Herencia a sin hacer reparto se quiere llevar a subasta

1. Somos cuatro hermanos que hemos heredado un inmueble al fallecimiento de nuestros padres. Desde este momento tres de nosotros hemos intentado llegar a cuerdo con el cuarto hermano en discordia que no nos ha permitido hacerlo. Así llevamos seis años y hace dos, el hermano que disiente lo puso en manos del juzgado quien nombró un perito para que tasase la casa y lo hizo y últimamente estaba pendiente de nombrar a un perito contador, cuando nosotros tres  hemos interpuesto escrito pidiendo al juez que permita poner la casa en una inmobiliaria y que se venda, puesto que la tasación es muy baja con respecto a lo que se pueda llegar a vender y que de seis meses para poder hacerlo y si no que vaya a subasta.
2. Los tres hermanos no queremos que la casa vaya a subasta porque pensamos que el hermano que disiente lo que quiere es ponerla en subasta y comprarla él por un precio irrisorio y revenderla después a precio de mercado que es muchísimo más y que yendo a subasta también se va a devaluar mucho, dejándonos a nosotros sin nada, puesto que con tantos gastos de abogado durante tanto tiempo, escrituras, peritos, gastos de notaría, etc. no quedaría nada más para nosotros que llevamos todos estos años haciéndonos cargo de los gastos de la casa, como electricidad, contribución, comunidad, seguro, etc.
3. Nosotros solo queremos que se ponga a la venta y que se venda y reparta en cuatro partes iguales para cada hermano y se lo hemos hecho saber en reiteradas ocasiones sin obtener más que intente llevarla a subasta. tenemos claro que si él no quire venderla, poco más podemos hacer nosotros salvo que con vuestros conocimientos nos podáis ayudar
4. Esperando contestación del juez estábamos en lo referente a ponerla a la venta en una inmobiliaria, cuando nuestro abogado nos llama diciendo que tiene alguien que quiere comprar al precio de la tasación y que si estamos de acuerdo que le contestemos ya para comunicarlo en los juzgados. Ahora se nos plantea la pregunta, puede que nos ofrezca a nosotros el precio de tasación y el se lleve la diferencia hasta el precio de mercado?
5. Nosotros no entendemos nada de subastas ni de este tipo de procedimientos, nos podéis ayudar un poco en esta tesitura o hay alguna forma de impedir que la casa salga a subasta y que se beneficien todos menos nosotros?

❗ Situación actual

• Se ha realizado una tasación judicial del inmueble.
• Está previsto el nombramiento de un perito contador-partidor, paso habitual en este tipo de procesos para realizar el reparto o liquidación del bien.
• Ustedes han solicitado al juez que se les permita vender el inmueble en el mercado libre con intervención de una inmobiliaria.
• Existe una oferta de compra por el valor de la tasación.

🏛️ Riesgos de la subasta

1. En una subasta, el inmueble puede venderse por un precio muy inferior al de mercado.
2. Cualquier interesado, incluido su hermano, puede pujar y adquirir la vivienda a bajo coste.
3. Esto puede dar lugar a que, una vez vendidos los bienes y deducidos los gastos judiciales, notariales, impuestos y costas, ustedes reciban mucho menos de lo que realmente les correspondería en un reparto equitativo.

📝 ¿Pueden impedir la subasta?

• Ofrecer al juzgado una alternativa razonable, como han hecho ustedes (venta en mercado libre a precio real).
• Justificar que la tasación judicial es inferior al valor de mercado. En este sentido, si disponen de una tasación independiente o un informe de mercado, pueden aportarlo como prueba.
• El juez tiene la facultad de aceptar su propuesta si considera que es en beneficio de todos los herederos y se evita una venta ruinosa.

❓¿Qué hacer ante la oferta de compra al precio de tasación?

1. Quién es el comprador: Si es un tercero o si está vinculado directa o indirectamente con su hermano.
2. Quién canaliza la operación: Si el abogado que les llama representa a los cuatro hermanos o solo al disidente.
3. Qué ocurre con la diferencia respecto al valor de mercado: Si el hermano quiere usar la tasación baja para comprar él el inmueble (a través de un tercero), podría efectivamente revenderlo con una ganancia.

• Antes de aceptar la venta al precio de tasación, pidan por escrito la identidad del comprador y quién lo representa.
• Consideren encargar su propia valoración del inmueble con una tasación actual de una inmobiliaria acreditada o arquitecto técnico.
• Insistan ante el juzgado en que se les conceda un plazo razonable (3 a 6 meses) para vender el inmueble en condiciones normales de mercado.

💸 Consideraciones fiscales (cuando se venda la casa)

1. IRPF: Cada heredero deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor declarado en la herencia (más gastos deducibles).
   
   
   • Ganancias patrimoniales en IRPF – AEAT
2. Plusvalía municipal: También puede haber que pagar el impuesto de incremento de valor de los terrenos (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, si hay ganancia.

✅ Conclusión y sugerencia

• Pidan por escrito toda la información del comprador propuesto.
• Soliciten una nueva tasación o informe de mercado para justificar su postura.
• Manténganse unidos en la petición de una venta extrajudicial a precio justo.