Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

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Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas
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Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas
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Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas



Muchos amigos me han enviado correos privados. Pido disculpas que si no contesto al instante, pero siempre trato de entrar y leer por mas ocupado que este. Este post va dedicado a un amigo que me escribio con intencion de invertir en USA via Amazon. Pero yo no puedo hablar de cosas que no domino. Pero basado con lo que me escribio y su capital disponible, entonces me dispongo a escribir la introduccion de unos de los instrumentos favoritos para mi.

Las inversiones Inmobiliarias en Estados Unidos ofrecen una gamas de posibilidades casi inexistente en otras parte del mundo. Por eso, los Bienes Raices es por mucho el mayor creador de riquezas de Estados Unidos. Existen 113 maneras diferentes (que yo conozco al menos) de hacer dinero en Bienes Raices en Estados Unidos. Una de ellas son los Tax Deeds Y Tax Liens. 

En Estados Unidos hay Estados Judiciales y Estados NO-Judiciales, por lo tanto hay estas Tax Liens y Estados Tax Deeds y Estados mixtos. Es importanbte hacer notar que los Tax Deeds (ejecutados correctamente) son de las inversiones mas seguras del mundo y potencialmente mas rentables.

Comencemos con una introducción básica del proceso de venta de impuestos de Texas. Las leyes de ejecución hipotecaria de Texas permiten a los ciudadanos comunes, al igual que nosotros, comprar propiedades de venta de impuestos. Así es como sucede:

En Texas, si no se pagan impuestos sobre la propiedad, se presenta una demanda fiscal para recaudar los impuestos. Básicamente, la demanda fiscal es una demanda presentada en nombre del condado con el fin de obligar al pago de impuestos sobre la propiedad. Si estos impuestos sobre la propiedad no se pagan, entonces el condado tendrá el derecho obligatorio de la corte de vender la propiedad por el monto del impuesto atrasado. En otras palabras, el condado ofrecerá la propiedad de moroso en una subasta de impuestos públicos. La oferta inicial normalmente se compone de la cantidad de impuestos atrasados adeudados. Esta cantidad se compone generalmente de:


  • Impuestos sobre la propiedad delictivo
  • Cargos por intereses
  • Tasas de penalización
  • Costos legales
  • Cargos y tasas administrativas

Cuando se vende la escritura de impuestos, el comprador adquiere los derechos en poder del condado o unidad tributaria. Las ventas de impuestos pueden mantenerse mensualmente, trimestralmente o anualmente. Hay muy pocas restricciones con respecto a la oferta en estas ventas (es decir, usted no tiene que ser un agente de bienes raíces, inversor profesional, etc.); sin embargo, por lo general debe ser capaz de pagar el monto de la oferta dentro de un corto período de tiempo y usted no puede ser moroso usted mismo en impuestos, en ese condado en particular.

Después de la venta y por un período de tiempo especificado, el contribuyente moroso tiene el derecho de recompra o "canjear" la propiedad. Esto se llama el derecho de redención. En muchos casos, este período de canje puede ser tan corto como 180 días (para ciertos tipos de propiedades en Texas). Si el contribuyente moroso no canjea la propiedad durante el tiempo especificado, entonces el postor exitoso tiene derecho a la propiedad independientemente del precio de compra. Permítanme decir que de nuevo: el postor exitoso sería el propietario de la propiedad, incluso si fue comprado por $15,000 y tiene un valor de mercado de $150,000!

Eso suena muy bien, pero qué pasa si el contribuyente moroso decide ejercer su derecho de redención?

El inversionista pierde el dinero que gastó en la acción? No, para nada! En esa situación, el contribuyente moroso debe pagar al inversor un cargo por penalización por intereses para "canjear". Este cargo por intereses podría ser de hasta 25% o incluso 50% (para amortizaciones de segundo año). Lo que esto significa es que el inversor generalmente recuperará la inversión original más el cargo por penalización por intereses. El contribuyente moroso recuperará su propiedad.


Qué sucede si el contribuyente moroso no se canjea?

Si el contribuyente moroso no redimir, entonces el inversionista obtiene el título completo en la propiedad. Ese es el título correcto! Recuerde lo que dije anteriormente: Si el propietario moroso no canjea la propiedad durante el período de tiempo especificado, entonces como el postor exitoso, el inversionista tendría derecho a la propiedad independientemente del precio de compra.

Si el contribuyente moroso desea canjear, debe pagar una declaración de penalización dentro de un cierto período de tiempo para "canjear". Generalmente, en Texas el período es de 180 días o 24 meses. La cantidad de tiempo dependerá del tipo de propiedad que se vende en la venta de impuestos. Los inversores que desean el período de tiempo de canje más corto (es decir, 180 se dirigirán a ciertos tipos de propiedades en la venta de impuestos).

 Como explique en el post anterior, cada Estado es calficado como Tax Liens o tax Deed State o Mixed State. Por lo tanto es importante entender las leyes al respecto en cada Estado.


Qué es un gravamen fiscal o Tax Lien?


Cuando el propietario de una propiedad no paga sus impuestos sobre la propiedad, el organismo rector local, que podría ser la ciudad o el condado, puede colocar un gravamen contra la propiedad. Este gravamen nubla el título, impidiendo que el propietario de la propiedad refinancia o venda la propiedad hasta que se satisfaga el gravamen.

Dependiendo del condado o estado, los gravámenes fiscales se emiten mensualmente, trimestralmente o anualmente. Esencialmente, los gravámenes fiscales son la forma del municipio de asegurar una reclamación para la devolución de los impuestos atrasados.


Cómo invierto en un gravamen fiscal?

Si los impuestos morosos siguen sin pagarse, la mayoría de los estados permiten que el organismo rector venda el gravamen fiscal en una subasta pública después de notificar públicamente a todas las partes, otorgando al licitador ganador de la subasta un certificado de gravamen fiscal. El municipio recibe el pago de los impuestos morosos, y el postor ganador tiene el derecho de cobrar el monto del impuesto no pagado más los intereses y sanciones del propietario de la propiedad.

Las tasas de interés varían según la jurisdicción con límites máximos de cuánto interés se puede cobrar en ese estado. Por ejemplo, Florida ofrece una tasa de interés máxima del 18%, mientras que Alabama ofrece una tasa fija del 12% y Iowa ofrece un 2% por mes sobre el saldo pendiente de pago. Sin embargo, debido a que el certificado se vende en una subasta, el postor ganador es la persona que estaba dispuesta a recibir la rentabilidad más baja y normalmente gana mucho menos que el rendimiento máximo permitido en esa jurisdicción.

Los intereses de un gravamen fiscal son intereses simples, donde los intereses se acumulan mensualmente hasta una tasa máxima permitida suponiendo que el certificado se canjee (pagado) antes de que finalice el período de canje o la fecha de vencimiento.


Los gravámenes fiscales son una inversión relativamente barata, a veces tan solo unos pocos cientos de dólares hasta varios miles de dólares, y son una gran opción para una cuenta IRA autodirigida o para aquellos que quieren ganar un retorno competitivo pasivamente.

Ejemplo de inversión en Tax Liens

Supongamos que usted es el postor ganador en un gravamen fiscal que tiene una tasa de interés del 8%, lo que equivale a $160 por año. Dado que los intereses se acumulan mensualmente, para determinar cuánto interés gana mensualmente, divide la rentabilidad anual por 12, que es $13.33. El propietario canjea el gravamen de impuestos después de 11 meses, que es $146.67 en intereses más una multa de $75, haciendo el monto total en canje $2,221.67. Eso significa que el gravamen fiscal produce un retorno de la inversión (ROI) del 11%.

Es Importante saber que en el Estado de la Florida, los Tax Liens se ganan pujando en los intereses desde arriba hacia abajo. Osea, que el Liens inicia la puja ofertando pagar 18% de Interes Y el ganador sera el que acepte recibir menos intereses. Sin embargo, aunque usted haya ganado el Lien aceptando solo 1% de interes, usted puede cargar "fees" que van desde el 5% al 15%.







TAX DEEDS:

Una escritura fiscal es similar a un gravamen fiscal, pero con una gran distinción: La subasta pública realizada por el organismo rector transfiere la propiedad y el interés por escritura al licitador ganador en la subasta. Cuando pujas en una venta de escritura de impuestos, estás pujando por ganar título a la propiedad en sí, no para recibir una tasa de rendimiento especificada.

Las escrituras fiscales pueden ser canjeables o no. Si el estado tiene un período de canje, el propietario de la propiedad u otra parte con un interés especial en la propiedad, como un prestamista (como un hipotecado), puede pagar los impuestos de propiedad morosos más las tasas y sanciones, canjeando sus intereses en la propiedad dentro del período de tiempo asignado.

Si no hay un período de canje, la propiedad se transmite al nuevo comprador y los intereses del propietario anterior se borran, incluyendo la mayoría de las otras deudas o cargas, tales como hipotecas. El postor ganador tendrá que eliminar la reclamación de otros a la propiedad mediante la presentación de una acción de título silencioso o el pedido de una certificación de título.

Cómo invertir en una escritura fiscal

Dado que adquiere la propiedad cuando gana en una venta de escritura de impuestos, la mayoría de los inversores invierten en escrituras fiscales con un objetivo final en mente. Tienen tres opciones:


  • Fix n Flip (rehabilitación) la propiedad.
  • Venderlo tal cual (al por mayor a un inversor).
  • Guárdalo como alquiler.

Cualquier exceso de impuestos de la venta de la escritura de impuestos puede ser cobrado por el prestamista. Si no hay prestamista, el propietario tiene el derecho de cobrar excedentes de la venta de la escritura de impuestos. Los inversores que compren escrituras fiscales en los estados de canje deben esperar hasta que expire el período de canje antes de iniciar el proceso para limpiar el título o comenzar a trabajar, como renovaciones.

Ejemplo de inversión en escrituras fiscales

Supongamos que usted es el postor ganador en una venta de impuestos. Los impuestos de propiedad adeudados a la jurisdicción local fueron de $4,900. La propiedad vale $50,000 en su estado actual, y $125,000 si it's fijo o completamente rehabilitado. Otros inversores estaban pujando por la propiedad también, por lo que su oferta ganadora terminó siendo $38,500.

El propietario tenía una hipoteca sobre la propiedad que todavía debía $40,000, por lo que el prestamista recibe el exceso restante de la venta, que es $33,600. La venta de la escritura de impuestos estaba en un estado no canjeable, así que una vez que se vende usted simplemente título claro usando una certificación de título, que cuesta $2,000 adicionales. Usted vende la propiedad por $50,000 tres meses más tarde, obteniendo un beneficio aproximado de $8,000 (después de contabilizar el 3% para los costos de cierre), produciendo un 20% de ROI en efectivo.




Compruebe los registros de impuestos para ver si hay otros gravámenes fiscales pendientes para la propiedad que está considerando.  Tener otros gravámenes fiscales puede ser multa en una propiedad que tiene suficiente valor para apoyar el pago de gravámenes adicionales.  Es cuando una propiedad ha acumulado más gravámenes fiscales que el valor de la propiedad que puede haber problemas.  Conocer el número de gravámenes fiscales pasados puede ayudarnos a tomar decisiones efectivas en nuestra inversión.  Evitar propiedades que han adquirido demasiados certificados fiscales nos impedirá desechar nuestros beneficios.

En Florida, un gravamen será pagado de varias maneras.  Puede redimir a tiempo.  Puede redimir antes de su tiempo.  Se puede pagar un gravamen antes de la ejecución hipotecaria.  Se puede pagar entre la ejecución hipotecaria y la subasta.  El establecimiento puede subastarse y, a continuación, pagar al titular del gravamen.  Todas estas formas darán lugar a que se pague al titular del gravamen.  Un poco de tarea asegurará una inversión exitosa en el gravamen fiscal.

Si sigue estas pautas, invertirá con éxito.  Además de lo anterior, evite ponerse en contacto con el propietario del alojamiento.  El condado se encargará de todas las comunicaciones.

Es muy difícil perder dinero invirtiendo en los gravámenes fiscales de Florida.  No pierda la noción de sus certificados, ya que actúan como dinero.  Tienen un plazo de siete años de limitaciones.  Si te olvidas de ellos, pierdes.  Manténgase organizado y en la parte superior de su inversión y usted hará buen dinero.  No compre certificados de gravamen de impuestos sobre propiedades que tienen tantos gravámenes que el dinero adeudado en gravámenes fiscales es mayor que el valor de la propiedad.  Si usted puede agregar y restar, usted puede ser un inversionista exitoso de gravamen de impuestos en Florida.





Este es un negocio que se puede empezar con menos de $10,000 y es garantizado porque para la Ley, usted se vuelve hacienda cuando usted compra el impuesto.   Pero es crucial estar educado ya que cada Estado es unico y con sus propias leyes. Si usted invierte con una mentalidad Tax Liens en un Estado netamente Tax Deed o viceversa, entonces si podria perder su dinero.


PD: NO soy asesor, no solicito clientes NI vendo nada. Solo posteo cosas que yo he hecho y en Estados en los que YO he hecho negocios!!! Asi que por favor, busque asesoria licenciada antes de invertir.

#2

Re: Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Muy interesante.

gracias

Se habla mucho de depositar confianza, pero nadie dice qué interés te pagan

#3

Re: Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Gran post y muy útil

Gracias

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