(Busco Opiniones) Inversión en fondos a largo plazo vs Vivienda habitual

Hola foreros de Rankia,

Hace tiempo que no paro de darle vueltas a mi situación actual, y he decidido exponer aquí lo que pienso para exponerme a vuestros consejos y que me tiréis por tierra si hace falta si mi razonamiento no es correcto, estaré agradecido.

Actualmente mis ahorros van a una cartera de fondos de inversión a largo plazo, de la cual espero un retorno medio anual aproximado del 6% (lo cual puede no cumplirse), mientas sigo viviendo con mis padres, mis ahorros ascienden aproximadamente a 20.000€ actualmente (sin tener en cuenta mi colchón).

El tema es que me gustaría en pocos años empezar a vivir solo, y aquí viene el dilema, si quisiera comprar mi propia vivienda necesito un 30 o 35% del valor de la vivienda entre el 20% del valor que no se financia más los gastos, y teniendo en cuenta que los pisos que veo en condiciones optimas por mi ciudad rondan los 150.000€, pongamos un 32% serían 48.000€, y luego quedaría un pago mensual de 560€ (suponiendo un interés del 2.5% a tipo fijo), a parte de gastos de comunidad, seguro, etc...

Mi pregunta es: Si de aquí a 3 años aprox, que yo tenga ese capital acomulado, vale la pena vender mis fondos para pagar la entrada y luego empezar de 0?

He hecho mis cálculos y suponiendo que me voy de alquiler en viviendas de las mismas caraterísticas, me sale mas o menos una cuota parecida (600€ aprox), y si mantengo esos fondos, a los 25 años que es lo que duraría la hipoteca a interés compuesto segun la calculadora tendria 206.000€, sin contar las aportaciones que seguiré haciendo (puesto que en caso de hipoteca tambíen haría esas aportaciones partiendo de 0).

Esos 206.000€ solos ya estarían generando un beneficio mayor el valor del alquiler, por lo cual no me merece la pena entrar en la hipoteca y asumir los riesgos que ello conlleva (perdida del empleo, derramas...)

Esta es la conclusión que he sacado, ahora es cuando quiero vuestra opinion, decidme que me equivoco (o no).

Un saludo

Pues hay muchos factores que son incertidumbre en ambas decisiones:

Los principales que yo veo:

- una posible caida grande del mercado de RV en los 3 años de los que hablas, y/o que los fondos no se revaloricen lo que tienes estimado.

- Que estemos en MAX también en cuanto al precio de los pisos. Importante la ciudad donde vives: si es Madrid, Barcelona o Bilbao, hay presión compradora pq es donde está el empleo y es más dificil que baje el precio de los pisos, pero todo es posible. Las viviendas también cotizan y pegan bajones y subidones en su 'cotización' como los fondos, pero no lo consultamos generalmente, no nos pegamos los sustos que nos pegamos con los fondos cuando cae el mercado.

En mi opinión, creo que comprar una vivienda en la vida (la habitual) no es un error: en algún sitio tendrás que vivir. Si tienes previsto vivir muchos años (imagino), llega un día que terminas de pagarla, sin embargo el alquiler lo pagas todos los años que vivas (ventajoso si vas a vivir poco). En mi caso compré con 30 años y he terminado con 46 años. Ahora con una cartera de fondos y pensando incluso hacer una operación parecida a la tuya pero con una segunda vivienda (también estoy dudando), ...

Hola, te doy mi opinión.

Si tienes un trabajo estable o en un sector con futuro, podrias meterte ya en un piso ya que los intereses de la hipoteca fija están muy bajos ahora. Tambien no has supuesto que dentro de 20 0 25 años los gastos del alquiler si no tienes vivienda subiran bastante más de 600 euros.

Un saludo

Para mí, una vivienda en propiedad es siempre un lastre.

En primer lugar porque te tiras 25 años pagándola. Con intereses acabas pagandola dos veces. Además una vez pagada tiene 30 años y requiere más dinero en forma de obras, reformas e inversiones varias. Más capital para adentro. Por último, genera muchos gastos fijos (comunidad, impuestos, derrama...) y una vez tiene tantos años es muy complicado sacarle dinero, tanto en alquiler como por la venta.

Por el contrario el alquiler no genera estos gastos, y no te ata a un lugar,ciudad o país. Te permite ser flexible con el resto de gastos y no vivir pendiente de la próxima cuota hipotecaria, o de la revisión del euribor.

Yo invertiría el excedente y viviría de alquiler. No descarto comprar algo en mi ciudad de origen, pero solo si es un chollo, como digo. Además creo que los precios de los immuebles están muy hinchados (a nivel de burbuja de 2007-2008), y con sueldos más bajos... esto no puede aguantar mucho tiempo así.

La renta variable tendrá altibajos, pero siendo joven, y con un plan de inversión cumplido a rajatabla, el éxito es más que posible.

Hola Marcenick, gracias por participar,

-Respecto al primer punto, casi que me lo tomaría como algo "positivo" una caida fuerte en los próximos 3 años, puesto que voy a muy largo plazo, y la pérdida sería menor los primeros años que las cantidades són más pequeñas, y teniendo en cuenta que mis aportaciones serían constantes, la recuperación sería más rápida.

-Respecto al segundo punto tienes razón que los precios están muy altos y la verdad esque no tiene pinta de bajar mientras la gente esté dispuesta a comprar, pero están altos tanto para comprar como para alquilar (creo que aún más para alquilar).

Felicidades por tu vivienda, tiene mérito haberla liquidado en 16 años, en este caso me resultaría interesante saber, si amortizaste para acabar antes, y si dando la entrada que diste, y aportando a los fondos lo que habrías aportado a amortización (suponiendo que lo hicieras), como se habrían comportado tus fondos?

Un saludo!

Hola Cordelero, gracias por participar,

Respecto a mi sector si que tiene futuro, ya que se trata del papel y tratamiento de aguas, el papel se está comportando muy bien puesto que ahora hay una campaña muy fuerte contra el plástico, y el papel le está ganando terreno, y respecto a las aguas es un negocio de los más seguros.

Respecto a mi trabajo no puedo decir lo mismo... puesto que mi puesto puede ser fácilmente repicable en un futuro por máquinas, entre otros factores.

Lo que dices de que el precio del alquiler subirá tienes razón, es algo que hay que tener en cuenta, ahora la cuestión es si los fondos compensarían la inflación o no.

Un saludo!

Gracias Topitok!

Sinceramente antes tenía el pensamiento firme de "Alquilar es tirar el dinero", pero ultimamente estoy pensando igual que tu.

De todas formas este hilo me va genial para saber la opinion de gente con cultura financiera y que me hagan reflexionar.

Un saludo!

la verdad me compré una vivienda en Madrid PVP 124.000eur en año 2000 (no vivienda protegida, libre). Hipoteca variable con intereses muy bajos 0,45+euribor junto con la desgravación de hacienda por compra: no he pagado dos viviendas, si eso lo miro. He ahorrado, sin derrochar, y sin tener un sueldazo, y esta vivienda a dia de hoy se vende por 275.000 (se acaba de vender una igual)... si no la hubiera comprado, los fondos no hubieran duplicado, no lo creo. hoy pagada, no hace falta reforma (aunque no le vendria mal para dejarla muy bien)... yo no me arrepiento, ya te digo que pensando en comprar otra para alquilar, la compraría con lo que tengo en fondos (empecé a entrar en fondos en 2014 aprox poco a poco lo que tenia en depositos y prudente mucha RF al principio) y ahora volvería a empezar poco a poco con los fondos...  he pagado cuotas de 550eur aprox al mes... ya no las pago nunca más, si estuviera de alquiler imaginate... no te exagero si digo que por menos de 900 eur no se alquila esta vivienda, ponle que 850 eur.

es verdad que me echa para atrás el "lastre" de tener otro ladrillo con lo que ello conlleva... pero en Madrid se revaloriza, ya te digo... puede que en el futuro menos pero que viene mucha gente de provincias a trabajar es innegable y eso da presión compradora.

Buena operación la tuya pues, definitivamente a veces depende mucho de la situación de cada uno y la situación del mercado, por desgracia actualmente yo no tendría derecho a desgravación.

Respecto a tu idea de comprar para alquilar yo me andaría con mucho cuidado, ya que no es lo mismo comprar la vivienda habitual que para invertir, en este caso estás centrando todo o mucho capital en un solo activo, perdiendo la ventaja de la diversificación que tienes con los fondos, y eso te puede traer muchos problemas de cabeza.

Un saludo

ya, tienes razón. Empecé a mirar el verano del año pasado y ya veo subidas de hasta el 20% del precio de muchos pisos que ví a la venta. ahora me arrepiento en parte no haberme animado, pero me echa atrás lo que tu dices.

Temo un poco a una caída de mercado tipo la de 2008 y que se quede bajo mucho tiempo "tipo bolsa japón", aunque estoy diversificado en todo el mundo, pero se pueden congelar los crecimientos mundiales muchos años...

Como bien han dicho más arriba, los sueldos no han mejorado y los pisos no paran de subir, esto a la larga es insostenible.

Obviamente ante una crisis, la renta variable también se vería afectada, pero puedes optar por diversificar en activos menos correlacionados, por ejemplo yo en mis fondos tengo un poco de materias primas y reits a parte de renta variable y bonos, y luego también procuro tener un tanto en oro físico y liquidez.

Saludos

YO EN NINGUN CASO COMPRARIA PISO AHORA. razones:

• los precios en la mayoria de España siguen bajando pese a que los Lobbies inmobiliarios pagan sumas de dinero ingentes a los medios de comunicacion para hacernos creer lo contrario. [puedes consultarlo en las estadisticas bastante detalladas que publica el notariado o colegio profesional de Notarios de España]
• la bajada de los precios de los pisos desde el pico de precios de 2008 debe de estar aprox en -40% aun.
• la bajada de precios se ha frenado porque el EURIBOR ESTA EN MINIMOS DE LA HISTORIA. rebajando los importes mensuales de las cuotas hipotecarias. (y haciendo posible el acceso a hipotecas a quien realmente no podrá pagar con un Euribor en niveles normales).
• en cuanto empiece a subir el Euribor, que lleva ya unos 5-6 meses subiendo, y eso que aun sigue EN NEGATIVO!!, en cuanto suba el Euribor tampoco mucho, solo pongamos hasta un 2-3%, que es su media de los ultimos 15 años, las cuotas hipotecarias se dispararán, y volverán a bajar los precios de los pisos con agresividad.
•  
• otra forma de verlo, es la proporcion de los precios de la vivienda de un pais en relacion con los ingresos medios por hogar. Osea: si todos los sueldos de cada hogar se destinaran a pagar 1 piso, cuantos años tardarían.
• pues bien, el ratio precio medio de pisos VS ingresos medios por hogar, veamos en diversos paises cuanto es en 2017:

1. EEUU: 3 veces
2. Alemania: 4 veces
3. Francia: 4 veces
4. UK (ex london): 3 veces
5. España: 8 veces 

• Aun 8 veces!!! siguen carisimos los pisos en relacion con los ingresos por hogar. Caros no. Carisimos.

CONCLUSION: no seas borriqo! ahorra. Podrás comprar el piso que quieres mucho más barato en los proximos 10 años. Vivas en el centro de madrid o barcelona, o en una capital de tamaño medio. 

esa es mi opinion. trabajé mucho tiempo en el sector. espero te sirva

Guau, muchas gracias Shultan por compartir tus conocimientos y este consejo tan elaborado.

Lo que sí estoy viendo claramente es que los alquileres no paran de subir exageradamente, habrá que aguantar con los alquileres altos supongo, no puede durar para siempre esto, o eso espero...

Estoy de acuerdo en todo. Tengo casi 36 años, y en la época de la burbuja tuve una cuenta vivienda y estuve a nada de hipotecarme.

No sabéis las veces que he dado gracias a la decisión que tomé: devolví 6000 y pico euros a hacienda de la desgravación de la cuenta vivienda y desde entonces vivo de alquiler.
El piso que estuve apunto de comprar en un pueblo del sur de España ahora vale casi un 50% menos de lo que yo iba a pagar, eso sumado a los intereses que estaría pagando... Pfff, no he querido hacer la cuenta del dinero que he ganado/dejado de perder.

Desde entonces, hace ya 10 años he vivido de alquiler, sin ataduras, he vivido en 5 ciudades, en más de 5 pisos (en alguna ciudad han sido más de uno) y sin problemas.
Me siento libre, libre.

Mi experiencia vital, teniendo en cuenta mi situación y la de familiares y amigos que SÍ compraron vivienda en aquellos años o posteriormente, me ha dejado clara una cosa: vivir de alquiler es lo mejor, con diferencia.

Solo me compraría una casa bajo una condición: teniendo el dinero para pagarla del tirón, sin pedirle ni un duro al banco.

Saludos.

Pues sí, mucha razón en lo que comentas, aunque imagino que estás conmigo en que en España hay dos mercados diferentes: las 3 grandes ciudades y resto.

Además todos los factores se agravan cuando la asignación de suelo se hace gota a gota por parte de los ayuntamientos haciendo que la oferta esté algo escasa para que la demanda haga subir los precios.