Plusvalía municipal venta de bajo de 1988 (1/2)

#1

Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

05/06/25 18:07

Hola, a ver si alguien puede ayudarme.

Mis padres compraron un bajo comercial en gananciales en 1988 por 3 millones y medio de pesetas, IVA incluido.

Mi madre murió en 1992 y no arreglamos la herencia ni nada.

Somos 3 hermanos, ahora mi padre quiere vender ese bajo en 70000 euros, cuyo valor catastral es aproximadamente 62000 euros.

Las preguntas son miles, pero voy a intentar preguntar las que yo creo que son más importantes .

Cómo se repartiría ese dinero?

Hay que hacer antes la adjudicación de herencia o no estamos obligados? En dicha adjudicación de la herencia cuánto tendríamos que pagar?

Si se vende el bajo en 70000 qué impuestos tendríamos que pagar? Tanto de IRPF como de plusvalía municipal.

Realmente el bajo no nos ha dado ninguna ganancia , ya que los 3 millones de pesetas de 1988 es mucho más que los 70000 euros que nos dan ahora , pero el precio de los bajos está por los suelos.

Algún consejo para pagar los menos impuestos posibles dentro de la legalidad?

Los 3 hermanos no tenemos ningún problema en que mi padre cobre ese dinero, no sé si eso se puede hacer o no, y no implique a mi padre pagar muchos mas impuestos.
Gracias

#2

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

Enasua

05/06/25 18:31

El bajo no se puede vender hasta que no se adjudique la herencia de tu madre.
La manera más conveniente sería que tu padre se quedara la totalidad del inmueble en concepto de disolución de la comunidad conyugal, quedándoos los hijos con otros bienes para compensar.
Y eso porque, en ese caso, tu padre vendería el total, pagando sólo una plusvalía municipal, por 20 años, mientras que, si los hijos os hacéis dueños, habrá dos plusvalías: la de la herencia (por los 4 años en que tu madre fue propietaria) y la de la venta (por 20 años).
Si se adjudica tu padre el inmueble por la disolución de la sociedad conyugal, en IRPF el valor de adquisición será el de la escritura de adquisición de 1998, que no va a ser muy inferior al valor de mercado a fecha de fallecimiento de tu madre de 1992, pero podrá aplicar los coeficientes de abatimiento sobre 6 años; si os adjudicais los hijos el 50% de tu madre, ya te digo que, el valor de mercado a fecha de fallecimiento no va a ser mucho más alto, pero sólo podréis aplicar los coeficientes por 2 años.
Te pongo un ejemplo: imaginemos que, la sociedad conyugal de tus padres tenía, a fecha de fallecimiento de tu madre, 100.000 euros; pues, en lugar de decir "la mitad de todo para mi padre, por la disolución de la sociedad conyugal, y, la otra mitad, la adjudicamos a partes iguales para los hijos", decís: "para pagar el 50% de la sociedad que corresponde a mi padre, se queda el bajo por 10.000, más los bienes que sean por otros 40.000; y, el resto de los bienes, ya son los correspondientes a mi madre y se reparten de acuerdo a su testamento".

#3

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

05/06/25 18:48

Muchas gracias por tu ayuda, si sale mejor lo haremos así. A fecha de fallecimiento de mi madre tenían un piso, el bajo y un terreno que fue expropiado posteriorment , enel año 2007 aproximadamente.

Supongo que para arreglar todo de esa manera que dices tendré que ir a un notario o un abogado,pero ya sé por donde encauzar un poco el asunto. Gracias

#4

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

06/06/25 09:14

Hola, perdón por molestarte, pero me dice mi padre que cuando murió mi madre sí que pagó la plusvalía y el derecho de sucesiones( me enseñó los justificantes).Lo que no está hecho es la adjudicación de herencia. Yo no lo sabia pq de aquella era pequeño y siempre creí que no habia nada hecho pq cuando hago la declaración no aparece mi parte de bajo . Gracias de todas maneras.

#5

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

06/06/25 11:24

Buenos días:

Para pagar menos impuestos de IRPF lo primero es realizar una revalorización de acuerdo con la inflación, antes de la venta (Norma Internacional de Contabilidad 12 (NIC 12). Sobre dicha norma puedes leer comentarios anteriores por mi parte en otros hilos del foro.

La plusvalía municipal desde 1988 y 1992 son más de 20 años y a los 20 años ya no hay plusvalía municipal gravable.

En todo caso, sobre la plusvalía municipal, si se realiza la revalorización de acuerdo con la inflación el método de calculo de valor de venta menos valor de adquisición actualizado disminuye la diferencia de ganancia ficticia monetaria que pudiera haberse producido.

El valor catastral es aproximadamente la actualización del valor de compra, ya que a mi me sale que el valor de compra actualizado es 63.106, con un incremento de inflación de 200 %. Es decir tres veces el montante de adquisición en 1988.

En el valor de adquisición también entran los gastos de adquisición. En la sucesión por herencia, también los impuestos de ISD.

Es imprescindible la revalorización realizada por el ciudadano de acuerdo con la NIC 12, ya que la revalorización del catastro, aunque sea sobre la inflación, no se está considerando, puesto que se hace para actualizar las contribuciones de acuerdo con la capacidad adquisitiva de los bienes pero sólamente con ese fin.

Por lo que se ha de realizar una actualizarción del valor de acuerdo con la inflación para ese hecho concreto de vender, pero antes de la venta. Se trataría de uns Acto Jurídico Documentado, que por supuesto puede tener un impuesto del 0,5 % sobre la diferencia de cuantía actualizada.

Saludos.

#6

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

Enasua

06/06/25 12:07

Entonces, poco que hacer: adjudicaos la herencia con los valores del ISD y vended de acuerdo a vuestros porcentajes de participación.

#7

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

06/06/25 17:27

Muchas gracias, miraré bien lo que me dices.

#8

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

06/06/25 17:28

Muchas gracias por todo

#9

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

08/06/25 23:55

Buenas noches:

El hecho que se ha de materializar por parte de la propiedad es la revalorización de acuerdo con la inflación, ya que la revalorización catastral no se considera, puesto que no se sabe el criterio que se aplica.

Además, es la propiedad la que a través de la NIC la que tiene que generar un gasto diferido de inflación, que se neutralizará en caso de venta. Si la venta está por encima de la inflación, se generaría, a partir de ese punto, un beneficio. Si la venta es por debajo de la inflación lo que se genera es una pérdida.

De la STC 67/2023, el siguiente párrafo es muy interesante, penúltimo párrafo antes del fallo:

<<En definitiva, del principio de capacidad económica no cabe inferir una obligación para el legislador de prever, siempre y en todo caso, la actualización del valor de adquisición de los inmuebles, singularizando las ganancias inmobiliarias mediante un específico ajuste a la inflación que no se aplica a ningún otro elemento del IRPF (ni en otros tributos que gravan los incrementos patrimoniales, como el IIVTNU y el IS). No existiendo tal obligación, el art. 35.2 LIRPF, en la redacción dada por el apartado vigésimo primero del artículo 1 de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, no incurre en inconstitucionalidad por omisión. Al igual que concluimos en el ATC 261/2003, de 15 de julio, FJ 4, que inadmitió una cuestión de inconstitucionalidad sobre la no exención en el IIVTNU de determinadas transmisiones, de la opción seguida por la ley se podrá discrepar «desde un punto de vista de oportunidad política o legislativa, pero en modo alguno supone un caso de inconstitucionalidad por omisión».>>

Lo que en resumen quiere decir es que el legislador no está obligado automáticamente a aplicar la inflación.

No es cierto que en el Impuesto de Sociedades (IS) no se aplique la inflación, porque por la NIC 12 se puede aplicar.

Por lo tanto, existe una no verdad por el Tribunal Constitucional. Además, en esta sentencia del Tribual Constitucional hubo magristrados discrepantes con votos particulares.

Puesto que por la NIC 12 se puede aplicar la inflación no existe la omisión de aplicar la inflación, pero ha de ser un acto anterior manifiesto de la propiedad.

Saluidos

#10

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

Rucko

09/06/25 08:16

No se pueden decir más tonterías y mentiras juntas.

#11

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

09/06/25 11:11

Hola. No confunda a la gente. Las NIC son aplicables a personas jurídicas que realizan alguna actividad económica, lo que no es el caso. Además, no son legislación tributaria sino normas contables.

#12

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

09/06/25 20:16

Buenas tardes:

La primera afirmación es que cada contribuyente es una unidad económica.

NIC 12 son normas contables y tributrarias. Su título es:

<<Norma Internacional de Contabilidad nº 12

Impuestos sobre las ganancias>>

Unidad económica, que no hace falta que sea ni persona física o jurídica. Por lo tanto, cada persona es una unidad económica.

<<LGT, art. 35.4.
- 4. Tendrán la consideración de obligados tributarios, en las leyes en que así se establezca, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición.>>

La norma NIC 12 es legislación española, porque está adoptada por Unión Europea

<<REGLAMENTO (UE) 2023/1803 DE LA COMISIÓN

de 13 de agosto de 2023
por el que se adoptan determinadas normas internacionales de contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) n. o 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo>>

Los españoles son tanto personas jurídicas como personas físicas, según el código civil.

<<LIBRO PRIMERO. De las personas. TÍTULO I. De los españoles y extranjeros
- Artículo 28.
  Las corporaciones, fundaciones y asociaciones, reconocidas por la ley y domiciliadas en España, gozarán de la nacionalidad española, siempre que tengan el concepto de personas jurídicas con arreglo a las disposiciones del presente Código.
  Las asociaciones domiciliadas en el extranjero tendrán en España la consideración y los derechos que determinen los tratados o leyes especiales.>>

El artículo 14 de la Constitución Española no permite la discriminación.

<< Artículo 14. Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social. >>

Dicho artículo no hace distinción entre personas físicas y personas jurídicas.

Saludos.

#13

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

09/06/25 22:22

Me encanta como puede pasar de las normas NIC (que no aparecen en el BOE) a la Constitución. ¿Ha intentado que un notario o la misma AEAT le dé el visto bueno a lo que plantea? Solamente la idea de pagar un 0'5% por actualizar el valor de un piso porque le interesa menos incremento de patrimonio en el IRPF da pie a una sanción. Si encuentra alguna persona física que aplique las normas NIC en España, dígamelo, por favor.

#14

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

mivisa

09/06/25 22:27

Sr erre que erre o disco rayado dañado en sus premisas

En términos generales, una persona física no se acoge directamente a las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) para efectos de tributación. Las NIC (y las NIIF) están diseñadas para la elaboración de estados financieros de entidades con obligación de información financiera externa, como empresas o personas jurídicas, no para personas físicas como contribuyentes del IRPF u otros impuestos personales.

🧾 1. ¿Qué son las NIC y a quiénes se aplican?

Las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad) —y su versión actualizada, las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera)— son emitidas por el IASB (International Accounting Standards Board), y tienen por objeto regular la información financiera presentada por entidades económicas, especialmente:

Empresas cotizadas.
Entidades con actividad mercantil significativa.
Instituciones financieras.
Otras entidades obligadas a rendir cuentas públicas o ante terceros.

🔹 No están pensadas para personas físicas en su calidad de contribuyentes individuales. ⚖️ 2. En la práctica tributaria (España y la UE)

🔸 En España:

Las personas físicas tributan principalmente en el IRPF, no en el Impuesto sobre Sociedades.
Para las personas físicas con actividad económica, se les exige seguir la normativa contable española simplificada, no las NIIF.

🔹 En estos casos, deben llevar libros conforme a:

El Plan General de Contabilidad (PGC).
El Reglamento del IRPF (libros de ingresos, gastos, bienes de inversión, etc.).
En régimen de estimación directa (normal o simplificada), se aplican criterios contables nacionales, no internacionales.

🔸 En el ámbito europeo:

El Reglamento (CE) 1606/2002 obliga al uso de las NIIF solo para las empresas cotizadas en sus cuentas consolidadas.
Para empresas pequeñas o autónomos/personas físicas, los países miembros pueden aplicar sus propias normas contables locales (como el PGC en España o el PCG en Francia).

📚 3. ¿Puede una persona física aplicar voluntariamente NIIF? Técnicamente:

Una persona física con actividad económica relevante (por ejemplo, un profesional con una gran firma) podría adoptar principios similares a las NIIF para llevar su contabilidad interna, pero esto no sustituye ni tiene efectos fiscales.
La administración tributaria no reconoce las NIIF como marco válido de contabilidad para personas físicas.

✅ 4. Conclusión

No, una persona física no puede acogerse a las NIC/NIIF para efectos tributarios.

La fiscalidad de las personas físicas está regulada por leyes tributarias nacionales, no por normas internacionales de contabilidad.
Para fines fiscales, debe seguir los criterios y obligaciones contables establecidos por la ley fiscal del país correspondiente, como el Reglamento del IRPF en España.
Las NIC/NIIF solo son obligatorias para personas jurídicas que estén sujetas a obligaciones específicas de presentación de estados financieros conforme a normativa internacional o de mercados de valores.

#15

Re: Plusvalía municipal venta de bajo de 1988

Rucko

09/06/25 22:41

Necesita usted ayuda y no precisamente de un fiscalista. Póngase en manos de un buen profesional.