Duda sobre garantía hipotecaria

Buenas tardes.

Tengo una duda acerca de los préstamos hipotecarios, a ver si alguien me puede responder.

Se supone que cuando alguien pide un préstamo hipotecario, lo hace aportando una finca como garantía hipotecaria (habitualmente, la misma que es objeto de compra).

Como cobertura, la entidad bancaria pide ciertos avales como comprobar sus ingresos y estabilidad laboral para determinar hasta qué punto, el solicitante puede afrontar los pagos del préstamo.

Otra cosa que pide es la tasación de la finca que actuará como garantía, con el fin de saber su valor y así determinar la cuantía máxima del préstamo (¿un 80% de la tasación? ¿un 70%?)

Mi duda es la siguiente... Si una persona compra una finca, pongamos por 300.000 euros, tasada en 300.000 euros y de los que el banco le presta el 80%, o sea, 240.000 euros... ¿Qué pasaría si cambian las condiciones económicas de esta persona, y debiendo 230.000 euros, comprueba que viviendas similares se venden en su entorno por 180.000 euros?

Me pongo en un escenario de caída de precios de la vivienda y crisis que lleva la gente al paro.

¿Puede esta persona ir al banco con la llave y decirle... ¡Aquí tiene usted la garantía! ¡Estamos en paz!? ¿o la persona responde de la deuda completa ante el banco?

Yo supongo que es lo 2º, o sea, que la persona responde por el total de la deuda... En cambio, si esta situación se generaliza por la burbuja inmobiliaria, por la falta de rigor en las tasaciones y la imposibilidad de pago de los hipotecados... ¿Qué podría hacer el banco para recuperar su deuda?

Es que ya no hablaríamos de liquidez, sino de insolvencia. ¿o no?

Gracias a todos por soportar el rollo.

Bueno, es un poco fuerte lo que plantéas. No creo que sea tan fácil lo de dejar de pagar y ya está.
Si se ejecuta la hipoteca y en la subasta no dá para pagar la hipoteca, te quedas con la deuda no satisfecha y sin casa. El préstamo quedaría como incobrado pero te incluyen en registros de mora que te dejan sin posibilidad de pedir otro préstamo en años.
Además, que la subasta no dé es cosa probable si tenemos en cuenta que se cubren primero los gastos "judiciales" y que hasta hace poco se han dado hipotecas a más del 100 % del precio de compraventa porque la tasación "lo admitía todo" (coche, tarjetas, la comunión de la niña,...)

Lo que si he leido es que se está extendiendo la práctica de la dación en pago. Supongo que el banco le dará salida de aquí a unos años a ese stock que están acumulando con estas "soluciones" cuando el mercado se recupere.

S2

Po lo pronto embargar la nomina u otros bienes. La garantia personal esta ahí.

Aunque te parezca mentira, conozco un caso real de hace unos años.

Se debía una cantidad ridícula (para lo que se debe hoy). No había nóminas ni otros bienes salvo el piso... La vivienda estaba ya pagada pero faltaban unas pequeñas cuotas.

La persona mostró voluntad y como pudo fue pagando y ¿sabes qué pasó al final?

El banco le condonó la deuda (unos 2000 euros)

Supongo que el hipotecar el bien es más bien para evitar que la persona pueda venderlo.

Seguramnte pasaron dos cosas...

Esos dos mil euros de deuda no correspondian a capital si no a intereses. Se trata de dejar de ganar, no de perder...
Y sobre todo que el procedimiento judicial iba a ser sumamente costoso para lo que se buscaba recuperar.

Pero, en general, no es lo habitual.

Yo no me lo hubiese creído si no hubiese estado allí.

Es que esta persona, estaba pagando religiosamente todas las cuotas. A veces se retrasaba, pero al final pagaba y nunca se negó a hacerlo.

Coincido contigo en que es algo muy atípico... Tal vez en un estado de humanidad, el banquero pensó que podía evitarle el pago y hacerle un gran favor a alguien que lo necesitaba... Habrá provisiones para estos casos.

Me alegra leerte nuevamente.

Saludos.
Rafa.

Pues el "quedarse con las llaves" y saldar así la deuda NO puede (el artículo 1859 CC lo impide y pone de relieve la constante jurisprudencia recaída en estos casos).
No sería posible porque la hipoteca está conceptuada como un derecho real de garantía y de realización del valor que recae sobre los bienes inmuebles mediante la concesión al titular de la facutlad de enajenarlos y percibir su precio a través del procedimiento establecido legalmente, con prohibición del pacto comisionario a tenor de éste precepto (STS de 29 de enero de 1996).
Por otra parte "La prohibición del pacto comisorio es IMPERATIVA y de orden público por afectar a la satisfaccióbn forzosa de obligaciones en las que están involucrados no sólo el interés del deudor sino de sus acreedores (STS de 26 de abril de 2001).
Si bien, entiende la doctrina que ÚNICAMENTE se permitiría "el pacto por el que el acreedor se adjudicara la cosa em caso de incumplimiento del deudor POR SU JUSTA ESTIMACIÓN" (STS de 28 de noviembre de 1993).

Es decir, salvo en el último caso que debería efectuarse bajo PACTO EXPRESO (en cuyo caso quedaría pendiente la diferencia entre el importe de la hipoteca concedida y el de su "justa estimación") en el resto de los casos la única opción para "recuperar" el dinero por parte de la entidad es acudir a la ejecución hipotecaria (en cuyo caso si quisiere el inmueble podría acudir a la subasta sin necesidad de consignar el importe legalmente establecido o presentar el preceptivo aval).
Un saludo.

Creo que hay que diferenciar entre la garantia real i la garantia personal , hay que mirar la escritura del prestamo hipotecario , para confirmar que tipo de garantia que se esta prestando , pues en ese caso , practica habitual por los bancarios y quizas no debidamente explicada , se responde no solo con la finca sino con el resto de los bienes.
saludos >