles. Lo que sigue no es más que una reflexión y/o un recordatorio de cosas que están en nuestra mente, pero a menudo no nos paramos a pensar. Bien vamos a la “novela” …..
1 – Las entidades financieras
- No son nuestros socios, son nuestros proveedores, y así debe ser, son únicamente nuestros vendedores de dinero.
- No tienen ni el más mínimo interés en comprar / quedarse con nuestra casa, su negocio está en prestarnos el dinero para adquirirla, tener un beneficio, y recuperar su inversión sin contratiempos.
- Su forma de calcular quien posiblemente les pagará, quien no les podrá pagar, o quien les podría pagar con ciertas dificultades, la calculan por sistemas estadísticos de comportamientos históricos de sus clientes, y otros datos externos que pueden conseguir, y básicamente son:
- Moralidad: Analizan el posible comportamiento económico del cliente, por ejemplo que no tenga registrados impagos de cualquier tipo, intentan averiguar si es/son personas moralmente dignas de confianza y cumplidoras de los compromisos que asumen. Si esto es positivo van a un segundo análisis que es,
- Capacidad de retorno: Es un análisis de sus ingresos netos, su estabilidad laboral, sus gastos fijos, la composición familiar (cuantos miembros son en la familia….) al objeto de estimar si con sus ingresos, su capacidad de ahorro tendrá posibilidades más o menos holgadas de pagar las cuotas mensuales previstas del préstamo solicitado, la historia demuestra a las entidades que una familia, aunque con cierto esfuerzo, es capaz de ahorrar entre un 25 y un 35% de sus ingresos netos estables, más allá de esto estadísticamente es donde se encuentran con los problemas de cobro y morosidad, no obstante en la vida de todo hay, hay personas que ingresos modestos son capaces de ahorrar un 50% de sus ingresos, y otras que con ingresos elevados son incapaces de llegar a fin de mes, pero como esto va por volúmenes de datos, creo que no se suele tener en cuenta, se va por lo que la estadística demuestra que es habitual, o sea entre un 25 y un 35%. Si este filtro es positivo, van a un tercer análisis, que es,
- Garantía: Que no es otra cosa que analizar ¿Qué pasa si todo lo hemos calculado antes se va al garete, por que el cliente pierde el trabajo…, o por cualquier otra circunstancia?, pues sale otra pregunta ¿Cómo nos pagará?, aquí aparece la garantía, que en este caso suele ser la vivienda que se adquiere, y por ello y con independencia de que en el pasado se hicieren hipotecas al 100% del valor, las entidades financieras van a lo seguro, que es hasta un 80% en primeras residencias o el 70% en segundas, para el caso de que deban ejecutar la garantía les quede margen para poder venderla a un precio algo inferior al de mercado y haya “espacio” para el cobro de los gastos judiciales que una ejecución conlleva, y que no son nada baratos.
A todo ello le organizan un sistema automático de evaluación, junto con otros parámetros algo menos relevantes, pero que tienen su transcendencia económica, dicho sistema suele ser un secreto celosamente guardado por las entidades financieras, lo cual es lógico que sea así, y aún cuando son sistemas parecidos en todas la entidades, el resto de parámetros es de suponer que sean algo distintos o con matices de una entidad a otra, a mí se ocurriría por ejemplo tomar en consideración , datos como el plazo, la edad de los solicitantes, convendréis que no exactamente lo mismo que una hipoteca acabe cuando uno tenga 73 años, a que se tengan 54, entre otras cosas porque es de prever que con 54 años se tienen ingresos normales y presumiblemente capaces de pagar las cuotas, y con 73 uno habrá estado 8 años cobrando la pensión, que como todos sabemos en España son altas de narices, por tanto no es lo mismo ni de lejos, ……. o se me ocurriría meter en el sistema una simulación de que ocurriría si los tipos suben un par de puntos, que porcentaje de sus ingresos tendrán que pagar los solicitantes, etc. Con todo cada entidad financiera monta un sistema de puntuación para cada parámetro, y cuando a la entidad financiera le interesa conceder más operaciones baja la puntuación mínima de concesión, y si como ahora prefieren dar menos prestamos, suben la puntuación mínima necesaria para decir si.
Es por ello que cuando a un solicitante una entidad financiera le niega un préstamo, tiene ciertas probabilidades de que en el banco o caja de al lado, también le diga “no”, no quiero decir con ello que sea siempre así, esto no sería exacto, pero como los sistemas son parecidos, los datos estadísticos que se manejan son similares, es fácil que ocurra, aunque como he indicado no es siempre así porque una entidad puede ser más exigente que otra.
¿Por qué se presta algo menos en segundas que en primeras, es que valen menos dinero estas viviendas?, la respuesta es que no, es solo por un tema también estadístico, las familias si tenemos problemas económicos y por lo general, haremos un mayor esfuerzo de pago para la casa que precisamos vivir, y haremos menos esfuerzos para una vivienda accesoria en la playa o en la montaña, por ser éste un lujo mas prescindible, y en caso de problemas económicos dejaremos “caer antes” un lujo que una necesidad ¿verdad?, por tanto tiene su lógica que rn segundas se preste algo menos para tener un mayor margen en caso de impagos.
Dicho todo esto, que creo que es sabido por la mayoría de las personas, vamos a indicar unos datos que el solicitante debe tener en cuenta:
2 – Pasos de la solicitud y concesión
- Negociación con las entidades: Un banco o caja, al final es un comercio, una tienda que vende un producto y como todo, sus condiciones y precios pueden ser susceptibles de negociación, aquí encontraremos una resistencia de entrada, dado que una gran empresa como los son las entidades financieras y con el objetivo de toda empresa que se precie, de un ahorro de costes, intentan estandarizar el producto al máximo, lo más rentable para ellos es el “café solo para todos” fuera descafeinados, carajillos, leches descremadas o sacarinas, que en si no es malo, pero precisa de mas servicio y se intenta evitar. En base a esto organizan la “hipoteca jota”, “la hipoteca ka”, “la hipoteca joven”, y la “hipoteca algo menos jovencito”, que suelen tener una serie de características, con sus productos añadidos estandarizados, y cuyo beneficio está calculado. Este tipo de préstamos no es por definición ni bueno ni malo, es un préstamo “café solo para todo el mundo”, aunque al menos a medio mundo le gustará más un cortadito, mirando como es obvio la mejor optimización para el prestador, que es sin duda muy licito y empresarialmente muy recomendable, pero que no siempre viene a coincidir con las necesidades del que va a pagar las cuotas mensuales.
3 – Las condiciones, precios y gastos:
- Yo soy de los que pienso que no hay malas respuestas, lo que hay son malas preguntas, o la falta de ellas, hay que considerar que una hipoteca son dos operaciones separadas, la primera es el préstamo, y la segunda es la garantía, van en un mismo contrato pero son dos cosas diferenciadas, en lo que se refiere al préstamo, tendremos que observar:
- Comisión de apertura: Es un importe que la entidad financiera nos cobrará una sola vez, al principio de la operación yo diría que como gastos de tramitación, puede ser cero en algunos bancos on-line, y llegar incluso a ser un 2% del importe del préstamo.
- Tipo de interés: Los hay fijos y variables, siendo en España lo más habitual los tipos variables, y se componen del tipo de interés oficiales Euribor o IRPH más la adición de un diferencial a favor del banco, en Euribor podemos ver desde 0,30-0,40 en algún banco on-line, hasta 1,50 puntos en algunas (pocas creo) oficinas tradicionales, lo cual puede suponer en euros unas diferencias extraordinarias cada mes. En cuanto al IRPH que es una referencia más elevada que el Euribor se puede encontrar desde diferencial cero, hasta un 1,00 punto, normalmente el IRPH es más caro, pero tiene una ventaja sobre el Euribor que es su mayor estabilidad, menor velocidad de subidas y en bajadas, pero en mi opinión, y al menos así ha ocurrido históricamente, acabas pagando más euros que con referenciados al Euribor.
- Comisiones diversas: Existen en los contratos comisiones de varios tipos, como son la comisión por reclamación, es aquella que te cobran por retrasarte en un pago concreto, y no es nada raro que un retraso en un solo pago te suponga 20 ó 30 euros. Comisión por cancelación anticipada, que es un porcentaje que te cobran si pagas una cantidad antes de tiempo, esta también es negociable, o si tienes la mala idea de plantearles una subrogación al banco o caja de enfrente, de todas formas su porcentaje está regulado legalmente, también suelen poner una por si se solicitan modificaciones del préstamo. He visto por ahí una comisión por el hecho de pedir al banco un certificado de la deuda, o por el trabajo que les supondrá a ellos dentro de 20 ó 30 años ir de nuevo a notario una vez hayas pagado toda la hipoteca para hacer la escritura de cancelación, no sé si me dejo alguna.
- Gastos: La tasación que es el coste de que un técnico valore la casa. La nota registral, que es un gasto que pagaremos para que el banco o caja vaya a registro de la propiedad para ver como está legalmente inscrita la casa y si tiene cargas, y en algunos bancos o cajas nos cobran unas comisiones por el hecho de emitir el cheque, la transferencia, etc., para realizar los pagos al vendedor. Luego notario, registro de la propiedad, gestoría e impuestos, no sé si me dejo alguno.
- Suelos y techos de interés: De un tiempo a esta parte y ante la posibilidad de que los tipos lleguen a unos % muy bajos como ahora, los bancos y cajas, no obstante no todos, pretenden asegurarse un mínimo de ingresos por el préstamo, ya que precisan cubrir un mínimo de gastos (oficinas, empleados, informática ….) y ello se hace poniendo un pacto por el cual con independencia del tipo de interés que resulte de la revisión de intereses, pagaremos por ejemplo un 3,50%, por tanto cuando llegas ahí, si el Euribor llega al 1,00% nosotros tenemos un diferencial de 0,60, con lo cual el interés a pagar seria del 1,60%, y esto queda anulado y pagaremos el 3,50%, por ser el mínimo pactado. En contrapartida ponen un pacto de techo, por ejemplo del 12%, con lo que si la revisión llegase a suponer un 12,75%, pagaríamos un 12%, porque el pacto nos ha puesto el máximo a pagar, sin embargo y aún cuando en algún post de rankia a alguien le ha parecido correcto, en mi opinión suelos del 3,50 con techos de 12% no son equilibrados, porque es mucho más fácil que “palme” de hipotecado, que no que “pringue” en banco o caja, hoy o dentro de 15 años, de todas maneras ¿Quién conoce el futuro”.
- Productos añadidos, de contratación obligatoria o casi obligatoria: En si un préstamo hipotecario deja al financiador un margen de beneficio bastante modesto comparado con los elevados importes a prestar, pensemos que el Euribor es el precio de coste de la “mercancía” en este caso dinero, y su beneficio es solo el diferencial, entonces para redondear el beneficio te ves obligado a contratar un paquete de productos que al banco o caja le reportan un margen adicional, lo cual permite “redondear” el beneficio, como son la nomina, los seguros, las tarjetas, los planes de pensiones, etc. En si la nomina no les da ningún rendimiento, lo que les da rendimiento es que al recibirla allí te la gastaras poco a poco, y ello supondrá que nuestra cuenta tenga un saldo por el que no nos pagarán nada, pero que este dinero les vale a ellos para hacer préstamos de los que si cobran, las tarjetas suponen que su utilización en pagos de compras, los establecimientos que cobran tienen que dar una comisión al banco para que les “trasladen” nuestro dinero a ellos, bueno y si los gastos de las tarjetas los pagas a plazos a intereses del 1,50-2% mensual, ya ni te digo, los seguros son en compañías del propio banco o caja o en otras que les dan una comisión por cada seguro, los planes de pensiones es dinero que tienen retenido hasta nuestra jubilación y pueden hacer negocio con él, con todo es fácil que el beneficio de la hipoteca se incremente en un 50 ó 60% más, recordemos que el Euribor es el precio de coste del dinero, bueno en realidad de coste puede que sí o puede que no, depende de cada banco o caja, pero es el precio del coste para el cálculo, y el beneficio de la entidad financiera es únicamente el diferencial que se le carga encima. Todo esto no es ni bueno ni malo, las entidades financieras son un negocio y su obligación empresarial es optimizarlo al máximo, como cualquier negocio no bancario, y huyamos de bancos, cajas o de empresas que no se ganan la vida, a la larga es un mal asunto para todos, a ver ...... una empresa o un banco puede tener un mal año, no pasa absolutamente nada, no nos alarmemos, pero una empresa que cada año pierda dinero ……
Pero claro cuando haces la hipoteca sueles aceptar todo lo que te echen, porque nuestro norte es conseguir el dinero para la casa, luego al cabo de unos meses de das cuenta o te puedes llevar la impresión que el seguro tal es caro, o te gusta más el vende un amigo que trabaja en seguros, o que la tarjeta del supermercado tal te hace un descuento y no te cobra la comisión anual, y te viene la mala idea de dejar al banco o caja “en bolas”, vamos con el pago mensual de la hipoteca y nada más, y de golpe y porrazo les acabas de “joder” 1/3 parte de su beneficio, y a ellos no les queda más remedio que tragar con tu mala idea durante los próximos 29 años, mal asunto ….. hay que solucionar esto de alguna manera, y el Sr. Pensador que tienen todos los bancos y cajas, (uno que tiene un despacho en el ático de la central y al que le pagan para que piense), y se le ocurre crear la “hipoteca bonificada” majete en nombre ¿no?, que no es otra cosa que una hipoteca que tiene un precio alto, pongamos Euribor más 1,50, y esto se firma ante notario, pero que en la misma escritura se prevé que si tienes la nomina, las tarjetas, los seguros, etc., el precio va bajando según las cosas que tengas contratadas, hasta llegar al Euribor más 0,65, con ello si te viene “la mala idea” no te preocupes, tu hipoteca subirá la cuota de inmediato y se te pasaran las ganas. No es que lo critique, ellos tienen la obligación de asegurarse su negocio, como cualquier empresa, pero uno deber saber a qué se compromete antes de firmar.
4 – La garantía.
Por si todo lo previsto falla, no puedas pagar a su debido tiempo, y para que el banco o caja puedan recuperar su dinero, se constituye la garantía, que es la segunda operación incluida en la escritura, recordemos que la primera era el préstamo, pues bien…. la entidad financiera y el solicitante acuerdan poner una traba (una carga) una hipoteca, sobre la casa que has adquirido, es lo más habitual, si bien se puede hipotecar perfectamente una casa que ya tengas, o incluso la casa de un familiar o amigo, claro está si éste lo permite, y esta hipoteca supone un derecho preferente sobre la garantía en cuestión, y como la ley obliga a poner unas cantidades máximas, aparece una cosa que es la “responsabilidad hipotecaria” pero que no voy a comentar más que para el tema de los impuestos, al ser un tema que me daría para otra novela como esta, y me temo que si alargo más los de rankia me declararán “persona non grata”, esto de la responsabilidad hipotecaria aparte de los impuestos, afecta a la casa en caso de ejecución y embargos posteriores ….. bien, impuestos ….. cuando se formaliza una hipoteca se nos habla de la provisión de fondos para notario, registro, gestoría e impuestos, pues estos gastos tienen una estrecha relación con el importe que se indica como “responsabilidad hipotecaria” cuando más alta es, más impuestos y gastos, lo normal es que esta responsabilidad sea entre el 140 y 160% del importe del préstamo, vamos si hemos pedido 100.000, que la responsabilidad se sitúe en 140-160.000 €, pero por ahí todavía queda algún “bestia” que pone responsabilidades del 200%, o sea de un préstamo de 100 que la responsabilidad sea de 200.000, y si esto ocurre tendremos que con 160.000 solo la parte del impuesto serian 1.600 euros, y por la misma hipoteca poner una responsabilidad de 200.000 son 2.000 euros de impuestos, repito por exactamente la misma hipoteca los impuestos nos “joden” 400€ adicionales, y si consideramos que las hipotecas de hoy en día no son precisamente de 100.000 €, y es más habitual hipotecas del doble o del triple, estos 400 € de antes se te van a 1.200, fácil fácil ……. Esto es un punto me temo que innegociable en bancos y cajas, sus abogados han considerado una responsabilidad u otra en aquel banco o caja y no te aceptarán cambiar nada de esto, pero es bueno que lo sepamos, como un elemento más a considerar.
Para terminar que ya es hora:
RECOMENDACIONES:
El derecho a la información a todo, dos días antes de la firma no es un buen momento para informarse de los productos que tendremos que comprar además de la hipoteca, firmar la oferta vinculante en la sala de espera de la notaria no es precisamente donde se debe, esto se firma y se negocia al menos 10 días antes de ir a notario, se revisa, se consulta, etc.…, el despacho del notario no es ninguna iglesia y uno puede perfectamente decir que no está de acuerdo, que no es lo que se acordó y que se volverá a firmar cuando el contrato refleje exactamente lo que debe. El notario lee toda la escritura por obligación legal, no es un rollo que hay que aguantar nos guste o no, el Sr. o Sra. Notario, es un fedatario público y un mediador, no va a favor de la entidad financiera, ni al nuestro, se le debe preguntar, solicitar aclaraciones, incidir en lo que entendemos o no nos queda claro, tenemos incluso el derecho de leer la escritura nosotros mismos, ante notario solo se firma la escritura, todos los demás papeles se firman antes o después con calma y con su debida lectura, allí con las prisas no es el lugar adecuado, y menos en la sala de espera, tenemos el derecho de solicitar a la notaria, creo que tres días antes de la firma, un borrador integro de lo que firmaremos, utilicemos el derecho, y en casa nos proveemos de un rotulador fluorescente y marcamos lo que no nos queda claro que lo preguntaremos al banco antes y al notario después.
¿Qué garantía nos da esto, la de no equivocarnos?, no, solo nos da la garantía de que sabemos perfectamente donde nos metemos, y a que nos comprometemos exactamente. ¿No tendremos sorpresas en el futuro?, es de suponer que alguna tendremos, pero bastantes menos, y para las que podamos tener, al menos podremos estimar o intuir con previsión y conocimiento.
Disculpad por el rollo.