Cambiar de titular antes de escriturar

Un amigo mío compró hace dos años un adosado en construcción que iba a ser su vivienda habitual.

Antes de escriturar su empresa lo ha enviado destinado a otra provincia y ya no le interesa adquirir este inmueble.

Él me ha ofrecido la vivienda y yo he aceptado (hemos realizado un documento privado y le he pagado las cantidades abonadas).

Ahora bien, la promotora indica que no quiere hacer cambio alguno, que escriturará el piso a nombre del titular inicial y que una vez que sea suyo efectuemos la venta entre nosotros, pero eso me supondría un coste adicional de unos 7000 €

¿Es legal que nos impida la promotora que nos cambiemos el uno por el otro?
Me dicen que lo harían a un coste de 6000€.

Lo único que se nos ocurre a mi amigo y a mi es escriturar y pedir el préstamo a nombre de los dos, el con una titularidad del 1% y yo con el 99%.

Después de esto realizaríamos la disolución de la comunidad de bienes y yo quedaría con el100% de la titularidad ¿Puede hacerse esto a un precio "razonable" (1.000 a 2.000 € )?

Si no lo prohibe expresamente el contrato de tu amigo la promotora no lo puede impedir pero te exigira el pago del impuesto de trasmisiones patrimoniales (7% creo).

La Direccion General de Tributos en su consulta vinculante de 23 Marzo de 2.005 así lo establece y considera responsable solidario a quien lo incumpla, así que ni loco el Promotor consentirá una transmisión a un tercero porque incurre en esa responsabilidad y ademas es facilmente detectable por Hacienda porque el sujeto pasivo del IVA ha sido una persona y ahora se vende a otra.

Si se hace la venta a tu amigo y luego él te lo vende a ti, tambien hay que tener mucho cuidado pues es obvio que si una vivienda tarda dos años en construirse en esos dos años ha subido mucho el precio y no se puede volver a vender al mismo precio que se lo venden a tu amigo porque tambien podeis ser llamados al orden.

La cesion de derechos de compra de un inmueble ya se hace poco por estas circunstancias y porque los promotores como no les da ningun beneficio ponen una clausula que lo prohibe y el que quiera comprar se lo tiene que comprar a ellos impidiendo hacer negocio a terceros con sus viviendas.

En el caso de Asafdz es una put.. pero esta bien que se controle el mercado de este modo. Si no menudo negociazo, compro en plano no pago nada o casi nada hasta la entrega de llaves y poco antes de tener que empezar a pagar lo vendo y me llevo unos cuantos miles de euros sin haber invertido prácticamente un duro.

No hace falta que en el contrato privado la inmobiliaria prohiba escriturarlo a nombre de un tercero. Si no pone la claúsula "el comprador podrá escriturarlo a su nombre o al de otra persona fisica o jurídica" pues solo se puede escriturar a nombre de quien figure en el contrato privado.

De todas las soluciones ingeniosas que te proponen, la más barata será llegar a un acuerdo con la inmobiliaria para que permita escriturarlo a nombre de un tercero. Al fin y al cabo, se trata de una empresa mercantil y con dinero se soluciona casi todo.

Aunque haya que tragarse el orgullo, siempre será la solución más barata pagar algo a la inmobiliaria. Ah, y como se trata de un contrato privado no está registrado en ningún sitio y no hay que pagar IVA ni nada de nada. Al firmar el otro contrato privado o Escritura Pública, siempre que la inmobiliaria lo haya admitido previo pago de su importe, se rompen los dos contratos anteriores, y asunto solucionado.

Os comento, en el registro de la propiedad no hay ninguna anotación referente a mi amigo, únicamente figura actuaciones registrales (compra del terreno inicial y segregación de las fincas) realizadas por los constructores-promotores.

Puesto que no figura en el registro para nada mi amigo, entiendo que es entre ellos (promotores-constructores) y yo a quien compete la operación (puesto que mi compañero está de acuerdo y presente en el acto) .

Por ello, no acabo de comprender ¿En concepto de que y a quién se tiene que pagar el 7% si no aparece nada en el registro.?

Al no estar hecha la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal (en su caso) el contrato privado no es elevable directamente a Escritura Pública.
La mejor solución es llegar a un acuerdo con la inmobiliaria para romper las dos copias del contrato privado existente (esto es lo mejor para tu amigo y para ti) y firmar un nuevo contrato privado con otro comprador.
Además, te tienen que decir que Banco o Compañía de Seguros avala las cantidades entregadas a cuenta y subrogarte tu, es decir, quitan a tu amigo y te ponen a ti como beneficiario.
No hay que pagar IVA ni nada de nada.
Esta es la mejor solución, aunque haya otras.

Tu amigo ya ha hecho pagos y se han emitido facturas a su nombre con el iva correspondiente.

Dudo mucho que ningun Promotor acepte la propuesta de Ivanhoe.

Esta operacion de cesión de derechos a un tercero esta sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y así lo tienen sobre su mesa todos los Promotores en circular de sus organizaciones empresarariales, pues para que no hubiera dudas lo establecio la Direción General de Tributos en su consulta vinculante de 23 Marzo de 2.005.

Si tu no pagas el impuesto se lo pueden exigir al Promotor como responsable solidario pues la Ley General Tributaria en su articulo 42 establece que serán responsables solidarios de la deuda tributaria las siguientes personas o entidades:

a) Las que sean causantes o colaboren activamente en la realización de una infracción tributaria. Su responsabilidad tambien se extendera a la sanción.

Así que tienes que pagar el 7% de ITP que es practicamente lo mismo que el IVA de la segunda estritura de venta pero he leido por ahí que investigan las compraventas de un inmueble que se vende en el mismo día dos veces al mismo precio porque logicamente se supone que en dos años el que ha comprado al Promotor y vende otra vez esta ganando algo que no se está declarando.

Hola a todos, os cuento mi caso a ver que os parece.
Hace dos años compré una vivienda sobre plano; ya he deducido la cantidad correspondiente por inversión en vivienda durante dos años (ejercicios 2007 y 2008), pero resulta que una semana antes de escriturar ha quedado libre una vivienda que estaba vendida pero no se han firmado las escrituras. Este piso me interesa más por su distribución; también deciros que ya han presentado la documentación en el Registro de la Propiedad, pero de toda la casa, no la individual de cada vivienda. Yo he pagado tres facturas a mi nombre con su iva correspondiente y las he presentado en dos años diferentes en el IRPF. La inmobiliaria me hace el cambio siempre y cuando otra persona compre mi vivienda.
Que os parece todo esto, después de haber pagado 3 facturas ¿puedo tener problemas con Hacienda?, ¿deberían hacer contrato de arras nuevo?, ya que el precio final es diferente.
Muchísimas gracias.
Saludos