Donación del 50% del Pleno Dominio y el 50% del Usufructo

Buenas noches, 

Las donaciones fraccionadas son mi criptonita. Os cuento lo más breve posible:

En 2025 un padre dona a sus 2 hijos el 50% del pleno dominio de 2 inmuebles que adquirió como sigue:

1ª ADQUISCIÓN
1972 adquiere con su mujer el piso valorado en 3.900 € (1.950 € c.u.) 
1982 adquiere con su mujer un tratero, valorado en 1.500 € (750 € c.u)

2º ADQUISICIÓN
En el 2006 fallece la Señora y los bienes se reparten como sigue:
Casa: se valora en 160.000 €: 50% pertenece al viudo (80.000 €) y el resto usufructo que se valora en el 17%: 17% sobre 80.000 €= 13.600 € el Usufructo 
Trastero:  se valora en 7.500 €: 50% pertenece al viudo (3.750 €) y el resto usufructo que se valora en el 17%: 17% sobre 3.750 €= 637,50 € el Usufructo 

VALORES EN LA DONACIÓN

Según escritura, la casa se valora en 250.000 y el trastero en 15.000 € (suma un total de 265.000 € /2 herederos 132.500 €). En la escritura dice que cada heredero recibe por el PD y el Usuf. 72.875 € (x2= 145.750 -132.500 = 13.250 € que entiendo es el usufructo).

¿Cómo calculo el Usufructo? No sé de dónde sale los 13.250 €

Además de todo esto, el inmueble ha estado alquilado, con lo que tengo que meter las amortizaciones en el valor de "venta"

El cálculo del usufructo depende de si su duración es vitalicia (para toda la vida) o temporal (por un plazo fijo). Se obtiene aplicando un porcentaje al valor total del bien (pleno dominio), según la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). [1, 2, 3, 4, 5]

1. Usufructo Vitalicio

Se calcula aplicando la "Regla del 89": [1]

Ejemplo: Si el bien vale 200.000 € y el usufructuario tiene 60 años:

2. Usufructo Temporal

El cálculo es proporcional a los años de duración pactados: [1]

Ejemplo: Si el bien vale 100.000 € y el usufructo es por 10 años:

3. Derechos de Uso y Habitación

En el caso de usufructos limitados (como el derecho de habitación sobre la vivienda habitual), su valor se calcula tomando el 75% del valor del usufructo resultante de aplicar las reglas anteriores. [1, 2]

2025
Punto de partida
Padre tiene: 50 % plena propiedad + 50 % en usufructo
Hijos (2) tienen en comun: 50 % nuda propiedad
Punto de llegada
Padre tiene: 0 %
Hijos (2) tienen: 100 % plena propiedad

Ha existido una trasmisión patrimonial del
50 % de la plena propiedad (valorada en [50 % x 250.000 €] + [50 % x 15.000 €] = 132.500 €)
50 % del valor actual del usufructo (al parecer, por edad se debe aplicar el mínimo, el 10 %)
[10 % x 50 % x 250.000 €] + [10 % x 50 % x 15.000 €] = 13.250 €

Eso es lo que los hijos han recibido: 132.500 + 13.250  = 144.750 € (entre los 2)

El padre tendrá una ganancia patrimonial, que tributa en IRPF:
Valor de lo transmitido: 144.750 €
Valor de adquisición:
Por el 50 % de la plena propiedad del piso: 1.950 € - amortización acumulada por alquiler
Por el 50 % de plena propiedad del trastero:  750 € (no dices sí también estuvo alquilado)
Por el 50 % de usufructo de la vivienda: 13.600 - [19 años x 3 % x 13.600] = 5.848 €
Por el 50 % de usufructo del trastero: 637 - [19 años x 3 % x 637] = 273,91 €

Valores de adquisición totales (faltaría incrementas por gastos y tributos de las adquisiciones): <1.950 + 750 + 5.848 + 273,91 = < 8.821,91 €

Importe de la ganancia patrimonial 144.750 - <8.821,91 = >135.928,09 €

Como la ganancia procede (en parte) de la transmisión de inmuebles adquiridos antes de 1996, podría se de aplicación los coeficientes de abatimiento que dejarían buena parte de la ganancia exenta.

Se debe reflejar en el IRPF en cuatro apartados diferentes:
Ganancia por donación (renuncia) al usufructo de la vivienda
Ganancia por donación (renuncia) al usufructo del trastero
Ganancia por donación de vivienda (puede que quede exenta en parte)
ganancia por donación del trastero (puede que quede exenta en parte)