Venta de inmueble entre comuneros

Somos 3 hermanos que tenemos en propiedad 1 piso al 33% de propiedad cada uno, y 2 de nosotros le vendemos al tercero nuestra parte. Lo que queria saber son varias cosas:

1.nos han informado si solo 1 compra a los otros 2, el porcentaje de tributacion es al 1% en vez de al 10% ? es correcto ?

2.por otro lado el tipo de operacion a realizar delante de notario; si es mejor como compravenda o mejor otro tipo de operacion : disolucion de condominio...(?)

3.dicho inmueble esta valorado segun cadastro en 30000, pero la operacion sea compravenda o disolucion o la figura juridica que sea mejor, la formalizariamos por 5000€ cada 1; o sea que el nos compraria nuestra parte por 5000€ a cada 1, con lo que el valor total del inmueble a efectos del importe que lo adquiere seria de 15000 que es la mitad del valor del catastro. Puedo ello conllevar problemas fiscales de cara a hacienda tanto para el que "compra" como para nosotros 2 que somos lo que vendemos ?

Muchas gracias

por favor alguien puede ayudarme ?

gracias

La mejor solución es la disolución de condominio, que no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patriminiales, aunque si por Actos Juridicos Patrimoniales.

En cuanto a escriturar por debajo del valor de referenia catastral (entiendo que esto es a lo que te refieres) Hacienda considera que este el valor minimo de trasmisión del inmueble salvo prueba en contrario. Si no se pudiera demostrar este menor valor tendria consecuencias fiscales (procedimiento de comprobación limitada, o de verificación de datos, para regularizar la situación del contribuyente, y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Además, y habiendo declarado el contribuyente una base imponible inferior a la prevista en la ley, no es descartable que la Administración, al regularizar la situación tributaria, pudiera iniciar también un expediente sancionador. 

Entonces si se hace una disolucion de condominio y mi hermano que es quon compra el 66% tributa por el valor de referencia tema solucionado? Aunque nosotros cobremos por 5000?

Gracias

Entonces si se hace una disolucion de condominio y mi hermano que es quien compra el 66% tributa por el valor de referencia tema solucionado? Aunque nosotros cobremos por 5000?

Es asi ?

Gracias
 

Definitivamente, mejor una extinción de condominio donde los dos que transmiten son compensados por el que se queda todo, nunca compraventa cuando se lo queda todo uno.

Hay dos vertientes en este asunto, AJD e IRPF.
-La liquidación de actos jurídicos documentados se debe hacer a valor de mercado, es decir, con el valor de referencia del bien o le harán una complementaria

-el valor de la compensación es muy importante para ver si hay o no incrementos de patrimonio en el IRPF, para los que transmiten, lo que nos lleva al valor de adquisición, ya que si el valor es el mismo, no habrá incremento. Vamos, que esos 15.000 de valor pueden ser o no convenientes en función del valor original de adquisición, si fue por herencia, el valor que se le dio en la herencia

leopol72 queda claro que lo mejor es una extincion de condomino pero cuando hablas de AJD e IRPF, dices que "la liquidación de actos jurídicos documentados se debe hacer a valor de mercado, es decir, con el valor de referencia del bien" que es el valor que se hizo constar al aceptar la herencia del bien. Y tambien dices "el valor de la compensación es muy importante para ver si hay o no incrementos de patrimonio en el IRPF, para los que transmiten, lo que nos lleva al valor de adquisición, ya que si el valor es el mismo, no habrá incremento. Vamos, que esos 15.000 de valor pueden ser o no convenientes en función del valor original de adquisición, si fue por herencia, el valor que se le dio en la herencia" pues en la aceptacion de herencia de este inmueble el valor de aceptacion de herencia fue tambien el valor de referencia el cual fue de 30000€. Entonces los 2 que vendemos tendremos problemas de cara hacienda ? porque lo que estaremos declarando que hemos recibido una herencia ( hablo de cada 1 de los 3 propietarios ) por 10000€ y ahora lo vendemos por 5000€- No es posible hacer eso ?

Espero su ayuda

Muchas gracias

Ojo, el valor que se dio en la herencia, si se valoró por el de referencia, "era o fue" el de mercado en ese momento, pero puede que ya no lo sea, sobretodo si ha pasado mucho tiempo. Lo primero es comprobar eso para declarar en AJD por el correcto.

Si hace poco del fallecimiento y se valoró en 30.000 en herencia y ahora lo valoras en 15.000, no colará en el IRPF. Ten en cuenta que no solo no tienes ganancia, sino que estarás declarando una pérdida patrimonial. Lo normal en ese caso es valorar en ese impuesto por lo mismo que en la herencia, pero si solo recibes 5.000, significa que estás perdonando una parte al que se queda todo, y eso es una donación. Si existe donación, ya no hay compensación correcta, lo que rompe la operación como de extinción de condominio. Todo está ligado y puede influir en los otros aspectos del problema

Gracias Leopol72, la herencia fue este mismo año por lo que el valor de referencia entiendo que es el mismo.

Pero si el que se queda con todo tributa por 30000 aunque pague solo 15000 en la extincion, entonces es correcto ? o dicho de otra forma si los 2 hermanos que vendemos ya nos parece correcto vender nuestra parte por 5000 cada uno, que es lo importante hacer para que los vendedores no tengamos problemas ?

Saludos

El valor en adquisición y transmisión debe ser el mismo entonces, con lo que no habría incremento patrimonial, mas bien pérdida si tenemos en cuenta los gastos de las dos operaciones.
Si os empeñais en recibir solo 5.000, lo siento pero no es una extinción de condominio, es una venta con una cantidad que no se recibe y que por tanto, se dona, por lo que la operación real es venta+donación, una ruina fiscal. Mejor dicho, dos ventas y dos donaciones, por cada hermano.
yo sinceramente, me replantearía el asunto
Las posibilidades son varias
La única manera que veo de hacer la extinción de condominio por ese valor sería teniendo una tasación del inmueble por ese valor en la que apoyarme
 

Hola, dices " Si os empeñais en recibir solo 5.000, lo siento pero no es una extinción de condominio, es una venta con una cantidad que no se recibe y que por tanto, se dona, por lo que la operación real es venta+donación, una ruina fiscal. "

Pero no explicas donde esta la ruina fiscal y porque no es una extincion de condominio; es decir yo vendo a 5000 mi parte, y la pregunta es vendiendo a ese importe que hay que hacer para no tener problemas fiscales. 
-El comprador tiene que pagar impuestos como si lo comprara por 15000? si lo hace asi ya no habla problemas fiscales ?
-El comprador tiene que pagar el impuesto de donaciones y asi no hay problemas fiscales ?
Eso es por favor es lo que quiero que nos expliques

Gracias

Saludos

La ruina es porque la compra tributa al 10% o mas, y no al 1,5%, y la donación, entre hermanos, barata no sale, puede ser de un 15%, depende de la CA.
No es una extinción de condominio porque para que lo sea, tiene que cumplir los requisitos, entre ellos, que se compense en metálico, si no existe esa compensación o es inferior al valor, no consideraran que cumple los requisitos para tributar como extinción.
Pero vamos, es mi opinión

Creo que es fácil de entender.
Compre un piso en 1982 por 36000 euros.
Valor actual digamos 300000 euros.
Si te lo vendo a ti en 10000 euros hay dos impuestos, el del comprador que se soluciona porque tú pagas no por los 10 sino por los 300, y el del vendedor que si declara solo 10 tiene pérdidas.
Lo normal es que me obliguen como vendedor a vender y tributar por 300.

leopol72 de acuerdo imaginemos que lo hacemos como compra y el comprador paga y tributa al 10% sobre el valor de referencia, pero a mi y a mi hermano nos paga los 5000 a cada uno, con eso Hacienda ya se da por satisfecha ?

O hace falta algo mas ? espero tu ayuda

muchas gracias

pues perdon, pero no lo entiendo, porque si yo quiero vender una piso por debajo de su precio, y la venta es real por ese precio, que impuesto tengo que pagar yo como vendedor, si yo solo cobro los 5000,-euros ? y yo ya estoy de acuerdo en perder. 

Saludos