Venta de plaza de garaje “vinculada”. Problema con el Registro de la Propiedad.

Hace algún tiempo compré una plaza de garaje en mi comunidad de viviendas a otro vecino. La operación se hizo mediante contrato privado de compraventa, y antes de ello se pidió una nota registral en la que no había otro obstáculo que el derivado de ser las viviendas de protección oficial, cuyo expediente finalizaba a los 30 años, hecho que ocurrió el pasado mes de junio. Por ello esperamos a hacer escritura pública y registro hasta pasado ese momento.

Llegados a ese punto nos ponemos en manos de una gestoría y notaría, que pide otra nota registral en la que aparece que la plaza de garaje está vinculada a la vivienda (lo que no aparecía en la primera nota), por lo que el registro de la propiedad correspondiente no admite el trámite.

Sin embargo en las escrituras originales de la vivienda, y aunque figuran vivienda y plaza como “vinculadas”, aparecen registradas como fincas independientes con datos registrales distintos, ya que la plaza es 1/88 parte de un garaje comunitario con sus datos registrales propios y descripción de linderos, superficie, etc. tal como figura en dichas escrituras.

Además en los estatutos de la comunidad de vecinos figura el artículo 9, que dice exactamente:

“Disponibilidad: cada propietario podrá disfrutar de la vivienda en venta arriendo o de cualquier otra forma que estime conveniente. Lo mismo procederá respecto de los posibles derechos de uso privativo que puedan existir respecto de las plazas de garaje. Quedan expresamente excluidos, para el caso de enajenación de la vivienda o de participaciones de la finca de garaje los derechos de tanteo y retracto a favor de los demás propietarios de viviendas o de garaje.”

He de añadir que en el origen de esta comunidad, cuando escrituramos las viviendas hubo 16 vecinos (yo entre ellos) que renunciamos a la plaza de garaje y firmamos un poder notarial para que la gestora que llevaba la entonces cooperativa vendiera dichas plazas a terceros u otros vecinos. Las escrituras mostraban tal como he explicado, vivienda y plaza vinculadas y registradas por separado a nuestro nombre, y sin embargo se pudieron vender y registrar dichas plazas sin problema en el registro.

En la gestoría/notaría me recomiendan elevar el contrato de compraventa a escritura pública, con la anotación de la objeción del Registro, con lo que estoy de acuerdo, pero ¿está obrando correctamente el Registro de la Propiedad? ¿Se puede solucionar esta situación? ¿Por qué admitieron las ventas de aquellas plazas vinculadas entonces y ahora no? Por lo que llevo investigado, los problemas son cuando se trata de plazas de garaje que son la misma finca registral que la vivienda, pero aquí se trata de fincas registrales distintas.

Gracias por adelantado por las respuestas y disculpas por la extensión de la consulta.

Buenas tardes, xtino, obviamente el Registro está actuando correctamente (aunque se deduce que aún no se ha presentado nada a inscripción): si la escritura dice "vinculadas", así debe constar en la nota simple (lo de la primera omitiéndolo es difícil de creer), y actuará en consecuencia.
Tampoco entiendo lo de escriturar "con la anotación de la objeción"; la escritura dará fe del contrato, pero el resto no sirve para nada ya que no se inscribirá.
La explicación debería estar en cómo se formalizó la desvinculación de las otras plazas.
Saludos,

Tal y como está redactado ese artículo de los estaturos da la sensación de que los garajes sean propiedad comunitaria con uso privativo.

Hola Jotaerre y gracias por la respuesta. Yo tampoco podía creer que la primera nota simple estuviera incompleta cuando vi la segunda, pero así ha sido y con la consecuencia de haber realizado la compraventa en la creencia de que todo era correcto. Un fallo del Registro del que no se responsbilizan.
Lo de la "anotación de la objeción" es lo que yo entendí como que en la escritura de compraventa se indique que en el Registro consta la vinculación, aunque no sé si es exáctamente así, o como dices, no sirva para nada (esa anotación). De todas formas tengo entendido que elevar el contrato a escritura pública es muy conveniente ¿no es así?.
Y por último, me han recomendado pedir al Registro una certificación histórica sobre mi vivienda y la plaza de garaje que se desvinculó para averiguar, como tú dices, cómo se hicieron aquellas desvinculaciones y en consecuencia ver si fuera aplicable a la plaza vendida ahora.
¿Qué os parece? Saludos cordiales.

Creo que el problema viene porque las plazas de tú parking no son privadas sino que son comunitarias privativas. Es decir tú compras, mediante esta operación, una 1/88 parte de ese parking y en concreto la plaza número (la que sea), con su correspondiente descripción de linderos y demás. Para poder comprar tú la plaza, se habrían de ir los 88 dueños al registro para deshacer la comunidad y poner cada uno la plaza a su nombre.

Gracias Tpepa por la respuesta. La descripción de linderos se refiere a todo el garaje, no a cada plaza. Por otra parte, en todas las escrituras originales se describe en primer lugar la finca garaje entera con indicación del 1/88 parte (plaza nº X) que corresponde y el cajetín del registro con los datos registrales propios de esa plaza, y en segundo lugar se describe la vivienda también con su cajetín registral y datos distintos de los del garaje. Además, a lo largo de estos años las plazas desvinculadas en origen (fueron 16) así como las "sobrantes" (se trata de 77 viviendas y 88 plazas) se han ido vendiendo sin problemas ni necesidad de que todos los propietarios se pusieran de acuerdo en ninguna cuestión, y en el Registro están ya cada una a nombre de cada propietario. Yo estoy hecho un lío, la verdad, pero lo que no quiero es echar atrás la venta ya que según tengo entendido la venta está hecha a todos los efectos y yo soy ahora el propietario.
Cordiales saludos.

En derecho es muy importante distinguir la propiedad del derecho de uso. Son cosas diferentes.
Lo que no me cuadra es que en los estatutos se diga que los propietarios podrán disponer de las viviendas en venta ... y lo mismo del derecho de uso del garaje ¿Por qué no menciona que pueden disponer de su venta (de los garajes) como lo dice de las viviendas?

Así es, mejor escriturar y también pedir, no solo el historial sino también la inscripción de la división horizontal de la finca matriz.
Saludos,

Gracias a todos por la respuestas.
Sí, es llamativo que en artículo 9 no trate de la misma manera viviendas y plazas, de lo que por ahora no tengo explicación. Por otra parte, y como estamos en agosto, hay que esperar (cómo no) a que todas las partes estén operativas de nuevo para continuar con el tema, escriturar, pedir el historial de mi vivienda y la inscripción y ver si podemos utilizar aquel proceso como argumento en el Registro. Qué paciencia hay que tener, caramba.
Cordiales saludos a todos. Iré informando.

Hola a todos de nuevo.
La situación ahora es la siguiente: la parte vendedora no quiere pedir certificación registral histórica de su vivienda (supongo que para no pagar su coste). Por otra parte existe una diligencia en el Registro de la Propiedad de septiembre de 1986 por el que se anotaba de desvinculación de las 16 plazas que inicialmente estaban registradas a nombre de sus propietarios (entre ellos yo), quedando el resto vinculadas. Según el notario, para desvincular es necesario una junta extraordinaria de propietarios de todas las viviendas de la comunidad (sólo de las viviendas) para adoptar un acuerdo unánime como único punto del orden del día que autorice a desvincular la(s) plaza(s).
Yo tengo las siguentes dudas:
-Es muy dificil conseguir la asistencia de todos los propietarios, aúnque deleguen el voto. Sin embargo tengo entendido que sería válido, según la LPH, que una vez aceptado el acuerdo en la junta, aunque no estuvieran todos los propietarios, tras comunicar el resultado mediante acta de la reunión y pasado un mes desde la comunicación, si no hay oposición manifestada por escrito se tomarían esos votos como afirmativos.
-La aplicación de ese acuerdo (aceptado unanimemente) sería sólo para los propietarios interesados, quedando el resto como hasta ahora. Es decir, que el acuerdo no obliga a todos, al igual que ocurriera 30 años atrás.
-El coste entiendo debería sufragarse por los interesados en la desvinculación, pero ¿sería mucho o algo asequible? Está claro que no es lo mismo 300 que 3.000.
¿Qué os parece?
Saludos cordiales y gracias por las respuestas.

Hola a todos de nuevo.
La situación ahora es la siguiente: la parte vendedora no quiere pedir certificación registral histórica de su vivienda (supongo que para no pagar su coste). Por otra parte existe una diligencia en el Registro de la Propiedad de septiembre de 1986 por el que se anotaba de desvinculación de las 16 plazas que inicialmente estaban registradas a nombre de sus propietarios (entre ellos yo), quedando el resto vinculadas. Según el notario, para desvincular es necesario una junta extraordinaria de propietarios de todas las viviendas de la comunidad (sólo de las viviendas) para adoptar un acuerdo unánime como único punto del orden del día que autorice a desvincular la(s) plaza(s).
Yo tengo las siguentes dudas:
-Es muy dificil conseguir la asistencia de todos los propietarios, aúnque deleguen el voto. Sin embargo tengo entendido que sería válido, según la LPH, que una vez aceptado el acuerdo en la junta, aunque no estuvieran todos los propietarios, tras comunicar el resultado mediante acta de la reunión y pasado un mes desde la comunicación, si no hay oposición manifestada por escrito se tomarían esos votos como afirmativos.
-La aplicación de ese acuerdo (aceptado unanimemente) sería sólo para los propietarios interesados, quedando el resto como hasta ahora. Es decir, que el acuerdo no obliga a todos, al igual que ocurriera 30 años atrás.
-El coste entiendo debería sufragarse por los interesados en la desvinculación, pero ¿sería mucho o algo asequible? Está claro que no es lo mismo 300 que 3.000.
¿Qué os parece?
Saludos cordiales y gracias por las respuestas.

Buenos días, en Alacalá tuvimos un caso similar y no se pudo escriturar. El garaje va unida a la vivienda.

Gracias Jesús por la aportación.

No, las viviendas no están unidas a las plazas. Son fincas registrales distintas, cada vivienda y cada plaza con sus datos registrales propios. Aquí se habla de vinculaciones, no de anejos inseparables, es decir se trata de desvincular, no de segregar, que son cosas distintas.

Por otra parte, y dicho por notarios, sí se puede escriturar, lo que no admite el Registro es la inscripción en tanto no se produzca la desvinculación, que en este caso, sería perfectamente posible, siempre y cuando la vendedora se aviniera a cumplir con el contrato de compraventa.

Un saludo.

Buenos días a todos.

La situación está totalmente aclarada, aunque la mía aún no.

   Tras celebrarse una junta general de la comunidad en la que se explicaba el tema, uno de los vecinos interesado en ello puso a la venta su plaza. Al poco, otro vecino se puso de acuerdo con el vendedor para la compraventa. Ambos eran plenamente conocedores del ausnto de la vinculación. Bien, pues el notario que va a hacer las escrituras de compraventa, y dado que hasta la fecha no se le había dado un caso así, habla directamente con el registrador de la propiedad, que ha sustituido al anterior en el mismo registro, y aclaran que:

   La vinculación existía por ser el edificio objeto de protección oficial, y únicamente por ello. Por lo tanto, dado que el expediente de protección oficial tenía una vigencia de treinta años, y estos han transcurrido ya, la vinculación deja de tener absolutamente ningún valor. De esta forma, en las mismas escrituras de compraventa nuevas, se solicita la desvinculación de vivienda y plaza de garaje del vendedor, cosa que el registro ejecuta de inmediato, inscribiendo la compraventa de la plaza sin ningún otro problema, además de no suponer mayor coste.

  Total, que ni junta de propietarios para autorizar nada, ni permiso alguno de administración alguna, ni ninguna gaita más.

   La compraventa de estos vecinos se llevó a cabo, escriturada y registrada. Mientras yo sigo esperando a que la antigua propietaria de la mía consienta de una vez en cumplir con sus obligaciones. En fin, el mundo es asín.

   Se me olvidaba decir que la operación entre estos dos vecinos está certificada por el propio registro, por si, llegados a una etapa de judiciallización del asunto, debiera servir como prueba.

   Un saludo a todos.